成本逼近法

成本逼近法一、成本逼近法：根据城镇土地估价规程，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。需要注意的是，土地的成本逼近法与房地产估价中的成本法不同，后者是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上已知的土地价格，最终得到整个不动产的价格。而成本逼近法却是用来推算土地价格的，所以两者的实际应用范围和估价程序、方法都不同。二、基本公式成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（税收体现），从而求得土地价格。因此，成本逼近法的基本公式为：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益三、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及土地增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。其中，确定各种有关成本费用的主要步骤是：确定土地取得费、确定土地开发费、计算税费、计算利息、计算利润、确定土地增值，然后对各项进行修正，确定土地价格。四、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。（二）土地取得费的构成：分为两种情况：1、国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。按照规定，土地补偿费是与被征土地原有收益有关，故可认为其中包含一定的级差地租。地上附着物和青苗补偿费是对被征土地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。安置补助费是为保证被征地农业人口在失去其生产资料后的生活水平不致降低而设立的，因而也可以看成具有从被征土地未来产生的增值收益中提取部分作为补偿的含义。另外，国家实行占用耕地补偿制度，按照“占多少，垦多少”的原则，非农建设占用耕地，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有条件开垦或开垦耕地不符要求的，应缴纳耕地开垦费。这笔费用对土地取得者来说，也是为取得土地而必须支付的费用，一般称为造地费，应按照开垦耕地所需要的投入费用进行计算。2、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。3、从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格(注意：应为客观合理的公开市场价格，非特殊交易)。(三)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：1)土地取得费：非农建设征用农地：包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。按照规定，征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6－10倍；征用耕地的安置补偿费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4－6倍。但是，每公顷被应用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准和应用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。按照上述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被应用前三年平均年产值的30倍。耕地开垦费的计算，一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进行确定。当地有缴纳耕地开垦费标准规定的，应当依据其规定标准进行确定。2)相关税费A、占用耕地时的耕地占用税：以实际占用的耕地面积，按照规定税额一次征收。B、占用耕地时的耕地开垦费：应按照开垦耕地所需要的投入费用进行计算。C、占用菜地的新菜地开发建设基金：收取标准按城市规模大小而有所不同。国家规定，征用1亩城市郊区的菜地，城市人口在100万以上的，缴纳7000～10000元；城市人口在50～100万人的，缴纳5000～7000元；城市人口在50万人以下的，缴纳3000～5000元。各省、自治区、直辖市在上述额度基础上，可以根据本辖区城市菜地建设基础和生产情况，区别近郊和远郊，规定具体标准。D、征地管理费：征地管理费按照建设用地审批权限由相应的国土资源管理部门分级征收，计征标准为征地补偿费总金额的1.4％一2.1％。E、政府规定的其他有关税费。2．城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。1)拆除房屋及构筑物的补偿费应根据当地拆迁补偿的标准，或应当支付的客观费用来确定。拆迁安置补助应当依据当地政府的规定。2)相关税费A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。对于市内国有土地拆迁情况，关键是搞清当地拆迁费用项目和标准。由于成本的增加并不一定提高效用和价值，尤其是对单宗地而言，征地、拆迁等土地取得费用是对原土地使用者失去原土地收益的补偿，而不是依据新土地用途和未来土地收益的高低确定的，征地、拆迁等取得土地的费用材料应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费用入手进行计算。3．从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格(应为客观合理的公开市场价格，非特殊交易)。同时应注意地价内涵，如是否含出让金等，避免与土地开发费、土地增值收益等重复计算。五、土地开发费(一)土地开发费：理论上把它作为土地资本来看待，土地开发部门所进行的最起码的土地开发工程和投入资金应视为土地资产；城市的配套设施、市政服务和费用也应考虑放进土地开发总成本。(二)土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。1．基础设施配套费。常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。作为工业用地“三通一平”只是最基本的条件，还不能立即上工业项目，只有搞好“七通一平”，项目才能正常进行。因此，作为基础设施配套费应以“七通一平”为标准计算。2．公共事业建设配套费用。与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。3．小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的标准。此外，在计算土地开发费过程中，首先必须准确确定土地开发程度。所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的“七通一平”。在实践中，确定土地开发程度，主要应注意如下问题：一是应准确区分宗地内和宗地外的开发程度。对于一般地区，由于有关土地开发设施不是由专门的开发商进行开发建设，因此许多开发设施并没有真正建设到宗地红线，这种情况下，一般可以根据投资主体的不同区分宗地内外的设施状况，由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。二是宗地红线内外的开发程度不一致。在土地估价中设定土地开发程度应区分宗地红线内外，因此经常出现宗地红线内外开发程度不一致的现象（比如独立工业区），例如，企业自建水井，而宗地所处区域又没有供水设施，属于红线外开发程度比红线内低的情况，即宗地内有供水，宗地外无供水。六、税费税费是指在土地取得和土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用。根据有关法律规定，在土地取得和开发过程中税费主要有耕地占用税、新菜地开发建设基金、土地管理费等，耕地占用税只对占用耕地征收，新菜地开发建设基金只对占用城市郊区的蔬菜基地征收。另外，部分省、市、自治区还规定收取教育附加、南水北调费等等。在估价过程，税费项目和标准的确定，应依据国家和地方的有关规定确定，应有明确的法律和文件依据。七、利息(一)利息：是资金的时间价值。计算投资利息就是在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值。资金的时间价值，简单的理解就是将资金存入银行，经过一段时间会产生利息或者将资金投向某行业经过资金周转循环，最后产生利润。资金经过一段时间的周转产生了增值。这一增值就是资金的时间价值。确定土地开发利息是按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。土地开发周期超过一年，利息按复利计算。注：开发利润不能计算利息。(二)利息计息方式在土地评估中，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计人成本；投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计入成本。成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。由于各部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费及其税费在土地开发动工前即要全部付清，经历整个开发期，在开发完成销售后方能收回；土地开发费及其税费在开发过程中逐步投入，销售后方收回。因此各部分投入的时间价值也不同。目前常见做法是：土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可采用两种方法计算：一是以整个开发费为基数，计息期为开发期(或资金投入期)的一半；二是以开发费一半为基数，计息期为整个开发期。另外，如果开发费是以当地收取的基础设施配套费标准计算的，由于基础设施配套费一般在需在土地开发前一次性支付，因此，这一部分开发费的计息期也应是整个开发期。土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定；利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。八、利润(一)利润的计算依据投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费和土地开发费，利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：一是开发土地的利用类型，一般商业用地开发利润率较高，住宅用地开发次之，工业用地开发利润率最低，因此，如果是某一个宗地的单一利用类型的开发，应考虑该利用类型的投资回报率状况，如果是区域性的开发，有多种利用类型，应综合考虑各种利用类型的投资回报率状况，确定一个综合的回报率；二是开发周期的长短，一般开发周期越长，占用资金时间也就越久，总的投资回报率也就应该高一些；三是开发土地所处地区的政治经济环境，一般经济发达地区的投资回报率较高，有地区性特殊优惠政策的土地开发投资回报率也较高。在确定土地开发投资回报率时，可综合考虑上述三方面因素适当确定。按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。土地开发利润一般为6一10％。成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各项税费。(二)利润的计算方法投资利润＝(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率九、土地增值收益一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。根据成本逼近法的计算公式，以上前五项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益。土地增值收益率理论上应等于“增值地租”在总地价的比例，或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例。土地增值的计算方法：土地增值收益＝(土地取