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一报告摘要1评估假设和限制条件本次聘雇项目“花样年华郡”项目位于深圳市宝安区翻身村旁我们在本报告中的有关分析和结论，是建立在以下评估假设和限制条件的基础之上的：（1）项目经济技术指标依据报告中项目经济技术指标以委托方提供的用地《深圳市土地使用权出让合同书》、《房地产证》、《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设工程规划许可证》以及其他相关资料为准。（2）土地取得成本测算依据根据贷款企业提供的资料，“花样年华郡”项目建设用地面积为23，955.16平方米，取得费用共计9，746.6万元，根据《付清地价款证明》，其中地价款1，886.6475万元已于2008年09月11日全部付清。（3）项目已投入建设资金和自筹资金根据贷款企业介绍，到2008年11月项目已投入资金11，184.12万元，包括地价款和其他土地取得成本9，746.6万元，前期工程费1，124.86万元，土方及基础工程312.75万元，尚需投入建设资金为34，511.43万元。这部分资金含企业的自筹资金20，500万元，其余拟向银行贷款，根据贷款企业介绍，企业自筹资金的比例为总投资额的35.9％。（4）项目可售面积的确定根据《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设工程规划许可证》、《房地产证》以及委托方提供的资料确定，“花样年华郡”项目总用地面积为23，955.16平方米，计容积率建筑面积为106，273.85平方米，其中住宅面积为91，744.82平方米，商业面积8，695.67平方米，居委会面积为100.97平方米，垃圾收集站60平方米，核增建筑面积5，672.39平方米。不计算容积率建筑面积为26，062.42平方米。在本次测算中，我们假设测算期内住宅面积销售90％，商业面积销售85％，以此作为测算依据，若今后实际可售面积调整，则报告应作相应调整。（5）开发主体的确定根据委托方提供的《房地产证》【深房地字第5000345563号】、【深房地字第5000345562号】；《深圳市建设用地规划许可证》（深规许字01-2006-0035）、（深规许字01-2006-0036）及《企业法人营业执照》【注册号440301103684374】确认本项目的开发主体为深圳市花样年投资发展有限公司深圳市新安裕丰股份合作公司。（6）承贷主题的确定根据银行介绍，本次贷款的承贷主体为深圳市花样年投资发展有限公司。（7）项目市场前景报告中本项目预计于2009年第4季度初开始销售，我们假设项目是在房地产市场回暖，市场需求量缓慢上升的前提下，实现销售价格和销售率，若房地产市场变化较大，则预计销售价格及销售率应作相应调整。项目分析结论是基于以上假设和限制条件之上的，如有变化则本报告需作相应调整。2项目评估说明（1）评估说明事项深圳市花样年投资发展有限公司拟于2009年1月中国农业银行深圳市分行申请25，000万元贷款，用于“花样年花郡”的项目工程建设。该公司特委托我司对此项目进行综合评估，以便为银行贷款决策提供参考依据。（2）主要评估依据《中国农业银行商品房开发贷款管理办法》（农银发【2001】193号）《中国农业银行中长期贷款项目评估办法》（农银发【2001】230号）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标【2000】205号）《建设项目经济评价方法与参数》（国家发展改革委、建设部：发改投资【2006】1325号）中国人民银行关于项目开发贷款的有关规定开发商取得的项目批文、方案设计资料、用地建设法律文件深圳市同类工程建设标准市场询价企业提供的相关资料（3）项目简介根据开发企业提供的《深圳市建设用地规划许可证》及《深圳市建设工程规划许可证》，项目规划指标如下：项目工程进度状况项目于2008年3季度末开始土方及基础工程，预计在2009年底完成竣工验收。截至查勘日2008年11月05日，项目已完成桩基工程。3评估结论与建议（1）评估结论a)项目定位评价本项目总体定位为宝安中心区·双地铁口·首选小户型精品公寓。项目位于宝安中心区宝安大道，由宝安大道、罗田路、新湖路和玉律路围合而成。地块方正，南北两个部分由一条市政道路分开，但不影响项目的整体开发。项目地块东边距离宝安体育中心仅300米左右，拥有地铁1号线宝安中心站和地铁5号线翻身站双地铁口，“尽可入市，退可出市”，享受都市繁华便捷的同时，闹中取静，距喧嚣于外，以高档次产品打造城市精英的私享空间。项目物业类型主要为25层和27层的高层商品住宅，具体户型配比如下：户型主要以单身公寓、一房一厅为主，户型30～50平方米，辅以60～75平方米二房二厅，该项目的户型配比及户型设计，符合当前国家政策和市场潮流。项目功能整体定位明确，符合政府规划及市场需求。b)建设合法性评价项目已取得,《房地产证》、《深圳市土地使用权出让合同》、《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设工程规划许可证》、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》等证。c)建设资金来源分析本项目开发总投资为57，099.80万元，资金来源为企业自筹资金、银行贷款及本项目销售回款d)项目经济效益评价根据分析测算，在保证实现项目营销计划的前提下，本项目经济效益良好。（2）项目风险及建议本贷款项目存在的主要风险为市场风险、政策风险、建筑工期本体风险。我们提出以下建议及风险防范措施：督促发展商制定有效的营销方案，确保项目成功销售。贷款封闭使用，专款专用，保证工程按时完成，按计划销售。与贷款企业签订相应的还款合同，当项目有销售资金回笼时，首先偿还银行的项目贷款。按揭监管，通过对按揭贷款的控制化解开发贷款风险，确保项目贷款回流。密切关注借款企业财务融资和还款情况，严格监督企业执行本项目还款计划。随时关注房地产政策动向，并及时采取必要的防范措施。项目具体分析和评估过程请仔细阅读全文。二贷款企业评估1贷款企业概况2经营者素质贷款企业部门设置齐全。公司经营管理者整体素质较高，且对公司的经营管理经验丰富。3企业财务状况及偿债能力评估（1）企业财务状况营运能力分析2005年到2007年总资产分别为94，409.47万元、81，782.74万元、93，195.66万元，净资产分别为48，616.79万元、60，195.47万元、63，917.86万元，从整体来看，企业营运能力较强。偿债能力分析2005年到2007年企业资产负债率分别为48.5％、26.4％、31.42％，资产负债率较低，长期偿债能力较强；流动比率分别为1.65、3.2、3.28，速动比率为1.58、2.68、2.81，这说明企业的短期偿债能力较强。综合以上分析，企业资产结构合理，长期偿债能力、短期偿债能力、盈利能力一般，短期偿债能力较强。经营状况良好，具备较强实力。（2）企业贷款情况根据贷款企业提供的资料，截止2008年9月30日，企业有短期借款12，780万元，长期借款3，560万元，共计16，340万元。4企业土地储备控股花样年投资发展有限公司的花样年集团（中国）有限公司土地储备具体情况如下：5贷款企业综合评价深圳市花样年投资发展有限公司成立于1996年9月，是花样年集团（中国）有限公司在深圳地区的控股子公司。公司的经营范围为投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；在全市范围内从事房地产开发经营业务。公司资周转较顺利，短期偿债能力较强。公司的控股企业花样年集团（中国）有限公司目前在天津、宜兴、成都等地均有土地储备，占地总面积1，768，780平方米。三项目概况与背景1项目概况（1）项目位置花样年花郡家园项目位于深圳市宝安中心区宝安大道和玉律路交汇处。项目四至如下:东北侧：宝安大道；东南侧：罗田路（宝安体育中心）；西南侧：新湖路；西北侧：玉律路。（2）项目简介花样年花郡家园项目地块编号为A003-0313及A003-0314，地块位于宝安中心区宝安大道与玉律路交汇处，形状方正，位于宝安区核心干道上，地理位置和交通条件都十分优越。本次测算花样年花郡（A003-0313及A003-0314地块）项目规划总用地面积为23，955.16平方米，计容积率面积为106，273.85平方米，其中住宅面积为91，744.82平方米，商业面积8，695.67平方米，居委会面积100.97平方米，垃圾收集站60平方米，核增建筑面积5，672.39平方米，总户数2224户，机动车泊车位610辆，车位户数比0.27.（3）项目开发现状项目预计于2008年3季度末开始土方及基础工程，截至查勘日2008年11月5日，地块已完成桩基工程，预计整个项目在2009年底完成竣工验收。2项目建设合法性分析（1）项目开发合法性手续一览表（2）项目土地使用权取得2008年9月11日，深圳市花样年投资发展有限公司与深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书》【深地合字（2008）4047及4048号】，以出让方式取得A003-0313及A003-0314号两块地的土地使用权，用地面积为23，955.16平方米，土地使用年限为70年（从2008年09月11日至2078年09月10日止），土地用途为居住用地，计容积率建筑面积为106，273.85平方米，其中住宅面积为91，744.82平方米，商业面积为8，695.67平方米，居委会面积为100.97平方米，垃圾收集站面积为60平方米，核增建筑面积5，672.39平方米，地价款为18，866.475元，并于2008年09月11日全部付清。2008年10月31日，深圳市花样年投资发展有限公司及深圳市新安裕丰股份合作公司取得A003-0313号宗地《房地产证》（深房地字第5000345563号）及A003-0314号宗地《房地产证》（深房地字第5000345563号）。（3）土地费用确定本项目的土地成本由土地购买成本及地价款构成，共计9，746.6万元，其中土地购买成本7，859.96万元，地价款1，886.6475万元，地价款包括土地出让金2，829，971元，土地开发费247，414元，建设配套费15，789，090元。（4）地价款支付情况及建设合法性评价根据付清地价款证明，“花样年花郡”项目地价款及相关税费已经全部付清，并以办理了《深圳市建设用地规划许可证》、《房地产证》、《深圳市建设工程规划许可证》及《中华人民共和国建筑施工许可证》。项目用地目前“四证”齐全。3项目建设规模根据深圳市花样年投资发展有限公司提供的《深圳市土地使用权出让合同》、《房地产证》、《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设规划许可证》等资料，项目用地经济技术指标如下表：四项目市场分析4项目定位（1）住宅户型定位根据《花样年花郡项目简介》，结合规划设计硬性要求，以及本项目的客户定位，本项目物业类型为25/27层高层商品住宅，具体为：户型以单身公寓及一房一厅的户型为主；主力户型面积在30-50平方米之间。（2）客户定位根据周边项目客户需求情况，将本项目住宅的客户定位为:为投资升值和投资收租的投资客户；“过渡置业”的自用客户；用作商务用途的客户。（3）价格定位项目周边项目部分已售住宅实现销售均价为10000-12000元/平方米，考虑片区的市场潜力，结合目前区域在售楼盘的比较与影响、项目的推出时机、项目自身的素质及定位、价值的自然增长率等因素，保守预计本项目住宅于2009年第4季度可实现的销售均价为9，000元/平方米，商业销售均价为25，000元/平方米，测算期内住宅销售率为90％，商业销售率为85％。5项目SWOT分析及定位判断优势（S）项目规模较大，自有配套设施较齐全；项目紧邻未来地铁口入口处，未来地铁带来的人流和投资价值；项目附近拥有宝安中心文化休闲带、体育馆等多项市政配套设施，人文环境丰富。劣势（W）项目临宝安大道及玉律路，噪音影响大；项目三面临高层住宅，景观资源缺乏；项目容积率较高，密度较大，单层户数多。机会（O）未来五年宝安区政府将加大对宝安中心区基础设施的投入；深港一体化进程加快，众多港人来深投资、居住；房地产市场发展重心