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人民币升值对房地产的影响摘要：人民币持续升值。针对人民币升值对房地产市场的作用方式和渠道采取稳定升值预期，采取有效措施调节房地产市场以避免经济大起大落和金融风险的发生。升值对房地产市场价格的影响通过流动性渠道、财富渠道、预期渠道和货币渠道来传导。通过对国际经验的分析和借鉴，人民币升值对我国房地产市场是一把双刃剑，有利有弊。关键词：人民币升值房地产经济发展房地产市场是我国最重要的支柱产业之一，在国民经济中的地位十分重要，人民币升值必然对房地产市场的决策主体产生重要影响。房地产市场的需求主要分两类：一类是真实需求，包括自主型需求和投资性需求；另一类是虚拟性需求，即投机性需求。其一，从自住需求的角度来看，中国正处于城市化进程的加速时期，城镇居民住房结构的升级和农村人口的转移加剧了对房地产市场的需求。人民币升值意味着进口商品价格的下降，从而带动国内一般消费品价格的走低，人民的实际收入增加，用于购房的可支配收入增加，人民币升值带来的收入效应导致了对房地产市场需求增加。其二，从投资性需求的角度来看，面对通货膨胀的威胁和负利率的压力，储蓄者将房屋作为一种货币保值增值的手段。其三，人民币升值的投机性需求可能是推高住房价格的主要因素。资本具有天生的逐利性，与投资性需求看重房地产市场的成长不同，投机只是一种短期的买卖差价的套利行为。目前在人民币进一步升值的强烈下，使得大量热钱通过直接投资项目下和贸易项目下的各种合法和非法渠道进入境内并转化为人民币资产，并预期可以获得很大的升值和获利空间。人民币升值影响房地产价格主要通过以下几个渠道来实现：流动性渠道：人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而且收益水平相对可观，则将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产市场等由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬。财富渠道：人民币升值意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，相当于人们的收入增加，财富增多。国内多余货币部分将进入资产领域：股票市场和房地产市场，而国内股市低迷，房地产市场将成为承接资金的主要场所，从而促使房地产价格的上升。预期渠道：根据理性预期学派的观点，预期是决定人们行为的一个重要因素。在经济人的条件下，人们都是追求利润最大化的；另一方面，“羊群效应”非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分。当市场预期人民币将要继续升值时，大量的短期投机性资金将涌入中国，这会对资本市场和房地产价格上升起到明显的推波助澜作用。货币渠道：在过去的三年半里，中国的外汇储备增长了3000亿美元，相应的中央银行向市场投放了同样的基础货币，一部分通过发行债券进行对冲，另一部分形成过量的基础货币。表现在我国广义货币M2与GDP的比例高达170％，大大高于国际上70％的平均水平。我国的经济结构特殊，外贸依存度高达60％以上，出口部门的商品受国际市场的制约，不可能形成价格的大幅上扬或下跌。过量投放的货币就只能被非贸易部门吸纳，最终体现在资产价格上，也就是房地产、股票等资产市场。股票市场由于制度的缺陷，不可能吸收这样超量投放的流动资金，于是房地产市场则成了吸纳的主要渠道。从而带来房地产市场的价格快速上涨。人民币升值有助于减少基础货币的投放，平抑房地产价格的过快上涨。人民币升值房地产市场应作出调整。首先我们要考虑的是国家的经济安全和经济利益不受侵害。人民币升值与否，既不由我国政府，更不会由美国政府决定。中国不是日本，人民币更不是日元。人民币由市场决定[5]。美国的这一做法是严重干涉我国经济主权，美国政府无权说三道四。美国经济出现问题就像中国施压，从压迫日韩、德国、亚洲四小龙到现在压迫我国，促使人民币升值。面对问题我们需要寻求解决问题的办法。我们以史为鉴，日本的跪地求饶没有换来经济的可持续发展。要坚持央行独立性不受美国等外国势力所要挟。弱化了人民币升值的预期。减少外国热钱投资中国房产，进一步减轻了人民币升值的压力。房价回归合理，避免人民币升值后导致房价出现快速增长。目前阶段我国投资渠道狭小，股市问题很多，房地产成为热钱最可能的投机渠道。房价回归理性，有利于人民安居乐业有利于国家经济安全。加强银行监管，合理引导外资流向。山雨欲来风满楼，我国政府要防范于未然。加强银行向房地产房贷监管力度，银行助长房地产升温，又是房地产泡沫破灭的受害者。从日本经济危机到这美国次债危机，都是银行通过房地产市场掀起的波澜。同时需要我们队外资加强管理，引导生产性领域。目前阶段人民币升值时间不成熟，人民币不是国际性货币，区域结算和本币互换仍需要时间。随着我国日益国际化，人民币在国际作用日益明显，人民币升值不能一步到位，需循序渐进。房价在近年来涨幅较大，泡沫较多，已经关系到国计民生。今年两会主题“调控房市，稳定房价”，促进房地产市场平稳健康发展，遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。这是大有益于中国人民。人民币升值是一把双刃剑，对于房地产市场价格的影响有利也有弊，如果引导正确，人民币升值将成为房地产行业的利好，进一步刺激房地产市场的健康发展，使中国房地产业趋于成熟和稳健。相反，则会对刚刚起步的房地产行业造成不可挽回的巨大损失，对于其他相关领域的影响也是不可估量的。从国外的经验看，货币持续过度升值会导致经济减速(因为外商直接投资下降、净出口下降)、外资需求下降，从而使房地产需求下降，并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降；另一方面，升值会带来诸多利好：收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。升值导致物价变得更便宜，用于购房的可支配收入增加，购房能力的提高导致需求增加。上述效应对于房地产的影响还受到人民币是否会持续升值的预期影响。如果投资者普遍预期人民币还将持续升值，这种预期对于流动性效应和财富效应将产生明显的放大效果，导致外资对房地产的投资需求加大，将吸引新的资本进入，从而增加房地产投资需求，楼市投机因素增加，从而带动房地产价格的大幅上涨。反之，在升值后，且再次升值预期微弱，预期人民币升值的投机资本将迅速撤离，而随之产生的大量外汇需求将对人民币带来新一轮的贬值压力，同时，国内房地产市场对海外资本吸引力减小，楼市投机减少，游资大规模退出则可能会导致房地产价格的大幅下跌。人民币升值，以及汇率形成机制的改变，将在一定程度上抑制房地产投机炒作行为，对外资流人流出的影响有限，调控政策本身对房地产市场的影响更大。大的升值幅度，表明在宏观意义上是渐进的，这不足以刺激海外热钱套利回流。如果这引起新一轮的投机，会使得中国的经济保持过热的一种状态。如果投机者认为近期人民币不会大幅升值，他们就会在获利后撤资。出于对这种情况的预防，升值可以说是对这种情况的一种平衡，其目的还是希望能够达到币值的稳定。我国的房地产金融信贷风险在不断增加。这具体表现在,部分房地产开发商在购买土地开发的过程中，自筹方面的资金有些不足，为了筹资，于是千方百计从银行取得贷款,这样就会一定程度上导致银行的金融信贷风险不断扩大。有的个人则是利用银行提供的个人购房贷款,购买多套住房，从而囤积房源，对房产进行炒作，这也会导致房地产业泡沫的产生，从而加剧信贷风险。纵观我国房地产的发展历程，在每一次房地产市场的升温背后，都是由于经济的高速发展而催生的。现在，中国经济受到金融危机影响之后，经济开始全面复苏，这也会带来房地产的进一步繁荣。随着经济的复苏发展，这样就会对工业用地、写字楼物业的需求有所增加,市场需求就会受到更大刺激；同时，伴随着经济的持续增长，人民的收入会不断增加，使得这些潜在的对住房的需求逐步转为实际有效需求,影响着人们的购房需求。从上述分析可见，人民币升值是一把明显的双刃剑，我国房地产经济发展既有机遇也有挑战。由于中国房地产经济并未有过这样的经历，所以，短期内人民币升值将打破中国房地产经济的现有发展格局并面临前所未有的考验。参考文献［1］人民币升值对房地产市场的影响政治经济学［2］人民币升值对房地产影响分析［3］人民币升值与房价［4.［5］货币政策报告中国人民银行