第二章 土地产权

第二章土地产权第一节土地产权概述一、产权1.产权首先是指特定的客体，即任何产权都是以特定客体为前提和基础，产权中“产”即为客体，没有特定客体的存在，产权便不再存在；同样任何产权都是以依赖于特定客体的产权。2.产权其次是指主体对客体的权利，即主体与特定客体的关系。这种关系在现实生活中常表现为财产权。主要包括包括对财产的所有权、占有权、使用权、收益权和处置权等，可以说产权是主体对客体一系列权利束的总称。二、土地产权（一）含义是指有关土地财产的一切权利的总称，一般用“权利束”表示。它包括土地所有权、使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。（二）土地产权的基本特征1.排它性2.土地产权的登记性3.土地产权的相对性第二节土地所有权土地所有权属于财产所有权的范畴，是全部土地问题的核心。一、土地所有权的概念和特征（一）土地所有权概念在法律上，所谓土地所有权，往往包括两个层次：土地所有权法律制度土地所有权权利（1）土地所有权法律制度即土地所有权是土地所有制在法律上的反映。（2）土地所有权权利即土地所有人依法对自己土地享有占有、使用、收益和处分的权利。占有权：土地所有权主体对其土地在事实上的支配和控制的权利使用权：按照土地的性能和用途进行事实上的利用的权利收益权：土地权利人依法收取土地所产生收益的权利。处分权：土地权利人依法对自己所有的土地进行处置的权利。权能结构在这四大项能中，占有权能是行使其他权利的前提和基础；处分权是土地所有权内容的核心。（二）土地所有权的特征1.主体的特定性2.交易的限制性3.权属的稳定性4.权能的可分离性土地所有权关系的变化土地征收土地整理国家为公共利益需要，依法将农民集体所有的土地转为国家所有本着协商一致、平等互利的原则对不同的土地所有权关系进行调整或改变（一般发生在农民集体内部）二、土地所有权的基本类型两级所有，即国家土地所有权和集体土地所有权。三、国家土地所有权（一）国家土地所有权的取得主要方式有：没收、征收、赎买和征用四种。（二）国家土地所有权的特征1.理论主体代表的唯一性与现实中主体代表的授权性2.权能的可分离性3.权属转移中的单向流入性4.客体的广泛性国家土地所有权的土地客体中华人民共和国土地管理法实施条例第二条下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。※《土地管理法》第8条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”四、集体土地所有权（一）集体土地所有权主体其特点是：主体多样性《土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。具体有：1.村集体经济组织2.村内两个以上的农村集体经济组织3.乡（镇）农村集体经济组织如何看待农村集体土地所有权虚置现象？（二）集体土地所有权的特征1.集体土地所有权的不完全性与相对性如《土地管理法》第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《房地产管理法》第8条：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。2.权能的可分离性3.权属转移中的单向流出性（二）集体土地所有权的土地客体农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂。第三节土地使用权一、土地使用权的概念和特征1.概念：土地使用权是土地所有权派生的一项独立的财产权，它是指土地使用者依法对土地享有的占有、使用、收益和法定处分的权利。土地使用权与土地所有权中的使用土地权能有何区别？区别：土地所有权中的使用土地，凭借的是土地所有权，是指所有权人对土地的实际利用，是土地所有权能的一种表现；而土地使用权是一种相对独立的权利，它可依法对享有占有、使用、收益和处分的权利。2.土地使用权的特征土地使用权的派生性土地使用权的法定性土地使用权是一种财产权，可依法转让土地使用权的客体包括国有土地和集体土地土地使用权的相对稳定性二、土地使用权的权能包括占有、使用、收益、处分的权利。土地所有权也具有这四项权能，他们的主要区别:主要体现在权能的绝对性与相对性上，特别是表现在对土地的处分权能上。一般来说，土地使用权中的处分权能是一种相对处分权能，即不包括对土地的最终处分权，他仅具有部分处分权。三、土地使用权的类型分为国有土地使用权和集体土地使用权国有土地使用权集体土地使用权：集体建设用地使用权农用地使用权（承包经营权）其他农村集体土地使用权。四、土地使用权的取得、分离和限制（一）土地使用权的取得1.取得类型可分为土地使用权设定取得和土地使用权变更取得。设定取得：是指从土地所有权手中取得土地使用权，它是土地所有权和土地使用权相分离的结果；变更取得：是指从土地使用者手中取得土地的使用权，它是土地使用权变更的结果。2.土地使用权的取得方式（1）划拨（2）出让（3）转让（4）租赁（5）土地使用权作价出资入股二级市场（6）审批（7）承包（二）分离允许土地使用权相分离，以实现更大的利益。但必注意：权能分离必须在法律允许的范围内，其分离必须受所有权的制约。（三）土地使用权限制1.受土地所有权的限制2.土地用途上的限制必须遵守土地利用总体规和城市规划等对土地利用方面的管制3.土地使用年限的限制出让：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。五、共有土地使用权（一）含义是指两个以上的土地使用者共同享有同一土地的使用权。如：共有土地使用权在现实中有：①场地共用（共同取得土地使用权）；②多层或高层建筑基底共用；③两个以上子女共同继承取得一个土地使用权。共有土地使用权拥有者对该土地都依法拥有使用的权利，都是该宗地的使用者。但是，各个使用者之间在行使土地使用权时，必须以不损害其他共用人的使用权为前提。（二）共有的种类1.按份共有两个以上的公民、法人或其他组织依法律规定或合同的约定的份额享有土地使用权的利益并承担其义务的共有。我国法律规定，在转让共有房产时，须经其他共有人书面同意。当共有人要求转让或分出其份额时，其他共有人一般应允许，但他们具有优先购买权。2.共同共有其特点是：共有人是土地使用权利益的享有和义务的承担整体。比如夫妻共有、因继承产生的共有等共同共有财产因一定的法律事实，也可以分割，但有些除外。如高层建筑中的共同共有土地，每个权利人只能享有而不能分割。问题：关于共有土地使用权土地权益如何分摊?第四节土地他项权利土地他项权利是指土地所有权、土地使用权以外与土地有密切关系的权利。土地他项权利主要有以下几种类型：（1）地役权，是指为自己使用土地的需要，而使用他人土地的权利。我国现行法律没有地役权的概念，但是《民法通则》规定的相邻权中，实际存在着地役权，如通行权、排水权等。我国民法通则第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”地役权案例甲乙两工厂相邻。甲工厂原有一个东门，为了让职工上下班进出方便，想开个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此，双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立“通行地役权”，利用期限为10年。双方向登记机构申请地役权登记。（2）土地租赁权，是指出租人将土地提供给承租人使用，土地承租人按合同规定支付租金并对土地占有、使用的权利。（3）土地抵押权，是指土地使用人依照法律规定，不转移抵押土地的占有，向债权人提供一定的土地作为清偿债务的担保所产生的一种担保权。当债务人不履行债务时，债权人有权依法将土地折价或者以变卖方式从所得的价款中优先受偿。接受抵押的人是抵押权人，提供土地抵押的人，是抵押人。第五节土地权属争议的解决指两个以上单位或个人同时对未经确权的同一地块各据理由，主张权属，根据各方理由难以解决的土地权属矛盾，也称为土地权属纠纷。土地权属争议处理的原则《土地管理法》第16条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理；当事人对人民政府的处理决定不服的，可以自接到通知之日起30日内，向人民法院起诉。土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。