70物业管理基础知识

物业管理基础知识物业管理作为一个新兴的产业，已然走进了千家万户，成为市民生活不可或缺的一部分。实践证明，没有物业企业的管理，就没有小区的清新和整洁，就没有环境的优化和美化，更没有广大业主的舒适和安宁。但人们在感受它带来的便利和舒适的同时，对物业管理中的许多概念、本质、内容、特点和关系却不甚了解，对物业的内涵，物业管理的基本内容以及物业管理和物业服务的关系，物业管理的主体，以及主体间的地位，物业管理和行政管理的关系等等，并没有全面、正确的理解。所有这些都将影响物业行业在市场中的准确定位，从而不利于这一新兴行业的健康发展。引言目录•1.物业管理中“物”的概念2.物业管理的发展历程3.物业管理的本质内容及特点4.物业管理企业与旧式“管家”的区别5.物业的管理与服务的区别6.物业管理的三要素7.高水平的物业管理体现在哪些方面第一章物业管理中“物”的概念什么是物？唯物主义认为，物是不以人的意志为转移的客观实在性。它可以是有形、有体的，也可以是无形无体的。一栋大楼是物，一种声音也叫做物，只要不是虚幻的、意念的，它就是物。马克思主义经济学的物，指的是商品，按照马克思的研究，商品不仅有它的自然属性即使用价值，也有它的社会属性价值。前者是商品的外在属性，后者是它的内在属性，商品就是使用价值和价值的统一，虽然经济学的研究更注重的是它的内在属性。1.物业管理中“物”的概念第一章物业管理中“物”的概念物权法（狭义）中的物，研究的是有形和有体财产（包括动产和不动产）的归属，物权法的物必须是权利的客体（权利主体是财产所有人），具有非人格性。人的身体为人格所附，因而不属于物，所以，活人及其身体的一部分不能成为物权，但与身体分离的毛发、牙齿、人的遗体、遗骸属于物。可见物权中的物必须是有体或有形，更必须为人力所能支配之物。1.物业管理中“物”的概念物业管理中的物指的是什么呢？它指的是已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。相关的设备、设施和场地，指的是与建筑物相配套或为建筑物所有者使用的室内外各类设备、市政公用设施以及与之相邻的场地、庭院、干道等等。1.物业管理中“物”的概念把物业管理中的物的概念梳理一下，我们可以得出这几点认识：第一，物业的物与哲学、经济学的物没有直接的关系，它只和物权法的物相关联；第二，物业中的物也是有形、有体的财产，但它一般不涉及动产，它只关注不动产中的建筑物及其相配套的各类设施、设备；物业管理的目的，则是通过管理使物业的使用功能得以发挥，通过管理使之不致损坏，从而达到增值保值的目的；第三，物业管理中的物的归属在法律上已经是明确的，属于业主个人的物由个人拥有、管理；属于业主共有的，因难以由共有人共同管理，因而由业主大会或业主委员会与物业企业签订合同，委托物业企业管理。1.物业管理中“物”的概念通过以分析，我们可以得出这样几条结论：一是物业管理的对象与业主个人财产无关，而是业主共有的不动产。指望物业企业对业主个人动产的损失（如家中财物被盗）承担全部赔偿责任是没有依据的（业主个人与物业企业另有合约的从合约）。二是物业管理中涉及的不动产其财产权归属在法律上已经明确，纵有尚未明确的部分，与物业企业也没有任何关系。指望物业企业为之确权办证，否则就要负管理责任，同样也是没有法律依据的；三是现代物业管理是产权人与物业企业双方在平等原则下，通过竞争进行的双向选择，并以签订物业管理合同而达成的一种契约关系。明确这点很重要：一方损害另一方的同时，必定也损害了自己；一方尊重另一方的权益的同时，也同样实现了自己的权益。1.物业管理中“物”的概念2.物业管理的发展历程—时间历程物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时，英国工业处于发展的高潮时期。为解决大量涌入城市的农村人口和城市居民的住房问题，一些开发商修建一批简易住宅和廉租房。一位名叫奥克维亚·希尔的女士制定了一套很有效的管理办法，解决了承租人拖欠租金的问题，并改善了居住环境，首开了物业管理的先河。后来，该办法风靡欧洲各国，并逐渐趋于成熟和完善。英国奥克维亚希尔19世纪60年代香港的物业管理源自英国，兴盛于20世纪60年代。当时香港经济起飞，人口激增，香港政府和一些人士兴建一批廉租房解决中下层民众居住问题并引进了类似英国的物业管理模式。中国香港20世纪60年代2.物业管理的发展历程—时间历程我国的物业管理从上世纪80年代初期的深圳开始，现在已经发展成为有企业10多万家，从业人员上百万人的新兴行业。与英国、香港当年的物业管理不同，中国的物业管理行业兴起背景是城市化的加速和产权的多元化、居住的群体化，所要解决的主要不再是房租问题，而是解决共有物业的委托管理问题和居住环境、居住条件的优化美化问题。中国深圳1981年3月10日1994年建设部颁发第33号令《城市新建住宅小区物业管理办法》；1994年在深圳市出台了第一部地方性物业管理法规；2003年6月8日第一部《物业管理条例》颁布。第二章物业管理的发展历程2.物业管理的发展历程—业务历程从单纯的物业维护开始，根据社会需求和体制的改革23，逐步发展扩大到清洁、绿化、安全、环境和文化等，到现在“以人为本”个性化服务，即对焦服务。•附属——专业化、企业化、社会化•后台——前台（前店后厂）第三章物业管理的本质和内容3.1物业管理的本质物业管理的本质是对业主共有物业的专业化和企业化管理，是物业管理企业通过对业主共有物业的有效管理来实现对业主私有财产的有偿服务。3.物业管理的本质内容及特点第三章物业管理的本质和内容3.2物业管理的内容3.2.1常规性的公共服务：主要包括房屋建筑主体管理、各类附属设施、设备的管理（保修）、环境卫生（保洁）、园林绿地的管理（保绿）、车辆道路的管理以及治安消防的管理（保安）。为了做好这些管理工作，物业企业必须招收相应的各类专业人才，投资相关的设备，制定不同的管理制度，确定管理档次和标准，建立和保存可供咨询的档案资料……人力、物力、财力的投入表明物业管理必须收费，因为，只有付出而没有收入，或者收不抵支，这个行业是经营不下去的。以上这些服务均包含在物业管理的合同中。3.物业管理的本质内容及特点第三章物业管理的本质和内容3.2.2针对性的专项服务：如日常生活方面的衣着服务（如为业主收洗衣物、被褥、制衣等），饮食服务（如代购食品、燃料等），居住服务（如业主室内打扫、装修、搬家等）和出行服务（如接送小孩上学、接送病人出诊、代管车辆、代购机票等）；商业方面有开设和经营商业网点，小型家电或生活用品维修点等等；文化教育、卫生体育方面有开办图书室、录像厅、托儿所、幼儿园，设立卫生站、各种健身场所等等；还可以提供带有社会福利性质的服务，如照顾孤寡老人等等。其特点是物业企业事先设立服务项目，并将服务内容、质量、收费标准等公布于众。业主需要其中某个或某些项目，可自己选择。3.物业管理的本质内容及特点第三章物业管理的本质和内容3.3.3委托性的特约服务：这类服务的对象是个别业主的特殊要求，它同样需要公布服务内容、质量和收费标准等等。3.物业管理的本质内容及特点后两类服务作为物业管理的延伸，一是这些服务并未包含在物业管理的合同中，二是管理区域内业主有此需求，三是物业企业具备提供服务的人员、专业技术和相应的场地等条件。提供物业服务不仅可以满足业主的不同需要，物业企业也在经营和提供服务的同时，赢得了经济效益。3.3物业管理的最基本特点：3.物业管理的本质内容及特点三化一型一结合三化：社会化专业化企业化一型：经营型一结合：业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合有人戏称物业管理企业有如旧式的“管家”，因为它的管理也涉及一个大家庭（物业小区）的很多领域。这一说法看似有理，细究起来，这种类比其实并不妥当。原因有三：第一：从法律角度看物业企业是法人单位，管家不具备法人资格；4.物业管理企业与旧式“管家”的区别第三：从契约关系上看管家与雇主之间并没有严格的责权利的约定，而物业企业一旦受聘，双方的责任、义务和权利都体现在合同关系中，双方的地位是平等的。第二：从雇佣关系上看不仅“管家”受雇主雇佣，其余各工种，如负责环境卫生的、煮饭的、烧菜的等等都直接受雇于雇主，而物业企业是以企业法人的形式受聘，各工种皆隶属于企业，为企业新聘用。4.物业管理企业与旧式“管家”的区别为了形象地说明物业企业小区管理中的地位和作用，人们用“管家”这一大家都熟悉的名称来描述它，用意是良好的，但却混淆了小农经济式的家庭管理与现代市场经济的社会化、专业化、企业化管理的本质区别。4.物业管理企业与旧式“管家”的区别第六章物业的管理与服务的区别有人说，管理就是服务。现在许多媒体和公众，包括一部分物业企业自己都把物业管理企业改称为物业服务企业，这是一种误解。原因是：从字义解释来看，管理有两层意思：一是处理事务、二是支配人事；而服务仅仅是工作的意思。5.物业的管理与服务的区别和所有的企业一样，物业企业作为社会化、专业化、企业化的经济实体和独立法人，当然需要支配公司的人事，要处理各种复杂的事务，其管理的特质十分明显，而物业服务对它来说只是在首先履行委托合同之后增加它的工作量，说它是管理的延伸就是这个意思。5.物业的管理与服务的区别第六章物业的管理与服务的区别还有人说，把物业企业改称为物业服务企业是因为“管理”有居高临下的意思，是对业主的傲视。这也是一种误解。因为物业管理的对象是广大业主共有的不动产，它只对自己企业的人员进行支配，而不是对业主实施管理。5.物业的管理与服务的区别第六章物业的管理与服务的区别还有一种说法是物业企业在管理物的过程中不也包含着对业主的服务吗？因此，管理也是服务。这一说法本身并没有错，但它却混淆了管理和服务两个不同的概念。一个最简单的命题是：管理也是服务，但决不能认为服务也是管理。否则，为什么家政服务一开始就没有人把它称为家政管理？再比如，为什么行政管理学从没有人试图把它改为行政服务学？5.物业的管理与服务的区别第七章物业管理的三要素1.物业2.业主3.物业企业6.物业管理的三要素第七章物业管理的三要素6.1物业6.1.1物业的概论物业——指已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。6.物业管理的三要素第七章物业管理的三要素6.1.2物业的分类（1）居住物业：住宅小区、单位住宅楼、公寓、别墅、渡假村等；（2）商业物业：综合楼、写字楼、商业中心、康乐场所等；（3）工业物业：工业厂房、仓库等；（4）其他物业：学校、医院、机场、车站等。6.物业管理的三要素第七章物业管理的三要素6.1.3物业管理6.1.3.1物业管理的含义物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理服务合同，对房屋建筑、配套设备、设施，市政公用设施及绿化、卫生、环境容貌、交通、治安和公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，向物业所有人和使用人提供综合性公共服务---保修、保绿、保洁、保安；并向物业所有人和使用人提供针对性、委托性的有偿服务。6.物业管理的三要素第七章物业管理的三要素6.1.3.2物业管理的目的物业管理的目的，就是通过管理使物业的使用功能得以发挥，通过管理使之不致损坏，从而达到增值保值的目的。6.物业管理的三要素第七章物业管理的三要素6.2物业管理的主体（1）业主（2）物业企业（3）政府行政主管部门（4）物业管理行业协会6.物业管理的三要素第七章物业管理的三要素6.2.1物业管理的主体——业主（1）业主：房屋的所有权人为业主，即房屋的所有权人和相对应的土地使用权人是拥有物业的主人。（2）业主的权利和义务（物业管理条例的第二章）（3）物业使用人指房屋、市政公用设施及场地的合法使用人，在物业管理活动中，其权力、义务，由其与业主鉴定，但其必须遵守相关公约，相关业主负连带责任。6.物业管理的三要素6.3物业企业6.3.1定义：指按合法程序成立，并具有相应资质条件的经营物业管理的企业经济实体。6.3.2条件：1）具有独立法人资格2）具有一定物业管理资质：注册资金（50、300、500万元人民币）、管理人员（主要领导人具有建设部企业经理上岗证，主要管理人员20%上岗证，必要的专业技术人员如：土建、机电