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万科柏翠山项目可行性研究报告唐山思源房地产经纪有限公司策划顾问部本体研究市场分析产品建议经济测算•区域属性•交通条件•周边环境•配套资源•区域四至•基地素质•Swot分析•思源观点•住宅市场情况•高端市场情况高端市场供销分析高端市场特征分析重点案例分析•思源观点本体研究市场分析产品建议经济测算•区域属性•交通条件•周边环境•配套资源•区域四至•基地素质•Swot分析•思源观点•住宅市场情况•高端市场情况高端市场供销分析高端市场特征分析重点案例分析•思源观点本体研究市场分析产品建议经济测算•区域属性•交通条件•周边环境•配套资源•区域四至•基地素质•Swot分析•思源观点•住宅市场情况•高端市场情况高端市场供销分析高端市场特征分析重点案例分析•思源观点住宅市场情况季度供销——步入2012年下半年，供销格局发生转变，供销比不断拉低，持续消化存量房源，市场行情看好；37.8172.5484.2899.974.34132.5367.5427.9510.4558.3427.736.2430.8926.3237.2873.8747.0736.820%92%16%19%-96%2954%-49%-59%-63%0%-53%31%-15%-15%42%98%-36%-22%-500%-300%-100%100%300%500%700%900%1100%1300%1500%1700%1900%2100%2300%2500%2700%2900%3100%3300%3500%02040608010012014011年一季度11年二季度11年三季度11年四季度12年一季度12年二季度12年三季度12年四季度13年一季度供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供应面积增幅成交面积增幅2011年第一季度—2012年第一季度中心区住宅面积供销情况除2012年第一季度为房地产淡市外，2011年至2012上半年供应不断增长，但去化平平，库存量不断攀升，供给严重大于需求；步入2012年下半年，供销量持续回落，但供销格局已发生转变，需求量大于供给，消化大量存量房源；2013年第一季度供销量同比有明显上涨。-500.00%0.00%500.00%1000.00%1500.00%2000.00%2500.00%3000.00%0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0012.412.512.612.712.812.912.1012.1112.1213.113.213.3供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供应环比增幅成交环比增幅中心区住宅供销面积及增幅供销面积——近一年中心区住宅供应情况降幅巨大，与之相较，成交情况较为稳定，库存不断减少，为本案入市提供了良好的契机；近一年中心区住宅供应面积为238.47万平米，去化195.04万平米；供应面积环比上年621.12万平方米下降8.67%，成交环比上年121.14万平方米上涨61%。21.3010.7271455522735001000200030004000500060007000800090000.005.0010.0015.0020.0025.0012.412.512.612.712.812.912.1012.1112.1213.113.213.3成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）中心区住宅成交均价及金额成交均价及金额——近一年中心区成交均价基本维持稳定，近期企稳回升，形势向好支持新项目入市，但市场反应对价格因素较为敏感；近一年中心区住宅成交均价为7134元/㎡，环比下降6.83%；成交金额138.64亿元，环比上涨49.14%。64.6222.687.957.92-7.51-6.73-12.24-15.168.28-15.151.38-12.60-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0012.412.512.612.712.812.912.1012.1112.1213.113.213.3近一年中心区住宅新增库存面积供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）新增库存面积（万㎡）新增存量——近一年中心区住宅新增库存面积约40万平方米，按目前去化速度，短期内即可被消化，近月需求力旺盛，市场形势向好；近一年中心区住宅供应面积为238.47万平方米，成交面积为195.03万平方米，新增库存面积为43.44万平方米；近一年中心区住宅供应情况降幅巨大，与之相较，成交情况较为稳定，库存不断减少，为本案入市提供了良好的契机；供销面积近一年中心区成交均价基本维持稳定，近期企稳回升，形势向好支持新项目入市，但市场反应对价格因素较为敏感；成交金额及均价近一年中心区住宅新增库存面积约40万平方米，按目前去化速度，短期内即可被消化，近月需求力旺盛，市场形势向好；新增存量思源观点市场行情看好，价格稳中略升，为项目入市提供良好契机；高端市场情况按照单价、总价两个维度对唐山在售房地产项目进行划分，分析后选定8个项目作为高端样本项目进行分析比较。高端样本选择单价划分单价：元/平米9000唐城·壹零壹绿城·南湖春晓华润·橡树湾梧桐大道总价划分华润·橡树湾景泰·天景美地金隅乐府昌隆·金色雅居嘉里·雅颂居总价：万元/套200在售项目再推项目未售项目翔云道友谊路大理路光明路长虹道朝阳道北新道卫国路建设路南新道长宁道橡树湾101雅颂居梧桐大道绿城南湖春晓金岸红堡天景美地金隅乐府金色雅居本案兴盛大成金隅乐府澳门恒和绿城御园仁恒和美绿城南湖春晓第三空间隆基泰和橡树湾亿城项目唐门一品高端样本分布2高端市场特征分析3重点案例分析1高端市场供销分析项目基本信息情况项目名称规划总占地面积（万平方米）规划总建筑面积（万平方米）规划总容积率当期开发期数建筑形态开发商绿城南湖春晓661262.18二期高层唐山绿城房地产开发有限公司金色雅居382二期洋房、高层唐山昌隆房地产开发有限公司景泰天景美地8.27211.4一期洋房、小高层唐山景泰房地产开发有限公司嘉里雅颂居7.5830.373一期洋房、高层恒运置业有限公司金隅乐府16.5921.561.3一期洋房、别墅唐山金隅巨龙房地产开发有限公司华润橡树湾20.6951.732.5二期洋房、高层华润置地有限公司梧桐大道18.7849.112四期洋房、高层唐山中冶置业房地产开发有限公司唐城壹零壹30.7673.262.38一期高层、小高层唐山恒荣房地产开发有限公司合计171.67381.03产品特征——竞品项目多为体量大盘，以高层、洋房为主，均为外来、本地品牌开发商开发；高端市场跟踪表区域项目名称主力户型（㎡）供应套数（套）销售套数（套）剩余套数（套）高端产品入市时间销售率销售均价（元/㎡）南湖片区绿城南湖春晓102-20010645535112010年10月51.97%一期10500二期8500凤凰新城唐城壹零壹100-2609917682232010年12月77.50%11000华润橡树湾89-187163414941402011年5月91.43%毛坯公寓7000精装公寓9000洋房16000嘉里雅颂居218、350204162013年1月20.00%13000梧桐大道106-1526804911892011年5月0.00%8300天景美地138-240807462011年12月92.50%8700路南金色雅居80-20010040602012年10月40.00%10000东部片区金隅乐府150-280266841822011年10月31.58%13500合计48353017181862.40%产品特征——竞品项目主力价位在8500—11000元/平米，且去化情况良好，华润橡树湾为明星楼盘，可灵活借鉴；近一年新增供应中以145-180㎡为主，125-144㎡次之，181-260㎡再次，260㎡以上大户型供应占比较小。近一年145-180㎡去化最好，125-144㎡次之，181-260㎡再次，260㎡以上大户型去化占比较小。260㎡以上户型供销比为2.6，去化率最低，145-180㎡三居户型去化率最高，销售情况较好。145-180㎡户型供销两旺，库存量也最大，占总库存36%，260以上大户型库存量最小，占比3%。近一年唐山市区高端市场各产品线供销表产品类型供应套数供应面积去化套数去化面积去化率库存套数库存面积供销比＜125415423302102142051%205209101.98125-1448411118535216929362%353425601.61145-180124020088079212830464%448725761.57181-260369811801693718046%195440002.18≥261651755025675038%40108002.60合计2930453793171726294759%12411908461.71各产品线供销——145-180平米为市场供需热点，且去化较好，存在市场机会点；181-260平米市场较为稀缺，有一定的市场机会；260㎡以上大户型市场风险最大，建议谨慎考虑；近一年唐山市区高端市场总价区间供销情况60-80万81-100万101-120万121-140万141-160万161-200万201-250万250-300万300-350万＞350万去化率供售供售供售供售供售供售供售供售供售供售＜125112681819612250281151%125-144102685693941424462%145-18021621649135420103091252048764%181-26021126531203101802546%≥261629351451938%去化率61%53%76%70%33%42%44%49%31%42%竞品各类产品线总价段接受主力总价：125平米以下81-100万，125-144平米121-140万，145-180平米101-140万，181-260平米250-300万，261平米以上大于350万元。各产品线总价——高端竞品市场主流产品总价在100-140万元之间，多为125-144奢华二居或145-180奢华三居产品，125平米以下产品存在一定市场空间，但不利于项目品质的建立，建议谨慎考虑；截止2013年4月12日唐山市区高端市场总库存产品类型库存套数库存面积去化套数去化面积存销比＜12520520910210214201.0125-14435342560521692930.7145-180448725767921283040.6181-26019544000169371801.2≥26140108002567501.6合计124119084617172629470.7市场平均水平库存情况——高端竞品市场存量在合理范围内，145-180㎡供销格局最为健康，存销比远低于市场平均水平；125-144㎡及181-260㎡次之，且存在一定的市场稀缺性，值得尝试；潜在项目跟踪表项目名称土地位置规划总占地面积（万平）规划总建筑面积（万平）容积率绿化率开发商华润橡树湾长宁道与光明路交叉口南行20.751.72.546%华润置地（唐山）有限公司绿城南湖春晓唐山学院南路与南新西道交叉口南行43.61262.1246%唐山绿城房地产开发有限公司兴盛大成唐山市路北区体育馆道与文化路交叉口北行15.5402.235%唐山市兴盛房地产开发有限责任公司金隅乐府北新东道大城山公园正南16.621.61.330%唐山金隅巨龙房地产开发有限公司唐门一品路北友谊路与龙华道交叉口西行8.515.3235%河北世德房地产开发有限公司亿城项目长宁道与光明路交叉口西行17.333.7————唐山亿城房地产开发有限公司铂悦山大里路与朝阳道交叉口2160.42.2535%隆基泰和实业集团澳门恒和建设路与男新到交叉口11191.8——唐山恒和房地产开发有限公司仁恒和美南新西道以南，学院路以西，大里路以东19