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中韩国际小商品城正式汇报（定位部分）2008年1月16日谨呈：青岛政建投资集团有限公司项目整体工作思路发展战略资源挖掘机会分析功能定位价格定位客户定位业态定位案例研究模式借鉴发展定位物业发展建议产品规划功能配比配套设施宏观经济背景城市规划研究前期项目价值挖掘大势分析资料收集实地调研问卷调查客户访谈规划设计跟进格局分析竞争分析客户分析项目本体分析区位价值项目界定资料收集实地调研行业分析营销策略思路企业愿望模式案例借鉴外部：环境影响总述内部：自身条件研判项目核心问题机会背景分析项目价值研判项目定位物业发展建议财务成本分析客户定位产品规划—商业布局价格定位功能定位回顾：核心问题是否得到解决配套业态规划核心问题中韩国际小商品城的初印象一个成功起步的商业航母在青岛具有一定影响力的商业项目面临竞争和机遇的商业项目经营客户不断演进的商业项目可永续经营发展的商业地产项目承载企业理想的商业航母中韩国际小商品城是需要提升，整合与可持续发展的商业航母核心问题一：项目规模大，在动态发展过程中如何占得竞争优势和可持续发展？解决思路：强势建立三期的知名度同时，有效开展其他营销和经营活动促进一二期的经营，同时与三期进行互动；核心问题二：项目是否具有足够市场空间，具备差异化的竞争优势？解决思路：寻找市场、项目自身、产业发展的机会，在市场空白点建立项目的竞争优势，有效的利用空港经济圈的平台核心问题三：项目如何创新？解决思路：小商品市场流通模式的创新、产业服务链的创新和业态创新；市场的唯一性和差异性。核心问题解析项目发展策略，切实解决项目的核心问题机会背景所面临的外部环境及自身剖析案例借鉴市场回顾及宏观环境机会机会背景分析战略高度创新源于对大势的把握。没有对大势的预见，理念与战略创新就成为无源之水，无本之木，成为失去方向的航船！从城市切入项目的思考中国经济强市，山东省经济核心及对外窗口青岛对整个山东省经济总量贡献巨大，2005年GDP占山东省GDP总量的14.6％，是山东省最大的经济体，综合经济实力在全国城市中居第10位，在15个副省级城市中居第4位。青岛与长三角、珠三角及环渤海湾等都市圈有深度的经济合作和贸易往来，经济合作关系延至韩国、日本及朝鲜等国，是山东半岛的第一经济核心和外贸窗口青岛韩国济南（政治、文化、教育核心）青岛（经济、工业、贸易核心）中国北方重要的海滨生态城市，旅游大市全市海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4。2005年，青岛旅游业总收入为256.6亿元，约占GDP总量的1/10，2004及2005年均位列中国旅游城市top10。中国对外贸易强市，交通强市贸易强市青岛港全年列中国第五位矿石、原油等吞吐量列中国第一位口岸外向度75%，列中国第一位交通强市高速公路总里程全国高速公路总里程的六十分之一，占全省六分之一青岛市高速公路发展水平在全国同类城市中名列第一，并已初步达到发达国家水平。中国的第二大品牌之都青岛拥有电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。城市中国名牌产品（个）中国驰名商标（件）中国行业标志性品牌（个）深圳441611青岛44157佛山40147宁波35125苏州29175绍兴26155中国未来的世界城市世界城市的概念世界城市概念早在1915年就由西方城市和区域规划先驱PatrickGeddes在其所著《演化中的城市》一书中提出。现代世界城市的本质特征是拥有全球经济控制能力，其来源是跨国企业总部与作为生产者服务核心部分的跨国银行的总部。世界城市是以技术革命为其产生根本动因的，现代的世界城市尤其受到信息技术不断创新的深刻影响。世界著名空港产业区发展历程在1959年爱尔兰成立了香农国际航空港自由贸易区，利用国外资金和原料发展加工贸易，代表世界空港产业区的诞生；世界各国的许多机场，如美国的洛杉矶和菲尼克斯机场、日本的大阪和长崎机场、德国的法兰克福和汉堡机场、荷兰的史希斯浦尔机场、马来西亚的苏邦国际机场等，都在临港地区发展了空港产业，并且都在使空港产业区向航空城发展。世界著名空港产业区发展历程美国达拉斯的依托伏特沃国际机场是全球最大的批发采购展销市场，交易额高达75亿美元/年。机场吸引了一批跨国高科技企业入驻，把达拉斯变成了“德州硅谷”，成为带动当地经济发展的支柱。荷兰阿姆斯特丹的史基浦机场除了航空运输，不仅有高档写字楼，还有会议、展览中心、批发市场，以及便捷的物流中心，方便地连接陆、海、空等各种交通。航空城里写字楼租金超过阿姆斯特丹市中心租金，有5.2万人/天在此工作；对项目区域的再次剖析——临空经济青岛流亭空港产业区制造业基地总规划面积16.8平方公里，定位于电子信息、机械制造、精细化工、纺织服装、现代物流等新兴行业，分为一期、二期、欧洲产业园三个片区，产业区日渐雏形，物流功能急需完善。中韩国际小商品城国际轻纺城欧洲产业园北方电子数码信息城中韩国际小商品城4,5期用地建材城日渐繁荣的临空经济圈外部：环境影响总述外部环境对项目成功开发的机遇与挑战同在今天的青岛，正在发生激动人心的、异乎寻常的变化，奥运、WTO、大青岛、青岛新格局……必将创造中国乃至青岛的商业物业有着巨大的市场需求。思路决定出路。对于中韩国际小商城来说，必须从更高的层面、更大的区域尺度上梳理思路、盘存要素、配置资源，在项目定位、功能设计、服务配置、推广公共方面有所创新，把以往的劣势全部变成优势。青岛的商业物业市场有着非常大的前景和优越的发展条件，其间蕴含着极巨大的发展商机。内部：自身条件研判优：一二期的成功起步，为项目后期开发奠定基础；三期地块周边交通便利；整体规划较为超前，适应性较强；劣：三期商业体量较大，加大项目的招商和培育难度；在一二期未完全进入良好经营期时，三期开始面市，市场风险较大大；小商品的定位已深入人心，观念较难改变。自身条件优劣明显，如何突出与归避本项目期望结果分析外部环境对项目成功开发利弊参半自身条件优劣明显，如何突出与归避外内形成项目品牌，创新模式的搭建，完成招商，良性运营进行差异化竞争，找到市场相对空白点和机会点陷入于恶性竞争的被动竞争陷入后期货量销售乏力的局面有效的价格和货量控制，创造后期较高的收益收益定位出现偏差，陷入激烈的客户争夺战中准确锁定目标客户，定制产品，产生强有力的客户引导力，降低竞争风险客户品牌塑造度小，对项目开发和项目销售促进作用小塑造品牌，通过品牌带动后期开发，通过项目品牌带动公司品牌，创新经营模式的搭建品牌非期望结果期望结果机会背景面临的外部环境及自身剖析案例及模式借鉴项目国内市场机会机会背景分析模式借鉴——国际批发市场的发展趋势根据业内人士对批发市场的研究分析，发达国家的批发业已发生了明显的变化。国外的流通产业发展的趋势是从以生产者为主导发展到以批发商为主导，最终发展到以零售商为主导。生产主导批发主导零售主导万客隆、麦德龙、山姆店等应该说都是从批发业向零售业过渡转型过程中的商业业态。大力发展物流，做配送服务，通过与物流、网络的有效整合来完成传统批发市场的转型，使批发企业向规模化、连锁化发展。模式借鉴——国外批发企业进入中国的模式（1）与较小的零售商建立仓库批发市场•德国麦德龙公司在中国以经销商的名义登记，开展批发业务，并在上海、无锡和宁波建立四个连锁仓库市场。（2）在出售国内生产产品的幌子下潜入批发市场，建立批发销售网•可口可乐在中国已投入8亿美元建立20多家地方工厂，每家都拥有广阔的销售网（3）在中国建立销售代理网•代理商促销的国外品牌产品包括汽车、电脑、机械、设备、服装、食品和日用品等等，这种批发业务是由不同层次的代理进行的。（4）投资在产品生产、流通和经销以及建立加工和配给中心，以此做批发业务中国虽然仍未对外开放批发市场，但外国批发商主要采取以下四种办法在中国建立批发网络：据有关专家介绍，外国批发商进入中国批发市场的典型做法是：一开头做零售，然后发展成连锁商店，再后就建立配给中心，最后进行批发业务。模式借鉴——现代会展博览与专业批发市场由于现代会展博览是比专业批发市场内容更为宽广、丰富的产业概念，其包容性更强，以现代会展博览为依托能够比专业批发市场开拓出更为广阔的后续发展空间；会展博览囊括会议、展览、展示、展销、批发交易、信息交流、大众消费、社会公众活动等内容，远比单纯的批发交易丰富和全面，并且具备更大的公众参与性，吸引人流、聚拢人气的能力更强；专业性的博览会既可以在中心城市举办，也可以选择在拥有比较雄厚的产业基础或市场要素相对集中的区城举办。从市场化因素和产业链关系上看，在这些区城举办专业性的行业博览会甚至可能比在中心城市更加具有号召力和说服力。模式借鉴启示若从开发形式看，中韩国际小商品城属于房地产开发，我们研究认为，入世后对以批发市场为依托的商业房地产业也会带来一定的影响；不研究国际上批发市场的发展趋势，不研究国外的批发行业的规律，盲目的投资建设传统的批发市场，风险是非常大的；采用适度超前的手段，建设一个符合市场需求的项目，利用国外批发企业试图进入中国的机会，通过合资、合作等模式，共同建立具有国际水平的批发市场；高档次的国际性会展博览活动就可以提高一个区域在国际上的知名度，这是以传统的销售方式和市场推广方式所难以达到的，必须着力开展这方面的工作。两个案例：义乌国际商贸城青岛国际工艺品城案例模式借鉴——义乌国际商贸城一期工程占地420亩、建面34万平方米，设主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区，共有9000多个商位1万多户经营户。商品销往140多个国家和地区，90%以上商位承接外贸业务，外贸出口占60%以上。义乌国际商贸城相对应电子商务平台义乌国际商贸城在线，平台以义乌国际商贸城为中心，全面实现义乌电子商务功能。案例模式借鉴——义乌国际商贸城楼层经营品种各经营品种所占面积的大概比例（%）一层普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒玩具、花类普通玩具9电动玩具2充气玩具3毛绒玩具3.5花类7.5二层珠宝、头饰珠宝12.5头饰12.5三层饰品配件、相框、旅游工艺、瓷器水晶、装饰工艺、喜庆工艺饰品配件2.5相框2.5旅游工艺2.5瓷器水晶2.5装饰工艺12.5喜庆工艺2.5四层生产企业直销中心生产直销中心25一期主要经营品种：花类、玩具、珠宝、首饰、工艺饰品案例模式借鉴——义乌国际商贸城一期各经营品种所占面积的大概比例案例模式借鉴——义乌国际商贸城楼层经营品种各经营品种所占面积的大概比例（%）一层雨具、伞具、箱包雨具2.5伞具2.5箱包15二层锁具、五金工具、配件、电工产品、车类、旅游购物中心锁具2.25五金工具·配件12.5电工产品2.25车类1旅游购物中心2三层五金厨卫、小家电·剃须刀、电讯器材、电子仪表仪器、电池、钟表、旅游购物中心五金厨卫5小家电·剃须刀4电子仪表仪器照相器材1.5电池·灯具1.5钟表3电讯器材3旅游购物中心2四层生产企业直销中心生产直销中心20五层特色展馆、外贸机构设计特色展馆等20二期主要经营品种：五金、电子、电器、箱包、钟表、雨具案例模式借鉴——义乌国际商贸城二期各经营品种所占面积的大概比例义乌商品产地及经营户原籍情况商品产地配置情况地区占比（%）备注浙江省内72.05其中金华51.4%；义乌42.54%广东13.84广东玩具与电子电器其他地区14.11合计100经营户原籍组成情况地区占比（%）备注义乌本地66.74浙江省内义乌市外26温州占7.55％境外经营户0.23韩国、东南亚等地的外商为主浙江省外其他地区7.03合计100商品以浙江省内为主，浙江作为生产大省，是市场成功基础义乌人善经商也是市场成功的根本义乌成功的原因①政府政策支持是市场发展的坚强后盾义乌市政府确立并坚定不移地实施“兴商建市”发展战略，走以商贸业为龙头带动区域经济社会全面发展之路，浙江省委省政府两次专门发文，在全省学习推广义乌发展经验；国家领导、专家先后到中国小商品城视察、检查、指导工作；②遵循市场规则的经营理念是市场发展的保证经商意识强