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2011年注册资产评估师考试辅导资产评估第1页第五章房地产评估考情分析本章考客观题和综合题，分值一般在12-28分左右。在考试中应重点关注收益法、市场法和假设开发法本章历年考题分值分布单项选择题多项选择题综合题合计2008年6分（3计算）0分22.5（假设开发法（售价用租金折现获得）、评估方法和结果分析、收益法（最佳使用及客观收益））28.5分2009年2分（2计算）2分10（市场法）14分2010年4分（4计算）6分12分（假设开发法）22分主要考点（难点或重点）：1.收益法2.市场法3.假设开发法4.成本法第一节房地产评估概述一、土地的特性（一）土地的供给1.自然供给（1）含义：供给人类可利用的土地数量。（2）自然供给土地的5个条件。2.经济供给（1）含义在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给。土地的经济供给的直接变化是指某种用途的土地数量绝对面积的变化.土地的经济供给的间接变化是指单位土地面积上集约率的变化。（2）特点①土地的经济供给是有弹性的。②土地的经济供给会受人类社会活动的影响。（二）土地的特性（掌握）1.土地的自然特性（1）土地位置的固定性。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。（2）土地效用的永续性只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续。（3）土地资源的不可再生性。（4）土地质量的差异性。2011年注册资产评估师考试辅导资产评估第2页土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此差异导致土地级差地租的产生。2.土地的经济特性（1）土地经济供给的稀缺性土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。（2）土地产权的可垄断性土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。（3）土地效益的级差性。土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不同→经济效益上具有级差性。（4）土地利用的多方向性一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳用途。二、土地使用权（一）土地所有权的归属1.城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。2.国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。（二）土地使用权出让（土地使用权首次交易）1.土地使用权出让含义指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.土地使用权出让金相关规定国有土地使用权可以采用协议、招标、拍卖、挂牌方式。土地使用权出让合同约定的使用期限届满前，因公共利益需要提前收回土地的，应该依法对该土地上的房屋及其他不动产给予拆迁补偿，并退还相应的出让金。3.国务院确定的土地使用权出让最高年限（掌握）（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。4.土地使用权出让到期续期的相关规定土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，除因公共利益需要提前收回土地的，应当予以批准，并重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。非建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定。没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。（三）土地使用权二次交易1.土地使用权转让2011年注册资产评估师考试辅导资产评估第3页指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。通过土地使用权转让获得土地使用权的年限为剩余年限（原来规定的出让年限减去已经使用年限）。凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。2.土地使用权出租指土地使用都作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地时，土地使用权不得出租。3.土地使用权抵押其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他随着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。三、房地产的特性房地产是土地和房屋及其权属的总称。我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格，因此，在房地产评估中，通常评估房地产的整体价值。房地产一般具有如下特性：（熟悉）1.位置固定性。2.供求区域性。3.使用长期性。4.投资大量性。5.保值与增值性。一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。而从长期来看，土地的价值呈上升走势。（1）由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。（2）对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。6.投资风险性。房地产使用的长期性和保值增值性使用之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较在。主地产投资的风险主要来自三个方面：（1）房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。（2）房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要3-5年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。（3）自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。7.难以变现性。由于房地产位置固定性、用途不易改变等，房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现，其变现性较差。8.政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。2011年注册资产评估师考试辅导资产评估第4页四、房地产评估的原则（掌握）在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则：（一）合法原则合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。（二）最有效使用原则评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。五、房地产评估程序第六步“综合分析确定评估结果”中特别注意以下几点：1.所选用的资料是否适当；2.评估原则的运用是否适当；3.对资料分析是否准确，特别是对影响因素权重的赋值是否恰当。第二节房地产价格及其影响因素一、房地产价格的种类（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付的价格。（二）价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格1.市场交易价格房地产在市场交易中实际成交的价格。2.评估价格对市场交易价格的模拟。房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格1.土地价格包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。（第七节讲解）2.建筑物价格指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。3.房地产价格指建筑物连同其占用的土地的价格。（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价（掌握）房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格有三种情况：单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格。2011年注册资产评估师考试辅导资产评估第5页楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率=建筑总面积/土地总面积楼面地价=土地总价格/建筑总面积=（土地单价×土地总面积）/建筑总面积=土地单价/容积率【例.单选题】（2009年度考题）某宗土地，单价为8000元/平方米，规划容积率为5，土地资本化率为10%，则其楼面地价为（）元/平方米。A.1600B.8000C.40000D.80000[答疑编号2494050101]【答案】A（五）其他价格类型公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用2011年注册资产评估师考试辅导资产评估第6页土地补偿的依据。申报地价，是房地产权利人向政府（县级以上地方人民政府）申报的房地产交易成交价格。二、房地产价格的特征：1.房地产价格是权益价格；2.房地产价格与用途相关；3.房地产价格具有个别性；4.房地产价格具有可比性。三、房地产价格的影响因素（掌握）影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述（一）一般因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。1.经济因素。（1）经济发展因素。（2）财政金融因素。（3）产业结构因素。2.社会因素。（1）人口因素。（2）家庭规模因素。（3）房地产投机因素。（4）教育科研水平和治安因素。（5）社会福利因素。3.行政因素。（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。（4）行政隶属关系变更。（5）交通管制。4.心理因素。（二）区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。1.商服繁华因素。这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。2.道路通达因素。这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。3.交通便捷因素。这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。4.城市设施状况因素。2011年注册资产评估师考试辅导资产评估第7页（1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。（2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。5.环境状况因素若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。（三）个别因素1.土地的个别因素。（1）区位因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。（2）面积因素、宽度因素、深度因素。一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。（3）形状因素。土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不