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上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告第1页共31页上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告上海万科房地产有限公司二零零一年四月上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告第2页共31页目录项目决策背景第一部分：项目概况一、宗地概况二、大社区配套三、宗地规划情况四、区域产业发展规划五、合作方与合作条件第二部分：法律分析一、合作地块土地现状二、法律风险评估三、风险控制第三部分：市场分析（目标客户定位+产品定位+客户分析+市场分析+SWOT）一、宗地优劣势二、市场背景三、市场竞争四、产品建议五、客源分析六、开发节奏建议第四部分：规划设计初步分析一、地块分析二、规划设计中重点考虑的因素三、规划设计思路第五部分：开发计划一、经营目标二、开发计划安排第六部分：成本及投资收益分析一、成本预测二、经济效益分析三、项目资金预测第七部分：税务分析上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告第3页共31页第八部分：综合分析项目决策背景一、进入浦东，拓展市场，占据战略要点浦东新区已累计吸引外商投资近300亿美元，世界500强企业中已有98家在浦东投资了181个项目。2000年，新区完成国内生产总值920亿元人民币，人均GDP近7000美元。“十五”期间，新区GDP年增长率15%，是中国最具经济活力和发展潜力的地区。2000年，浦东新区内销商品住宅批准预售417万平方米，登记预售260万平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地产区域市场。上海公司进入浦东，既是拓展市场的需要，也是集团的战略举措。二、形成全市发展格局，实施上海造镇计划通过浦东曹路镇项目和未来宝山“万科新城”项目，上海公司将进入浦东和北区两大市场，加上闵行的优诗美地南块、春申万科城和金丰项目，完成在全市的发展布局，总用地超过亩，住宅总建筑面积达到万平方米，为未来三年发展奠定基础。上述五大项目都位于外环线附近，处城乡结合部，规模大，土地成本低，容积率低，是理想的新城造镇项目。上海公司将统一品牌形象，整合配套资源，实施造镇计划。三、区域发展前景广阔浦东新区将以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，规划申江路微电子产业带。上述三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。曹路镇集镇规划以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产业园区。目前正集中建设一期2.4平方公里，规划未来二、三期向东拓展至长江边，园区总计近7平方公里。当地人气及区域档次将得到提升，土地具增值潜力。上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告第4页共31页第一部分项目概况一、宗地概况1、地理位置项目地块位于浦东新区曹路镇，外环线东侧，距离小陆家嘴20公里左右。金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区呈辐射状分布在地块西侧，直线距离5公里左右。2、面积及四至项目占地亩（约公顷），地块呈不规则状，南至路道路红线，北至规划路道路红线，西至规划路道路红线，东侧呈不规则形。3、地块现状-自然标高在约4米左右，地块内无高压线。-地块内需动迁居民200户，约800人左右，现主要分布在地块中部和南部。-地块水系较丰富，共约2公里长，宽度在6-10米左右，除东侧小部分河道淤塞，其余水质清澈。-地块西北角上的两栋烂尾多层将在开发建设中予以拆除。4、周边状况宗地南侧为曹路镇的工业园区，主导产业为高科技、电子产品。宗地北侧为居民住宅，主要为多层公房和农民住宅。宗地西侧为正在建设中的杉达大学工地及较为成熟的民建新村。宗地东侧为上海蓬垫厂、上海泰晔汽车座椅有限公司等。二、大社区配套1、大市政配套宗地周边现状市政管线容量较小，仅能满足项目施工和先期住宅开发（月约10万平方米）的配套需求。供电、煤气、上水、电话、雨污水、道路等不能满足宗地后期开发的配套需求，需土地方根据我开发进度逐步配套完善。据了解，规划在宗地西侧一公里附近建35KV变电站一座；在金海路埋设800-1000的自来水管一根；规划在华东路设500污水管一根。2、道路系统完善，地块出行便捷，可与城市立体交通网络方便连接。上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告第5页共31页3、公共交通不发达地块周边共有公交线路约8条，现主要集中在上川路一线上，基本只在浦东区域内运行。地块周边没有轨道交通，需公交车接驳至地铁二号线杨高南路站。4、宗地周边生活商服、教育医疗配套数量少，档次低。大型生活配套可依靠金桥开发区，车程在10分钟之内。三、项目地块规划情况1、项目合作地块未做过控规，目前尚无经济技术指标。2、合作地块全部为居住用地，不安排非经营性公建项目。3、目前我方正积极参与包括项目地块在内的2.4平方公里的曹路集镇控制性详规方案编制工作中，方案预计在5月可获批复。四、区域产业发展规划1、浦东新区以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，形成申江路微电子产业带。三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。1）外高桥保税区：占地10平方公里，以自由贸易、物流仓储、出口加工和计算机硬件生产为发展方向。代表企业有Intel和IBM等。截止到2000年末，总投资额约53亿美元。2）金桥出口加工区：占地20平方公里，以集成电路、电子通讯、生物医药和光电子为主导，截止到2000年末，累积工业总产值超1000亿元人民币。主要投资项目有通用汽车和华虹NEC，其中华虹NEC微电子项目总投资12亿美元，占地10万平方米，于2000年2月投入生产。3）张江高科技园区：占地25平方公里，以现代生物医药、微电子和信息产业为主导，截止目前总投资额近12亿美元。园区规划有国家软件产业基地——上海浦东软件园及以微电子制造为主题的创业区。代表企业有摩托罗拉、罗氏制药、宏力半导体等。十五期间，计划建成8条集成电路生产线。在未来10年内，将建成上海集成电路开发、制造链，形成产值上百亿美元的生产规模。外高桥图1-7：地块至周边区域中心车行时间30min25min10min地块金桥开发区中心小陆家嘴15min张江15min人民广场上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告第6页共31页2、曹路镇以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产业园区，并规划向东延展。1）曹路教育产业园区占地：6-7平方公里范围：东起长江，南至金海路，西至外环线，北至上川路。规划特征-以教育产业为依托，形成基础教育，研发和创业园区。规划引进五所大学，占地近2平方公里。-规划低层低密度住宅区，并形成完善的配套服务。-利用现状河流作东西向的生活景观带，规划南北向的休闲商业街。2）曹路教育产业园区一期占地：2.4平方公里范围：东起浦东运河，南至金海路，西至外环线，北至上川路。规划特征-引进二工大等三所大学，占地近1平方公里，未来五年内将导入人口约2.5万人。-对工厂进行生态型改造，发展成为创业园区和研发中心。-将遗留物业改造为教师新村和学生公寓等教育园区配套。3）大学城：已经签约的有杉达大学、上海第二工业大学、上海金融高等专科学校三所大学，总共占地约1400亩。预计在未来几年，将容纳学生约2万名。五、合作方与合作条件1、合作方：浦东新区曹路镇人民政府。2、合作条件1）合作价款：2）住宅建设配套费3）交地进度4）付款进度上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告第7页共31页第二部分法律风险分析一、合作地块土地现状目前地块存在未征用土地、已征用未开发和已出让三种情况的土地：1、未征用土地：面积约500亩左右，除小部分为建设用地外，大部分在现有上海市土地利用总体规划中为基本农田。2、已征用未开发土地：该部分土地在92、93年已获征地批文，但至今尚未完成征地大包干协议及交纳征地税费环节。3、已出让土地：占地约10亩左右，为合作地块东北侧烂尾楼盘的一部分。二、法律风险评估1、规划风险：控制性详规尚未批复，相关经济技术指标存在不确定性。2、土地风险：征地问题存在一定难度，使土地使用权取得有一定风险。1、规划风险控制：合作地块属于曹路镇2.4平方公里小集镇规划范围内，现浦东新区已批准该地区的结构规划，并上报市规划局。现曹路真正在编制控制性详细规划，合作方已在《意向书》中明确，不在宗地规划范围内安排非经营性公建，计价土地面积以《国有土地使用权出让合同》中载明的出让面积为准。2、土地风险：1）征用土地：在集镇结构规划和控制性详细规划获批准后，浦东新区土地利用总体规划将进行修编，届时该部分基本农田将改为建设用地，因此征地风险可控。2）已征用未开发土地：从严格意义上说，该部分土地未完成征地手续，土地尚为集体所有。上海公司要求合作方，继续完善征地手续，签定征地大包干协议，交纳征地税费，完成土地国有化。3）已出让土地：合作开发协议书中明确约定由合作方负责将该部分用地办理过户至我方名下，若无法办理，则该部分用地不列入本次合作范围，并抵扣相应的合作价款。综合上述分析判断，规划、土地问题都可控，本项目在法律上具备可行性。第三部分市场分析一、宗地优劣势1、优势上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告第8页共31页地块靠近金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区，有利于项目营销，开发消费市场潜力。由于地块规模大，规划余地大，可提供多种类型产品。依靠外环线和金海路——金桥路——杨高路交通干线，地面交通条件优越。位于大学城规划区内，有利于塑造项目形象，提高项目居住档次。2、劣势周边生活配套薄弱，需要在项目规划中解决。周边虽然道路交通条件良好，但是缺乏公交系统。受地块位置限制，无法享受捷运系统的规划。地处外环线外侧，距浦东成熟区域绝对距离远。二、市场背景1、浦东整体市场情况1）浦东市场区分：根据地理位置和产品的差异，可将浦东新区划分为陆家嘴、世纪公园周边、南区和北区等四个区域市场。宗地位于浦东北区。北区市场的范围包括罗山路以东、云间路一线以北地区。2）浦东整体市场特征：供需绝对值巨大，市场发展迅速，但竞争仍激烈。市场价格呈稳步上升，新盘上市普遍高于市场均价。新盘供应量庞大，5万M2小体量项目为市场主流，大规模项目呈上升趋势。明星楼盘缺乏大盘气势，99年、00年全市销量前十大浦东仅占一席。浦东市场热点产品类型以多层加小高层项目为主，与上海主流市场社区密度和建筑层数降低的趋势向背。2、浦东北区市场情况产品类型主要以小高层为主，社区总建筑面积在10万平方米左右。价格范围在3200-4200元/平方米，均价水平在3600元/平方米，高于浦东整体3368元/平方米的平均水平。客源主要为本地客源和在金桥加工区、外高桥保税区内工作的客源。整体销售情况良好，位于本区的金桥湾和鹏欣绿苑分别是99年和00年的浦东销售冠军。3、浦东新区大型个案和大型居住区1）大型个案：定义：根据浦东目前的个案开发规模均偏小的特点，其界定在总建筑面积10万平方米以上。特点：其生活配套主要依托周边已有的配套设施。小区内只配建少数设施，如幼托、小型超市等。典型项目：万邦都市花园、康桥半岛等。浦东新区2000年度10万M2以上个案列表上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告第9页共31页编号个案名称案量(m2)编号个案名称案量(m2)编号个案名称案量(m2)1天安花园3600006锦绣天第12000011御景园1050002怡东花园1400007仁恒滨江20000012汤臣豪园1500003恒大华城4200008香榭里花园11000013博爱家园1400004东上海新城5000009万邦都市花园40000014康桥半岛10800005阳光欧洲城11000010恒大翰城80000015证大花园580000浦东大型个案基本集中于生活配套设施集中地区，如金桥、联洋、六里、上南和内环线内成熟区域，项目本身无法完成配套的自我完善。真正脱离生活成熟区域仅有康桥半岛、阳光欧洲城，且产品类型均为面向有车族的别墅型产品。针对金海项目的开发，应当充分利用曹路镇新区整体规划的优势，使之形成为大型居住社区的中心。2）大型居住社区定义：居住规模在20万平方米以上，生活配套多以小区内部为主，整个社区可以由多个个案组成。特点：整个居住区可能由多个开发商参与