2016年重庆市主城区房地产市场总结

-1-重庆市主城区房地产市场总结（2016年）日期：2017年1月重庆世联行房地产顾问有限公司电话：[phone]地址：重庆市渝中区瑞天路56号瑞安企业写字楼5号楼9层-2-1.宏观环境：组合宽松政策，核心一二线城市量价齐升2.土地市场：成交回升，楼面地价大幅上涨创新高3.新房市场：成交创历史新高，城市轮动价格补涨4.结构市场：住宅量价齐升，商办持续承压5.后市预测：价格有空间，供需冲高回落目录：-3-救市政策，房价由蔓延式上涨至肆意上涨，使得全国重点城市调控层层加码2014年10月以前2014年10月至2015年9月2015年10至2016年9月2016年9月-12月2016年1月①②③④46个限购城市中有40个取消限购；“930”新政出台“五次降息、三次降准”；“330政策”、“新930”政策“一次降息、两次降准”；“三部委联合发文减免房地产契税、营业税（一线城市不包括）”全国重点城市集中出台调控政策市场表现：2014年全国商品住宅销售面积同比下滑9.1个百分点，2014年全国房地产开发投资额全年下跌9.2%，同时叠加GDP实际增速低于政府预期，导致当年第一、第二轮“救市政策”出台。2015年全国商品住宅销售面积累计增速在当年6月首次出现正增长，2015年全年全国商品住宅增幅达24.7%，但房地产开发投资增速仍未起色，2015年年末较年初下滑8.9个百分点。2016年前三季度受货币和行业政策持续宽松，全国商品住宅销售面积增速和房地产开发投资增速出现双回暖。一线城市及周边大都市圈、强二线城市出现爆发式增长。中央对热点城市房价过快增长带来的泡沫风险表示担忧，短期内目标明确，“去杠杆”“抑制资产泡沫”，遏制房价过快上涨，引导房价回归合理区间。自2016年9月起，全国大中城市集中性出台限制性调控政策。重庆自2017年1月14日起将原执行的三无外地人员起征房产税由二套改为首套。重庆市场表现：成交2828万㎡，创历史新高；去库存效果显著，住宅量价持续走高，核心区域价格涨幅明显；企业积极拿地，热点板块争抢激烈。-4-2015年底至2016年年初组合宽松政策致使核心一二线城市量价齐升供应端：需求端：政府供地控总量，土地供应大幅减少房企倾向在需求稳定的城市投资拿地土地楼面价升高多因素拉动商品住宅市场销售面积城市住房需求稳定购房成本降低城市房价上升货币政策放松加强全国流动资本投资偏好货币宽松导致企业借贷成本下降本轮房地产周期房价上涨推动因素①、货币及行业政策宽松利好于房地产市场；②、土地市场“地王”频现导致楼板价大幅上升；③、改善性需求集中释放；④、城市间投资轮动形成房价上升接力效应。-5-在货币及行业宽松政策推动下，楼市回暖导致不同级别城市房价分化被放大2009-2016年不同城市级别住宅用地成交规划建筑面积增速走势百城价格指数增长走势（以2015年1月为基期）2009年-2016年不同城市级别住宅用地成交楼板价增速走势城市不同级别城市商品住宅销售金额（亿元）规模分布①、一线城市和部分强二线城市（合肥、厦门、南京、苏州）2016年11月房价较2015年1月分别上升43%和38.1%；②、二线城市、三四线城市2016年11月房价分别较2015年1月上升12.8%和9.2%。-6-肆意上涨的房价使得一二线核心城市集中出台调控政策2016.3.18苏十条：楼盘限价2016.4.1廊坊限购2016.3.25深圳、上海限购收紧2016.4.26宁十条：楼盘限价2016.5.5北京通州商宅限购2016.8.12南京限贷收紧苏州限购限贷厦门限购2016.8.122016.11.14武汉限购收紧，上调公积金和商贷首付比例2017.1.7-13重庆严查房地产预售，三无人员首套房需缴房产税2016.12.21武汉、郑州限购收紧2016.12.3嘉兴限购2016.11.30天津限贷收紧2016.11.29上海限贷收紧2016.11.17成都限购收紧，调整公积金2016.9.30北京限购杭州限购，调整公积金和商贷首付比例2016.11.10深圳调整公积金和首付比例2016.11.152016.10.6珠海东莞福州限购收紧，惠州上调公积金和商贷首付比例南京、厦门限购限贷2016.10.52016.10.4广州限贷，佛山规范预售证，南宁规范售价苏州、郑州限贷2016.10.52016.10.2武汉合肥济南限购限贷，郑州限购南京杭州限购2016.9.18-252016.9.1武汉限贷收紧杭州限贷，昆山限购，福州土地调控2016.9.282016.9.26吴江限购成都限购限贷2016.10.1①、调控政策从一线城市向二线城市扩围；②、二线城市调控政策由松趋紧；③、地方政府贯彻落实国家“抑制资产泡沫”顶层设计；④、地方调控政策差异化明显，灵活兼具进一步调整操作空间。各城市楼市调控时间图-7-1.宏观环境：组合宽松政策，核心一二线城市量价齐升3.新房市场：成交创历史新高，城市轮动价格补涨4.结构市场：住宅量价齐升，商办持续承压5.后市预测：价格有空间，供需冲高回落2.土地市场：成交回升，楼面地价大幅上涨创新高目录：-8-土地市场成交回升，“地王”频现，楼面地价大幅上升，首破3000创新高。9%2%2%27%0%5%10%15%20%25%30%溢价率20132014201520162214634115825001503215815253515228896582277109225270931480500100015002000250030003500400045005000成交宗数成交可建体量（万㎡）成交金额（亿元）成交楼面地价（元/㎡）2013201420152016↑38%↑25个百分点↑8%↑35%（实际）↑9%PS：2015年有1225万㎡政府兜底体量，2016年大幅减少。2013-2016年重庆主城区商品房用地成交量价年度对比兜底回购1225860数据及信息整理：世联行市场研究部-9-2016年重庆主城各区域商品房用地成交可建面积及楼面均价情况2016年重庆主城各区域商品房用地成交宗数、出让金及溢价率情况6184173802451791437865646451601933133918575270156529351969683626770100020003000400050006000700080000100200300400500600700可建体量（万㎡）楼面地价（元/㎡）19211812965531131981514594222313441756%6%1%0%33%8%18%21%0%15%0%10%20%30%40%50%60%050100150200250300350成交宗数成交价格（亿元）溢价率数据及信息整理：世联行市场研究部两江新区最受关注，成交量、溢价率最高，均楼面地价突破5000。房企土地市场两极表现：①、两江新区，关注度高，竞争激烈，成交量、溢价率最高；②、巴南区、沙坪坝区楼面价低，竞争较低，同样备受开发商青睐。-10-2016年重庆主城商品房用地成交溢价率TOP10组团TOP10组团成交宗数土地面积（亩）可建体量（万㎡）楼面均价（元/㎡）土地出让金（亿元）溢价率品牌房企1礼嘉组团61524216621413483%龙湖、远洋、华宇、金科2两路组团482314945646865%华润、金辉3南坪组团31072539611056%升伟4大竹林组团35235270503750%龙湖、万科5观音桥组团669616954739334%保利、中海6西彭组团13671316132%创大7悦来组团6135418541957724%融创、北京城建8龙兴组团48246419441222%两江置业、国瑞9李家沱-鱼洞组团576511224082715%联发、荣盛10大杨石组团82645926671614%鲁能、万达、金辉、财信、华宇两路中央公园礼嘉悦来大竹林观音桥寸滩大杨石石坪桥李家沱鱼洞龙兴数据及信息整理：世联行市场研究部重庆向北，中央公园、礼嘉、悦来、大竹林成品牌房企必争板块-11-2016年重庆主城区各热点地块成交分布图TOP5竞得时间地块位置土地面积（亩）可建总建筑面积（万㎡）楼面地价-元/㎡土地溢价率竞得企业12016/12/23南坪3996863126%升伟22016/12/23礼嘉332607380116%华宇32016/12/23礼嘉332577437104%龙湖42016/12/26中央公园23744648584%金辉52016/12/30观音桥418696680%中海TOP5竞得时间地块位置土地面积（亩）楼面地价-元/㎡土地溢价率可建总建筑面积（万㎡）竞得企业12016/8/30寸滩304461223%74鲁能22016/8/30寸滩263591637%69中铁建32016/12/23礼嘉3327380116%60华宇42016/12/23礼嘉3327437104%57龙湖52016/12/20悦来336538363%55北京城建2016年重庆主城区土地成交溢价率TOP52016年重庆主城区土地成交可建建筑面积TOP5金辉中央公园地块北京城建悦来地块中海观音桥地块华宇礼嘉地块升伟南坪地块龙湖礼嘉地块鲁能寸滩地块中铁建寸滩地块数据及信息整理：世联行市场研究部品牌房企布局北区热点中央公园、礼嘉、悦来等，大盘造城，高溢价时间换空间-12-2016年品牌房企重庆主城区新购土地情况企业项目体量（万㎡）楼面价（元/㎡）获取方式龙湖照母山项目42.267051拍卖礼嘉项目（3宗）115.265995蔡家项目（2宗）30.162768鲁能鲁能外滩73.734612拍卖鲁能九龙花园15.282912鲁能北渝星城37.951670挂牌金科水土健康城项目37.81915挂牌礼嘉项目15.627618拍卖蔡家项目65.031803万达万达文旅城257.991072挂牌北碚项目10.051691大渡口项目10.081605万科照母山项目9.587049拍卖蔡家（3宗）63.702235东原弹子石项目44.382636拍卖红旗河沟项目2.855260保利董家溪项目14.226823拍卖恒大鱼洞项目58.291939拍卖融创悦来项目31.825719拍卖鲁能万达鲁能金科东原龙湖万科鲁能保利融创万达万达东原金科金科龙湖数据及信息整理：世联行市场研究部品牌房企通过新购土地、收购项目等方式快速增加土地储备，重庆进入二环时代-13-2.土地市场：成交回升，楼面地价大幅上涨创新高1.宏观环境：组合宽松政策，核心一二线城市量价齐升4.结构市场：住宅量价齐升，商办持续承压5.后市预测：价格有空间，供需冲高回落3.新房市场：成交创历史新高，城市轮动价格补涨目录：-14-年份供应面积(万㎡）成交面积(万㎡）建面均价(元/㎡）销售金额(亿元）2016年22122828716820272015年2667235869911649同比增长-17.1%19.9%2.5%22.9%2006-2016年重庆主城商品房供需价年度走势图2016年重庆主城商品房供需价年度情况数据及信息整理：世联行市场研究部组合宽松政策下，重庆商品房成交2828万㎡，创历史新高1703219219761823207620802181240825332667221213342229126724372199153722472381235523582828293233203999431159566824677572217168699171680200040006000800005001000150020002500300020062007200820092010201120122013201420152016供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）-15-2015-2016年重庆主城区商品房成交均价及套数月度走势2015-2016年重庆主城区商品房供需月度走势1857313273251192825022789268082215021949207942522424329382281