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一、开发篇1.1地块分析1.2开发计划1.3开发配套费用调研1.4开发重点工作•成都市，简称“蓉”，别称“锦城”、“锦官城”，自古被誉为“天府之国”，位于四川省中部，是中西部地区重要的中心城市。西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽。成都全市面积12121平方公里，下辖9区4市6县，总人口1140万，市区人口521万。•2010年成都市生产总值（GDP）5551亿，增长15%，为中西部城市之首。城镇居民人均可支配收入20835元，增长11.7%；农民人均纯收入8205元，增长15.1%一、开发－1.1地块分析1.1.1成都概述一、开发－1.1地块分析1.1.2地块位置本项目西至府河及滨河公园，北至建设北路，东至猛追湾路。项目位于成都市一环路内中心城区，紧邻府河和四川广播电视塔，地理位置优越。地块总规划用地面积为94.128亩。其中纯商业用地16.78亩，住宅兼容商业用地77.35亩，规划建筑面积377239平方米。我司于2010年12月8日竞得该项目宗地使用权，成交楼面地价3843元/平方米。我司自2007年参与猛追湾片区旧城改造，此次取得地块为一期地块。一、开发－1.1地块分析1.1.3地块概况协议签订•2006年9月22日投资框架协议签订•2007年9月18日投资协议签订•2008年7月15日投资协议补充协议签订•2009年5月27日投资协议补充协议二签订土地整理•2007年10月12日E地块拆迁动员大会召开•2007年12月24日启动拆迁协议签约•2008年4月底，进展顺利，住宅基本签约完毕•2008年5月12日，发生汶川大地震，拆迁中止•2008年下半年至2009年上半年，受地震及国际金融海啸影响，拆迁进展缓慢。•2009年6月重新签署补充协议二后，加快推进拆迁•2009年底，拆迁基本结束土地上市•2009年6月启动土地上市准备工作•2009年7月至2010年4月因市政公园调规，上市推进进展缓慢•2010年5月至2010年8月片区控规调整完毕•2010年9月至11月地快容积率调整及挂牌方案确定•2010年12月8日取得地块一、开发－1.1地块分析1.1.4地块历史九龙仓成交楼面价4837元/平方米绿地集团成交楼面价6500元/平方米项目地块，成交楼面价3843元/平方米伊泰置业成交楼面价7600元/平方米保利成交楼面价7300元/平方米一、开发－1.1地块分析1.1.5土地成本及比较土地成本低：楼面价仅3843元，地理位置优越，市中心地块，紧邻锦江及成华区市政公园周边商业及生活配套齐全，项目自身配建大型商业及五星级酒店属市中心地块，产品具有稀缺性项目产品丰富：小高层、超高层、商铺、集中商业、五星级酒店优势劣势所属城区为非传统优势地区区域周边交通环境、品质不高属成都市限购范围，销售有一定影响受市政公园改建影响，配套用房较大，占用商业面积一、开发－1.1地块分析1.1.6土地优劣势分析一、开发－1.2开发计划项目整体开发计划一期小高层（13#）2013年12月2011年9月2011年7月取得施工许可证取得预售许可证竣工备案一期超高层及商业（1、2、3#）2011年7月2011年11月2013年12月取得施工许可证取得预售许可证竣工备案成本费用类别成本费用明细收费标准备注土地类合4030元/㎡1.1.土地款144973万元楼面地价：3843元/㎡1.2.土地指标费1412万元15万元/亩（94.128亩）1.3.土地契税4349万元成交价*3%1.4.土地交易费用1450万元成交价*1%1.5.土地测绘费用25800元测绘面积（占地）*0.41元/㎡1.6.拨地定桩费用13200元前期工程类合220元/㎡2.1.管线迁移费1500万元（预估）（主要为污水干管迁移费用，尚无预算）2.2.环境评估60万元（预估）环评报告书：视项目规模而定2.3.可行性研究报告5万-11万元成都项目由开发自行编制，此笔费用已省2.4.规划出图及拷盘费1万元2.5.白蚁防治费52万元1.5元/㎡一、开发－1.3开发配套费用调研成本费用类别成本费用明细收费标准备注前期工程类2.5.文物勘探费114万元3元/㎡2.6.人防异地建设费无按规定高层建筑都必须本地建设。2.7.地震安全性评价费130万元10万元/点（一般按塔楼数布点）2.8.新型墙体材料专项基金190万元5元/㎡*报建建筑面积（含车库、配套用房等）2.9.散装水泥专项基金38万元1元/㎡*报建建筑总面积（含车库、配套用房等）2.10.基础设施配套费6040万元160元/㎡*建筑面积2.11.规划许可证牌证费4800元2400元/个*2(共2个)2.12.施工图审查费70万元一类建筑收费标准1.82元/㎡*建筑面积一、开发－1.3开发配套费用调研成本费用类别成本费用明细收费标准备注前期工程类2.13.防雷减灾审核80万元（预估）1.5元/㎡*报建面积+可行性评估（视项目情况而定）2.14.招投标代理费20万元视项目投资而定配套工程类合38元/㎡2.15.有线电视费200万元（预估）安装费：1360元/户（未含总平费及机顶盒费用）2.16.燃气建设费900万元（预估）民用：多层-3000元/户；高层-3550元/户（未含商业部分，商业：按实际情况计算）2.17.临时供水费10万元（预估）2.18.临时供电费300万元（预估）一、开发－1.3开发配套费用调研成本费用类别成本费用明细收费标准备注后期成本类合46元/㎡3.1.房屋面积测绘费100万元（预估）综合体2.72元/㎡；住宅1.6元/㎡；商业2.2元/㎡3.2.公共维修基金1500万元（预估）电梯：38.5元/㎡*总建筑面积（含所有配套建筑，包括风机房、架空层等）；多层：33元/㎡*总建筑面积（含所有配套建筑，包括风机房、架空层等）3.3.产权交易费150万元（预估）住宅类3元/㎡*大产权注册的住宅总建筑面积，非住宅类5元/㎡*大产权注册的非住宅总建筑面积（主要指商铺及车库）3.4.产权登记费待定房屋价值的1.5‰3.5.分户土地证费待定住宅80元/户，非住宅550元/宗一、开发－1.3开发配套费用调研地下管线迁移限高调整酒店地块建设超限审查因部分地下管线历史较长，资料不清，在落实迁改方案后，需得到区域、集团支持，加快迁改进程。成都空军暂未放开航空限高调整，项目已申请住宅地块调高至165米，酒店地块调高至220米，是否能批准尚未确定。需同时做好协调限高调整及分批建设的准备。需尽快进行酒店方案设计及报建，以便争取政府对住宅地块建设的大力支持。做好超高层建筑的超限审查：抗震、消防、外立面、干挂石材审查。一、开发－1.4开发重点工作及待解决的问题END一、开发篇内容目录二、设计篇