2014年上半年重庆市房地产报告

同道论市同成置业·信息部2014年上半年重庆房地产市场研究报告一．政策解读二．土地市场三．新增物业研究四．商品房市场五．2014年下半年市场预测首套房贷契税新政不动产登记单独二胎分类调控松邦限购住房公积金1.政策解读│Policyinterpretation2014年上半年，对房地产市场而言，可谓风云突变，1-6月全国商品房、商品住宅成交量呈现同步下行，城市间市场分化更加显著，在宏观经济环境整体偏弱的背景下，政策调控更重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。与此同时，各地房地产调控政策调整动作处于频繁，纵观政策最喜不过刚需族，希望楼市继续保持平稳，甚至希望楼市下跌。1.政策解读│Policyinterpretation（1）首套房贷2014年5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。“央五条“可谓救市信号，对房地产市场注入强心剂，利好楼市，推动刚需。1.政策解读│Policyinterpretation（2）重庆契税新政重庆地税局：农村户口买房免契税优惠5月1日截止2014年4月24日，重庆地方税务局在官网上发布《重庆市地方税务局关于契税若干政策执行问题的公告》，针对免契税的政策做出了一些调整。从2014年5月1日起，重庆市农村居民以及“农转城”人员在购买建筑面积90平方米以下普通住房（属于家庭唯一住房）时，可享受的免征契税的优惠政策将停止执行。届时，存量房以办理房地产权属登记手续时间为准；增量房以商品房买卖合同签订时间为准，购买增量房在2014年5月1日前签订商品房买卖合同的，可按原免税规定执行。至于个人房地产被征收后承受房屋契税减免问题，公告称，个人购买家庭唯一普通住房，可按规定适用契税优惠税率，家庭唯一住房认定时点存量房为向房管部门提交房屋权属登记手续日；增量房为签订商品房买卖合同当天。目前楼市在刚需市场的支撑下，征收契税刚性购房成本适度加大，短期内将出现观望潮；通过税收，是拓宽政府财政增收的一大途径。1.政策解读│Policyinterpretation（3）不动产登记不动产登记条例6月底前爽约或有望年底出台去年3月，全国人大审议通过《国务院机构改革和职能转变方案》，明确“建立不动产统一登记制度”。国办随后下发任务分工通知，要求2014年6月底前出台《不动产登记条例》。6月30日是国务院要求《不动产登记条例》出台的最后一天。时限已至，条例难产。根据国土资源部上月通过的立法计划，《不动产登记条例》已由6月底前出台变为6月底前力争报出送审稿，年内完成立法。条例出台为何延期？据国土系统内部人士分析，当前需梳理与不动产统一登记制度相冲突的法律法规、部门规章和政策，推动相关部门修改或废止不动产登记农村房有望办产权证不动产登记或引领房产抛售以人查房或被严格限制国土局将建信息公开查询系统不动产登记有望年底出台1.政策解读│Policyinterpretation（4）重庆单独二胎政策单独两孩政策出台催生重庆楼市需求新变化3月26日，重庆市通过《重庆市人民代表大会常务委员会关于修改〈重庆市人口与计划生育条例〉的决定》方案，夫妻双方只要有一方为独生子女，都可以生二胎。此政策的实施，必将逐步改变众多现有家庭结构，催生三房或四房等刚性居住需求，刺激房企加大对新刚需户型产品的研发和开发，促使房地产市场中的现有刚需产品—两房产品，向三房、四房等并存变化。放宽二胎政策，将逐步改变现有家庭结构，逐步催生三房或四房等居住需求；二胎政策在未来对房地产影响是积极的，是引入市场调节的重要环节，有利于房地产稳定健康发展1.政策解读│Policyinterpretation（5）分类调控李克强:针对不同城市分类调控李克强：针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双向调控！”是2014年楼市调控方向的关键词。全国政协委员、住建部副部长齐骥—所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出，而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。这样的表述和外界的前期猜测并无太大差异，即在市场明显分化的背景下，楼市调控将因地制宜，不再“一刀切”，变堵为疏，注重增加供给。房地产调控逐步向市场化方向转型，强制性行政手段调控可能逐渐淡化，分类调控是未来房地产市场的基调1.政策解读│Policyinterpretation（6）松绑限购杭州：保证金设上限，暗挺开发商允许土地竞争购买保证金上限不超过1000万元天津：调控动摇实施差别化限购滨海新区也传出将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即，可在新区购房。此外，滨海新区将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房，待经济条件成熟后购回其他产权以拥有全部产权。江苏：曲线救市，推落户优惠政策自5月1日起，在无锡市购商品房(含二手房)达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。铜陵：首套房优惠政策再现，公积金贷款最高额度40万扬州：公积金又提又贷海口：实施购房入户政策呼和浩特：取消备案制度沈阳：全面取消限购南宁：打响政府救市第一枪购买家庭唯一普通商品住房的按房价1%的比例给予契税补贴；个人缴存住房公积金期限放宽为个人连续缴存3个月以上；单位职工公积金贷款额度最高40万；职工首套购房个人申请住房公积金的首付比例降低为20%；放开公积金二次房贷政策限制；适当放宽外地居民购房户籍迁入全面取消限购，本地和外地居民可多套购房取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求住房套数查询证明按照海口市住房和城乡建设局23日公布的申办手续，在海口购房入户需满足多项条件：住房为在海口市行政区域内购买单套建筑面积在120平方米(含)以上的新建商品房(含产权式酒店)；购房合同提交与备案时间在6月1日至12月31日之间；入户人员为海南省户籍的购房者以及户籍在本省的配偶、共同生活居住的父母(含配偶父母)和符合计划生育的未婚子女；入户人员最多不超允许借款人申请公积金贷款时，提取本人及配偶的住房公积金，其他直系亲属的住房公积金可在结清贷款时使用北海、钦州、玉林等市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房1.政策解读│Policyinterpretation公积金新政策首付额度分3档最低付2层买大户型首付最少上升4成公积金新政前受理的按原政策执行夫妻同贷单笔限额降低60万封顶（7）住房公积金一．政策解读二．土地市场三．新增物业研究四．商品房市场五．2014年下半年市场预测整体情况供应分析成交分析2.土地市场│Thelandmarket（1）供求关系|整体供应050100150200250300050010001500200025002013年上半年2013年下半年2014年上半年宗数万方2013-2014年6月土地市场整体供应和成交情况供应面积成交面积供应宗数成交宗数1234.311774.201976.961480.682121.802211.161819.261646.572102.432185.692109.332501.141473.251278.16496.641928.032325.652741.7205001000150020002500300011010010001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2013年2014年元/㎡万方2013-2014年上半年各月土地成交情况走势图成交面积成交宗数楼板价2014年上半年土地供需比是1.01:12014年上半年土地供需同比基本持平、环比大幅下降2014年上半年土地供应约1122.08万方，供应宗数144宗，同比基本持平，环比大幅下降2014年上半年土地成交面积1071.31万方，成交宗数142宗，同比微降、环比大幅下降2013年1月-2014年6月单月成交楼面均价最高的是2014年6月，高达2741.72元/㎡；2014年3月成交楼面均价最低，土地主要供给区域为两江新区，土地用途为工业用地2014年上半年土地供需比1.01:1，供需平衡2014年上半年土地供需同比持平、环比下降2.土地市场│Thelandmarket（注：本部分数据来源于重庆土地交易中心，数据截止时间为2014年6月30日。本部分所涉及的土地性中其它类土地性质包括交通设施、加油站、体育设施配套、科研教育等用地。区域为主城13区）（1）供应分析|整体供应重庆市2014年上半年土地公开出让情况汇总（按公告时间统计）合计其中出让总价（万元）居住综合其它商业工业宗数（宗）14428241214664189119总面积（万㎡）1122.08258.79250.566.4116.81616.762013年上半年2013年下半年2014年上半年体量（万方）1115.632166.281122.08宗数（宗）150244144050100150200250300050010001500200025002013-2014年上半年重庆主城公开拟出让土地对比图2014年上半年，重庆国土局公开发布土地公告1-30号，拟挂牌出让土地共144宗，较13年上、下半年呈现下降，分别下降4%和40.98%；拟供应面积1249.32万平方米，折合约18739.70亩，较13年上半年上升5.7%、较13年下半年下降48.20%；2014年上半年拟出让总价418.91亿元。供应宗数、体量环比大幅下降供应体量同比基本持平2.土地市场│Thelandmarket综合类用地拟供应宗数同比、环比大幅下降居住类用地拟供应宗数同比持平、环比下降居住综合其它商业工业2013年上半年27351012662013年下半年5069650692014年上半年282412146601020304050607080宗2013-2014年上半年重庆主城公开拟出让各类别土地宗数比居住综合其它商业工业2013年上半年242.23360.044.0741.81467.472013年下半年443.13738.861.77273.64653.712014年上半年258.79250.566.4116.81616.760100200300400500600700800万㎡2013-2014年上半年重庆主城公开拟出让各类别土地面积比从不同类别土地拟供应宗数来看：工业类用地以66宗拟供应宗数位居今年上半年第一，与13年上半年持平，但较13年下半年下降4.4%；综合类用地则以24宗的拟供应宗数位居第二，同比、环比均呈现下降，分别下降了31.43%和65.23%；位居第三的是居住类用地，共28宗土地拟供应，较13年上半上涨3.6%，较13年下半年则下降44%。从不同类别土地拟供应体量来看：工业类用地因拟供应宗数较多，其拟供应体量也是今年上半年最多的土地类别，拟供应体量616.76万平方米，折合9240亩，占总拟供应量的49.36%，且同比13年上半年上升24.20%、与13年下半年相比则微降；位居第二位的是综合类用地，拟供应体量250.56万平方米，折合3749.98亩，与13年上、下半年相比均呈现下降，分别下降30.4%和66.08%；位居第三的是居住类用地，拟供应体量258.79万平方米，折合3862.54亩，同比上