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1第四期拟任物业项目经理复习大纲一、物业管理概论简答题：1、什么是物业管理？答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2、简述物业管理的起源和发展。答：1、起源：19世纪60年代的英国。非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会；2、发展：19世纪末20世纪初的美国。第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。（2）中国物业管理的起源与发展起源：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。这是中国第一家物业公司，距今30年。发展：1993年深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例，1994年颁布了《城市住宅小区管理办法》，2003年6月8日颁布《物业管理条例》3、简述直线制的特点及优缺点。答：特点：项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，只设职能人员和协助主管人员；优点：集指挥和管理职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高；缺点：横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后，才能处理，影响工作效率。4、简述直线职能制的特点及优缺点答：优点：既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥；缺点：组织机构较为繁琐，不利于一专多能，人员相对臃肿。5、如何按需设置组织机构？答：管理对象：规模、复杂程度；管理要求：专业化水平、管理水平；管理原则：统一领导、分级管理、精干高效。6、物业管理分为哪几个阶段，包含的内容有哪些?答：前期物业管理阶段：获取项目、前期介入、前期物业管理；物业管理阶段：正常期物业管理、项目更迭。论述题：1、试述物业管理的内容。2答：物业管理的内容：招投标、前期介入、接管验收、入住、档案建立、基础服务、达标创优、关系维护2、试述物业管理项目组织机构的组建步骤。答：一、根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式；二、确定项目管理的层次，设立职能部门与工作岗位；三、确定人员、职责、权限；四、由项目经理根据“项目管理目标责任书”进行目标分解；五、组织有关人员制定规章制定和目标责任考核、奖惩制度。二、内外部制度的建立简答题：1.简述物业管理制度建立的意义。答：1.物业管理区域内法制化、规范化建设的需要。2.规范物业服务企业人员的需要。3.协调物业服务企业内部各部门的需要。4.规范物业管理区域内业主和物业使用人的需要。5.协调物业服务企业与社会各组织的需要。2.简述物业管理制度制定的原则。答：（1）依法守约的原则。依法：遵循《物权法》、《天津市物业管理条例》、《天津市商品住宅维修基金使用办法》、发改委《物业服务定价成本监审办法(试行)》、《劳动合同法》等法律、法规。守约：开发商与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》和业主大会与物业服务企业签订的,《物业服务合同》。（2）以人为本的原则。做到公开、公平、公正，以业主自治为核心的管理制度的建立。（3）严肃稳定的原则。严肃性：按制度做事、按制度管人。稳定性：制度切忌朝令夕改。（4）创新改进的原则。改革创新：学习创新、与时俱进。持续改进：在实践中检讨，定期修订、完善。3.简述用物业管理制度做事、管人的重要性。答：（1）物业管理制度的学习，培训、教育从项目组建落实。（2）项目各级管理人员用物业管理制度做事、管人的模范。（3）从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓起。（4）项目分包服务商的监控管理。4.简述物业管理制度依法守约的原则。答：依法：遵循《物全法》、《天津市物业管理条理》、《天津市商品住宅维修基金使用办法》、发改委《物业服务定价成本监审办法（试行）》、《劳动合同法》等法律法规。守约：开发商与物业3服务企业签定的〈前期物业管理服务合同〉和业主委员会与物业服务企业签定的〈物业管理服务合同〉5.简述物业管理制度内部制度的内容。答：1、人力资源管理制度；2财务管理制度；3、物资采购供应制度；4、档案管理；6.简述项目应建立的应急预案。答：（1）消防灭火逃生自救处理预案（2）防汛抢险处置预案（3）紧急停电事故处置预案（4）紧急水侵事故处置预案（5）电梯故障（困人）紧急处置预案（6）公共卫生突发事件处置预案（7）地震紧急处置预案论述题：1.项目经理在项目管理应建立管理制度有哪些？内部制度：：1、人力资源管理制度；2财务管理制度；3、物资采购供应制度；4、档案管理；外部制度：1、管理规约；2、物业承接验收管理规定；3、综合服务管理；4、公用区域房屋、外观、道路等养护制度5、公用设备设施维护保养制度；6、公共秩序维护管理制度；7、公共卫生环境卫生清洁制度；8、公共区域绿化养护管理制度；9、各类应急预案。2.如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用？答：1、物业管理制度的研讨制定者（1）学习、熟知相关的法律、法规和项目物业管理合同。（2）理解项目物业管理方案。（3）了解业主、客户和物业员工、物业分包商的情况。（4）关注各部门工作衔接，推行内部客户的理念。2、用物业管理制度做事、管人的监督执行者。（1）物业管理制度的学习，培训、教育从项目组建落实。（2）项目各级管理人员用物业管理制度做事、管人的模范。（3）从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓起。（4）项目分包服务商的监控管理。3、持续改进物业管理制度的完善修订者（1）加深对物业管理制度稳定性和动态性的关系理解。（2）建立物业管理制度修订程序、公开、公平、严肃认真。三、公共法和风险规避简答题：1、简述侵权行为的构成要件？答：侵权行为；损害事实（损害结果）；侵权行为与损害事实之间存在因果关系；过错（故意或过失）。2、简述保管合同的法律特征？4答：实践性合同；原则上无偿合同；不要式、双务合同；保管合同仅转移标的的物的占有，而非由保管人取得所有权或使用权。3、简要列举何种民事权益受到侵害，可依照侵权责任法要求行为人承担侵权责任。（列举五种以上）答：生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权。4、业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，根据物权法的规定，共用部分应当由哪几部分构成？答：一、区分所有建筑物专有部分以外的其余部分；二、不属专有部分的建筑物附属物及附属设施；三、经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物。5、简述治安管理处罚种类？答：警告、罚款、行政拘留、吊销公安机关发放的许可证、对违反治安管理条例的外国人，限期出境或驱逐出境、因扰乱体育比赛秩序被处以拘留处罚的，可以同时责令其十二个月内不得进入体育馆观看同类比赛，违反规定进入的强行带离现场、办理治安案件所查获的毒品、淫秽物品等违禁品，应当收缴，按规定处理、违反治安管理所得财物，追缴退还被侵害人，没有被侵害人的，登记造册，公开拍卖或者按扎国家有关规定处理，所得款项上缴国库。6、简述在保安服务中，为履行保安服务职责，保安员可以采取哪些措施？答：一、查验出入服务区域内的人员证件，登记出入的车辆和物品；二、在服务区域内进行巡逻、守护、安全检查、报警监控；三、在机场、车站、码头等公共场所对人员及所携带物品进行安全检查，维护公共秩序；四、执行武装守护押运任务，可以根据任务需要设立临时隔离区，但应当尽可能减少对公民正常活动的妨碍。论述题：１、试论述车位的分类及所有权和相应情况下产生的车位费的归属？答：一、分类：（1）规划内：地下车位、地上车位（露天的车位、专用停车楼、所）（2）规划外：业主表决决定：利用公共区域划分车位二、归属：（1）地上：车位管理事宜是否列入物业服务合同，是否列支“车位管理成本”；（2）地下：属于开发商所有的车位，收益归开发商，但应缴管理费；（3）楼梯建筑的一层或楼体建筑的一层或某一层、某一部分的，或是一座专门的停车楼2、试述保管合同中保管人及寄存人有哪些义务？5答：一、保管人：（1）给付保管凭证的义务；（2）妥善保管义务；（3）亲自保管义务；（4）不得使用或许可他人使用保管物；（5）危险通知义务；（6）返还保管物义务。二、寄存人：（1）支付保管费（有偿保管合同）和偿还必要费用；（2）告知义务；（3）声明义务。案例分析题：王某2000年1月入住某小区，自入住之日起只向物业公司交纳了2000年1月至2001年1月的物业管理费，从2001年2月至今王某以物业公司服务不到位为由，拒不交纳物业管理费，物业公司也一直没有催收相关费用。２００８年８月，物业公司准备维护自身权益。问：１、物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理费？２、物业公司有权获得多长期间的物业管理费？３、业主拒交物业费的，物业公司能否将电梯停运？４、业主欠费将满二年时，物业公司可以采取何种方法以便中断诉讼时效，最大限度维护企业权益？答：1、业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不与支持，因此物业公司可以起诉王某支付物业管理费。2、2002年2月至2008年8月期间王某没有交纳物业管理费，物业公司也一直没有催收相关费用，诉讼时效为两年，因此，物业公司只能起诉2008年8月之前两年之内的物业管理费。3、物业公司不能停运电梯，因为电梯为公用设施设备，如停运会造成对其他业主的影响；4、可以采取打电话、书面形式通知到业主本人并且留存好相关的资料来证明。。四、物业管理专业法规简答题：1、简述物业管理联席会议的召集部门及成员单位的组成？答：物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。2、简述物业服务合同中约定的物业管理服务内容有哪些？答：（一）共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理；（二）电梯、智能系统等设备的运行服务；（三）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；（四）物业装饰装修的管理；（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理；（七）物业资料的查询服务和管理；（八）双方约定的其他物业管理服务内6容。3、简述新修订的《天津市物业管理条例》确立了哪些新制度？（至少写出五项）答：（1）建立了物业管理联席会议制度；（2）建立了从业人员上岗和继续教育制度；（3）建立对物业管理公用部位、公用设施设备前期查验和日常检查制度；（4）建立了中介机构和外埠来津企业备案制度；（5）建立了物业服务企业退出项目管理预警报告制度。4、简述新的物业管理服务标准分几个等级及每个等级的收费标准？答：分为四个等级，一、二、三、四；分别为：1.2元/㎡*月、0.9元/㎡*月、0.7元/㎡*月、0.50.元/㎡*月.5、物业服务企业对逾期不交纳物业服务费用的问题如何解决？答：业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉6、物业服务企业应当向业主公示那些内容？答：1.场地占用费的收取和使用情况公示。2.每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施、设配运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。3.提前解除物业服务合同的一方应当在三个月前在物业管理区域内公告。4。、物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。5.«维修和更新、改造方案»在小区明显位置公示。7、天津市目前对物业管理有那些备案程序？答：《天津市前期物业管理备案程序》、《天津市物业服务合同备案程序》、《天津市物业管理招投标备案程序》、《天津市协议选聘物业服务企业备案程序》、《天津市业主大会备案程序》、《外埠来津物业服务企业备案程序》《天津市物业服务中介机构备案程序》。8、天津市目前针对物业管理出台了那些示范文本？答：《临时管