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上海大宁国际商业广场市场调查报告2008年8月目录:•第一部分概况•第二部分商业分布•第三部分分析第一部分：大宁概况简介1.概况2.项目介绍3.技术指标4.规划5.现有建筑概况本项目所在闸北区地处上海中心城区北部，大宁路和共和新路交界处，是大宁国际社区的主要功能板块之一；大宁国际的出现改变了以往闸北地区无核心商业休闲中心的状况，成为以服务闸北为主，并辐射到宝山、虹口、普陀等区域的上海北区最为典型的商业休闲中心之一。周边建有宝华现代城，慧芝湖花园，明园森林都市等住宅社区；上海马戏城，市北体育场等文化娱乐设施及上海大学，复旦大学等教育基地交通紧邻南北高架，地铁和直达项目的20多条公交线路使上海大宁国际商业广场拥有便利的交通网络。地铁——离地铁1号线延长路站仅80米；离人民广场仅5个地铁站公交——公交车46、79、95、107、114、220、222等20多条公交线路直达本项目开车——中环与南北高架皆有下匝道可直接通往大宁国际商城项目技术指标占地面积：55000m2总建筑面积：250000m2地上建筑面积：200000m2地下建筑面积：50000m2车位：1300个（地下）容积率：4.50项目介绍商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等地面20万m2建筑面积主要为：商务酒店--30000m2办公楼--39000m2商业零售--50000m2餐饮/娱乐--45000m2教育文化和生活配套--15000m2停车场和公共区域--21000m2地下5万m2建筑面积主要为停车场和设备机房技术指标规划总结大宁国际商业广场地处上海全新的核心地段，是一个集商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等8大功能于一体的综合性项目，它的出现改变了以往闸北地区无核心商业休闲中心的状况，成为以服务闸北为主，并辐射到宝山、虹口、普陀等区域的上海北区最为典型的商业休闲中心之一。第二部分：商业划分1.功能分区2.主力店3.车库车位4.交还布局5.招商情况现有建筑大宁国际商业广场共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街，其现代建筑风格的设计，并重以人为本，与消费者的生活习惯和要求融汇，创舒适惬意的生活、消费，重新塑造了上海传统的商业街区，为延续上海市民的“逛街文化”，提供一个有品味、高水平、具规模的现代化平台。功能分区01座服饰、数码、培训02座服饰、影院05座电器卖场、餐饮、健身06座服饰、餐饮、保健、手机08座家居、餐饮、游艺、鞋、眼镜、KTV09座餐饮、饰品、服饰、鞋10座服饰、内衣、美发、超市、家纺、保健、银行11座餐饮、服饰12座餐饮、玩具、童装、摄影、游艺、大卖场、酒店1座商户楼栋品牌类别营业面积（m2)1座苹果专卖数码128C&A服饰1600英孚教育培训360C&A门面2座商户2座SPORT100服饰3300上影星汇影城影院4300ICECube综合50上影星汇影城SPORT100娱乐上影星汇影城:五星级的电影院,由韩国CGV株式会社和上影集团共同投资。4300m2的电影院有6个放映厅，约1000个座位主力店5座商户5座一茶一坐餐饮50国美电器电器3570星巴克餐饮350味千拉面餐饮560星之健身健身1196国美电器楼栋品牌类别营业面积（m2)6座Jack&JONE服饰96INVERSO服饰156旺池川菜餐饮280炭火烤肉餐饮216小绍兴酒店餐饮180卡宾服饰176大家乐餐饮280吉蒂屋礼品66ONLY餐饮210SWATCH手表12蓝蛙西餐厅餐饮104三星Anycall手机48赤坂亭炭火日本料理餐饮150老正兴菜馆餐饮396哈根达斯餐饮128VeroMode服饰96蓝玛水疗护理保健594沈大成上海小吃餐饮288KarlKani服饰646座商户楼栋品牌类别营业面积（m2)8座IPure钛金饰品饰品4奔趣64MEWE创意礼品礼品4棒！约翰餐饮384卡迪娜鞋169必胜客餐饮160LZ生活经典1楼服饰169游歌KTVKTV2320釜山料理餐饮384宏图三胞配套720哈森鞋160亮视点眼镜96THEFACESHOP化妆品24水星家纺家纺110KFC餐饮216多果手机玩乐手机8LZ生活经典2楼服饰3008座商户国际知名连锁企业：星巴克、KFC、PizzaHut、哈根达斯、棒！约翰、味千拉面、一茶一坐等异国风味餐饮：Latina拉丁餐厅、日本DON-DON元气烤肉、BlueFrog西餐厅/酒吧、汉泰东南亚餐厅、Wings翼CAFé&FOOD、Salena意大利餐厅、面包新语面包店、荷风轩铁板烧和韩乡园等世界各地的餐饮。主力店中华美食：新雅粤菜馆、沈大成、小绍兴等百年老店楼栋品牌类别营业面积（m2)品牌类别营业面积（m2)9座DairyQueen餐饮48BreadTALK餐饮48艾格服饰160BlueZeng服饰32新雅粤菜餐饮336沙莱娜意大利餐厅餐饮324LATINA餐饮180Wing翼cafe&food餐饮130VONE服饰48康怡泰式休闲中心餐饮532汉堡王餐饮120acupuncture品牌服饰鞋服饰80豆捞坊餐饮210好瞳宝眼镜70Promod服饰70金兰阁菜馆餐饮588CLOS饰品饰品32奥卡索48UNISEX服饰72珍湘新概念餐饮345巴黎贝甜餐饮64时间廊手表80乐天小厨餐饮120LOGINI饰品饰品309座商户10座商户楼栋品牌类别营业面积（m2)品牌类别营业面积（m2)10座KANZENINE48黛安芬内衣18夏龙娜化妆品化妆品16路易莎家纺家纺78夏氏琉璃饰品10贝拉维拉服饰135阿努比斯饰品36菲比饰品饰品12富挺内衣内衣40宿野整体形象设计美发135中国银行银行76Rain服饰服饰16Peki饰品饰品7王泉湖足道保健342东影时尚专业美发美发270卡西欧手表32香榭里家纺家纺48依丝艾拉24达吉斯内衣内衣16联通营业厅通讯144HANES内衣内衣24华歇尔内衣32言尚服饰服饰48赛拉维家纺家纺54sofapop.com24BONI服饰64古今内衣内衣30伊泰鑫娜16Disney饰品饰品4屈臣氏超市252久力珠宝饰品32ELLE配饰18主力店时尚购物这里的品牌多达100百家左右，算不上像恒隆、美美那种高端品牌，属于普通学生和工薪家层都普遍能承受的品牌，运动系列如：Nike、Adidas、Reebok、Converse、NewBalance、Puma、NorthFace、Colombia、WalkerShop等，流行服饰系列如：加拿大FreedomCentral集团旗下的UR2B提供10多个时尚服装品牌、In-Base时尚服饰专门店的20多个品牌、Only/VeroModa/Jack&Jones；Etam旗下多个品牌、V-one男女服饰旗舰店，另外，来自欧洲的著名C&A服装百货店即将在本项目开设其在中国的首家旗舰店以及来自法国的Promod女装时尚品牌也落户于大宁国际商业广场。11座商户11座时尚基地服饰3500汉泰餐厅餐饮500巴贝拉餐饮50012座商户楼栋品牌类别营业面积（m2)品牌类别营业面积（m2)12座小福特代尔童装36明日天才143铁骑兵团32龙子太郎童装32学乐英语培训189OKAIDI童装24大宁创意基地4000蝶翠轩餐饮540寰宇车模玩具108KonumaKids48卡迪尼乐园游艺3500米笑时尚美食餐饮352下一代32奕品围棋游艺48必格玩具玩具24玩不累游戏中心游艺32大润发大卖场20000一品一味餐饮152云泰园餐饮96辛巴达新疆菜餐饮210雅多童装童装32天线宝宝儿童摄影摄影216黑暗餐厅餐饮312诗婷保健60翻斗乐250吉旺茶餐厅餐饮450品劳坊餐饮190战鼓ZARK模型玩具24真火炭烤鱼餐饮135天才宝贝96韩乡园烧烤餐饮414TOMKID童装24荷风轩餐饮286玩具反斗城游艺250凯柔玩具玩具40雍丰酒家餐饮725博士蛙365童装64金唐年代餐饮667超级市场:2万m2的大型卖场由台湾品牌“大润发”经营(12座南侧2-3层)主力店「大润发流通事业股份有限公司」由润泰集团成立于1996年，以最直接、最生活化的方式为消費者服务，网罗优秀的经营管理人才，运用电脑化营运系統，快速地在台湾展店，目前在全省已成立了24個服务据点，为顾客架构出完整的全省服务网络。1997年更在大陆成立「上海大潤发有限公司」，藉由成功的台湾经验進軍大陆，在华北及华東地区已成立超過60家分店。主力店大宁福朋喜来登集团酒店(12座北侧1至4层)上海大宁福朋喜来登集团酒店位于以完善的基础设施、浓郁的文化氛围、众多高等学府以及多媒体产业区而闻名的闸北区。地处上海首座集商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等功能为一体的时尚新地标——大宁国际商业广场内，酒店拥有优越的地理位置，距地铁延长路站仅一步之遥，便捷出入内环及中环高架。主力店大型主题游乐园：由台湾卡通尼集团设立的3500m2卡童尼大型主题游乐园，它为幼儿，青少年提供益智类的电子游戏(12座５层）功能分区面积配比空间布局功能面积占比地上部分商务酒店30000m212.0%办公楼39000m215.6%商业零售50000m220.0%餐饮/娱乐45000m218.0%教育文化和生活配套15000m26.0%停车场和公共区域21000m28.4%地下部分停车场及设备房50000m220.0%合计250000m2交通布局次入口次入口步行街动线图主入口车库车位地下建筑面积：50000m2车位：1300个（地下）招商情况项目名称：大宁国际商业广场租售状态：租赁环线位置：内环内项目性质：百货所在商圈：大宁商圈业态：零售，娱乐，服务，餐饮营业面积：110000平方米总建筑面积：120000商铺类型：独立商铺开发商：上海福乐思特房地产发展有限公司出租率：100%参考租金：10-15元/平方米.天办公楼招租借情况办公项目：大宁国际商业广场租售状态：出租项目等级：乙级项目类型：办公出租率：90%办公建筑面积:38154㎡建筑层数:10层建筑形态:1栋10层1栋9层1栋8层1栋7层标准层净高:2.60米标准层面积:1125平方米得房率:75%租金（至2008年6月）：0.89-0.92美元/平方.天商业总结酒店，办公楼，购物，餐饮，娱乐，教育及服务等功能的组合使项目成为目前沪北唯一完善的现代服务业集聚区散布在各建筑裙楼的商业店面，及开放式建筑群落，充分体现商业街区概念沿步行街分布的雕塑，模型等景致及流动的载客车，尽力为消费者提供轻松购物的氛围第三部分：分析1.整个项目的商业定位2.消费客群定位3.招商途径4.目前现在状及在上海商业定位5.成功借鉴6.得失分析项目商业定位生活中心将“生活、工作、消费”的人文活动融会在一起为消费者提供一个“方便”，“快捷”，“多元化”的消费聚集点让人们在一个多元化的环境中享受城市生活带来的美好体验消费客群类别店名人均消费娱乐电影院上影星汇影城30-80KTV游歌量饭式KTV25-80餐饮中式新雅粤菜馆、蝶翠轩、小绍兴、沈大成50-200西式KFC、必胜客、星巴克、巴贝拉30-100购物服饰Only、Jack&Jones、Etam、Bellvilles、ESPRIT100-300饰品CLOS、LOGINI、IPure、Disney会所美容、健身王泉湖足道、星之健身、东影时尚专业美发100-200从上表可以看出：1.大宁国际商业广场的消费层次为中高端；2.主要的潜在消费客群：18-35岁左右.以年轻情侣,玩伴为单位.这批客群是消费力最强的一个团队.消费客群地方分析周边项目３公里范围内汇集了宝华现代城、慧芝湖花园、新梅共和城、歌林春天、嘉利明珠城等大量高端楼盘，所辐射的高端稳定消费客群达5万。他区消费宝山:因配套较为落后,宝山的居民原本对市中心的消费依赖部分会负载至大宁版块.普陀:当地的居民密度比较大,与消费区域的分配不成正比,大宁版块的建立,将会令他们有多一个选择.杨浦虹口:当地初有象五角场这样的消费新兴地点,但由于部