青岛、烟台龙湖项目考察报告

青岛、烟台两地龙湖项目考察报告建筑、产品园林景观室内装修水电系统及其他龙湖地产延伸解读参观后感悟项目一:烟台龙湖·葡醍海湾规划设计与建筑产品•优越的地理位置•独特的总体规划•创新的建筑产品•纯熟优雅的建筑风格龙湖地产在养马岛旅游度假区开发用地共8000余亩，用地共分为ABC三个地块，葡醍海湾项目位于A地块东端。项目位置总体规划效果图用地面积45万平米建筑面积36万平米项目容积率0.76绿化率60%项目北侧规划建设27万平米的森林公园，以坡地小镇的风貌，不仅减少海风海沙的影响，并营造山峦起伏的森林效果。别墅门前精心设计威尼斯式的运河水系，河道交汇处最宽达62米。别墅组团皆以流水相连，营造蔓延与水上的香格里拉别墅。27万平方米森林公园威尼斯式的运河水系A地块规划效果图用地面积45万平米建筑面积36万平米项目容积率0.76绿化率60%项目北侧规划建设27万平米的森林公园，以坡地小镇的风貌，不仅减少海风海沙的影响，并营造山峦起伏的森林效果。别墅门前精心设计威尼斯式的运河水系，河道交汇处最宽达62米。别墅组团皆以流水相连，营造蔓延与水上的香格里拉别墅。27万平方米森林公园威尼斯式的运河水系在售楼盘规划模型葡醍海湾目前主要产品共有三种颐和墅(类别墅）:承袭颐和原著的神韵的联排别墅葡醍院落（类联排）:户型单元由下叠、中叠和上叠三个户型组成的类联排别墅四季小院:拥有独立私家庭院园的小型度假别墅颐和墅承袭颐和原著的神韵的联排别墅总价约300万元每套起地下一层地上二层建筑面积:265~285平方米地上建筑面积:165~167平方米地下建筑面积:100~118平方米颐和墅户型组合每2套相邻户型为镜像对称关系每4套户型可围合形成一个组团院落颐和墅户型分布颐和墅-南院功能布局：地下一层为休闲娱乐用房；首层设置起居室、厨房和老人（或客人）卧室。二层设置主卧室和次卧室，主卧与次卧均带独立卫生间和景观露台。户型特点：户型平面总体成L型布置，充分满足房间的开窗要求。全部卧室保证两面开窗采光。地下室层高4.8米与下沉庭院相互连通，形成宽敞的地下休闲娱乐空间。地下一层一层二层12颐和墅-北院功能布局：首层独立私家花园位于户型北侧。别墅小型化必然按照简单的人口模型设计。地下一层一层二层建筑风格：采用简约的颐和原著风格。颐和墅颐和原著葡醍院落葡醍院落每个户型单元地上3层地下一层每个户型单元由下叠、中叠和上叠三个户型组成。总价约100万元每套起葡醍院落（类联排）户型组合每3套户型构成一个户型单元相邻户型单元为镜像对称关系葡醍院落户型分布葡醍院落葡醍院落～下叠户型建筑面积:约160平方米地下一层建筑面积:约70平方米一层建筑面积:约90平方米葡醍院落～中叠户型建筑面积:约130平方米地上建筑面积：约90平方米地下建筑面积：约40平方米葡醍院落～上叠户型建筑面积:约110平方米二层建筑面积：约30平方米三层建筑面积：约70平方米葡醍院落～户型组合葡醍院落～下叠户型二层三层功能布局：首层布置客厅、厨房和主要卧室地下一层为休闲厅和次要卧室户型特点:私家廊桥入户,独门小院,全南向的下沉庭院和入户庭院地下室与南向下沉庭院统一形成灵活空间葡醍院落～中叠户型功能布局：首层布置餐厅与厨房，二层布置客厅与两间卧室，并设有两处景观露台。地下一层为休闲娱乐用房户型特点：拥有丰富的上下三重庭院，地下庭院首层入户花园、二楼景观露台，充分呈现别墅生活品质。三层最佳景观高度，视野开阔一层二层地下一层葡醍院落～上叠户型二层三层功能布局：二层设置餐厅厨房三层客厅、卧室、书房并设有二处景观露台户型特点：由台阶直达二层平台入户独享整个三层私密性好，南北双向大露台阳光明媚三层最佳景观高度，视野开阔颐和墅-北院葡醍院落平面及空间关系建筑风格：采用简约的颐和原著风格，联排产品别墅化的立面葡醍院落四季小院（商业产权的度假产品）地上一层户型1建筑面积：约66～76平方米户型2建筑面积：约45平方米总价约100万元每套起四季小院户型分布四季小院功能布局：度假酒店式设计格局，每户独立小院，卧室、起居室与开放式厨房布置在一个大空间内，每户均设置温泉池。45平米户型，总价100万。66平米户型，总价150万建筑风格：托斯卡纳风格四季小院青岛龙湖·滟澜海岸(青岛)•区位分析•规划设计•产品销售•组团设计•户型设计•建筑风格•照片赏鉴1.区位分析龙湖·滟澜海岸交通枢纽：处于大青岛交通枢纽位置，紧邻双高路（在建，直通高新区）、环胶州湾高速双埠路口，经环湾高速到青岛主城区仅15分钟。景观资源：资源丰富，地处青岛城阳区白沙河入海口处，拥有浩瀚的河海水景景观；规划有三大公园（滨海公园、河滨公园、体育公园）。社区配套：沿海一线社区特色商业街，集餐饮、休闲、购物于一体；双语幼儿园、名牌中小学。2.规划设计•规划指标：占地面积：509000平方米建筑面积：620000平方米绿化率：35%容积率：1.2（别墅+小高层平均容积率）•不均匀使用容积率：别墅0.6~0.7，叠拼1.09，洋房+小高层2.26，高层2.6•人车分流：利用2.6-3.4米台地处理，实现全人车分流社区•绿化：将绿化面积打散，均匀分布到每家每户，尽可能多的增加产品溢价高层和院别墅小高层叠拼洋房3.产品销售龙湖滟澜海岸是龙湖地产在青岛开发的首个高端别墅及精装住宅项目•产品类型：叠拼（地上4层）：上下跃层，南院（叠上），北院（叠下）和院（地上3层）：类独栋双拼别墅——主推产品洋房（地上6层）高层：南北跃层住宅——消化容积率产品•产品售价：2010.10月开盘和院均价1000万/套高层均价6500元/平方米•销售分期策略：低容积率产品先入市，施工速度快，资金回收快；高层后建，消化容积率，低层产品实现溢价和院别墅组团特点：和院别墅是联排别墅的改良版，实际上是类独栋双拼别墅按风车形状的组合，赠送地上私家庭院、共享庭院、超大地下空间传统四合院劣势：院落单一，共享性、采光通风性差和院优势：增加院落共享，户型多样化，拉开建筑间距，增加采光通风特性，成为风车型围合。增加建筑外立面多样性，扩充建筑单体景观受面，兼具通风、采光、赏景、享院等优点与特色4.组团设计和院分隔：4栋双拼别墅（8户）共用1个院子，其中中间4户与端头两户之间以硬质隔墙分隔增加围合感，该4户之间以软质绿篱相隔，隔而不断，南北共院，增加院落融合感硬质隔墙软质绿篱南北共院5.户型设计5.1和院别墅•地下一层地上三层的类独栋双拼住宅•赠送300余平米超大地下空间，下沉阳光庭院，保证地下空间的采光、通风•地下室直通地下车库，赠送3个私家车位•预留户内电梯井，私家电梯直接入户•首层设有独立卧室，方便老人起居•宽向采光客厅设置，满足居住大面宽、宽采光的生活需求•二三层独设全套系主、客卧及儿童房，大型景观露台春风沐和户型总建筑面积：644平方米赠送面积：319平方米5.1和院别墅首层平面预留户内电梯井•预留户内电梯井，私家电梯直接入户•在门厅入口处，独创十几米斜向视角动线，拉伸整个室内的空间感•开间5.5米的宽向采光客厅设置，满足居住大面宽、宽采光的生活需求•首层设有独立卧室，方便老人起居•软质绿篱分隔南北院落，与邻共享，促进邻里交流老人卧室私家庭院软质绿篱宽向采光客厅入口视线设计5.1和院别墅主卧室•二三层独设全套系主、客卧及儿童房，大型景观露台，铸造星级套房品质三层平面男衣帽间女衣帽间主卫生间儿童套房阳台赠送露台赠送露台书房阳台二层平面建筑风格主要为托斯卡纳、西班牙两种。造型设计富有底蕴，立面材料以文化石贴面、彩色陶瓦屋面、质感涂料为主。和院别墅风格同时设计了八种立面风格，运用不同的排列组合，通过细致的建筑色调、材质驳接和风格化的窗体、红筒瓦、文化石等细节制造丰富的立面效果。悦澜居瞰海复式总建筑面积：120-145平方米5.2高层住宅5.2高层住宅悦澜居景悦户型(北厅入户）4室2厅2卫1厨126.00平方米•南北跃层两代居•一层老人房与二层子女房各得其所•1梯12户通廊5.2高层住宅悦澜居馨悦户型（南厅入户）4室2厅3卫1厨145.00平方米•南北跃层两代居•一层老人房与二层子女房各得其所•1梯12户通廊5.2高层住宅通廊式南北跃层户型组合平面示意（每层12户）首层平面组合户型A户型B二层平面组合户型A户型B•优势：南北通透、节省公摊面积，像塔楼一样出面积但能享有板楼的通透户型•劣势：每层12户，户数过多，干扰大，小户型跃层使用起来没有大平层方便二层组合首层组合建筑风格采用Art-deco风格。运用石材、真石漆、质感涂料混搭组合，制造丰富而不失统一的简约Art-deco风格。6.2高层住宅6.3叠拼别墅（无户型资料）建筑风格采用Art-deco风格与美式草原住宅坡屋顶混搭。石材、真石漆、红色面砖、质感涂料混搭组合，将和院别墅与高层住宅的风格有机的统一起来。7.立面及细节材料檐口装饰构件装饰构件材料1：挤塑聚苯板应用部位包括：檐口装饰构件、装饰门窗套、装饰线条、装饰挡窗板装饰窗套和院别墅立面拱形入口门廊装饰挡窗板及装饰窗套文化石与质感涂料混搭露台GRC装饰柱装饰构件材料1：挤塑聚苯板应用部位包括：檐口装饰构件、装饰门窗套、装饰线条、装饰挡窗板装饰构件材料2：GRC应用于承重部位立面材料：好钢用在刀刃上除重点部位应用石材外其余均以真石漆、质感涂料替代，降低成本，以假乱真。薄片干挂石材部位包括：柱子、窗台板、女儿墙檐口、压顶栏杆基座压顶板女儿墙檐口柱子石材重点打造部位叠拼别墅立面楼栋导引地下室采光窗井西班牙风格面砖颇为煽情的园林布景园区导引趣味布景建筑、产品园林景观室内装修水电系统及其他龙湖地产延伸解读参观后感悟烟台龙湖·葡堤海湾、青岛龙湖·滟澜海岸项目景观启示•规划大手笔•设计一招鲜•绿化为王•细节决定品质•情境式景观营造浪漫气氛，为营销造势投资两亿打造27万方森林公园大面积人工水系规划大手笔：烟台葡堤海岸总体景观规划组团内部景观空间森林公园入口主景区花海及礼堂葡萄山谷无边际泳池（与海相接）设计一招鲜：用蜿蜒曲折、密植夹道的道路引导人们进入主题区域，在对景处重点造景，步移景异，并配合听觉、味觉等形成精彩效果。这个手法在龙湖多个项目里反复运用，尤其是在售楼处、展示区的充分运用，用欲扬先抑的手法扩大空间感并充分调动人们的探奇心态，可以达到很好的烘托营销的效果。绿化为王：龙湖园林的软硬景比例一般控制在9:1左右，即90%的绿化面积，仅10%左右的硬景面积。龙湖在全国各地建设大型苗圃，储备苗木资源，在全国范围内调配调拨。这样既保证了大规格苗木的供应，又保证了树形的统一一致，还降低了成本与采购风险。本次考察感悟龙湖绿化的几个特点1.成熟园林，全冠移植2.五重绿化体系及不同性质场所的植物搭配方式3.重视绿化养护全冠移植的常绿和落叶乔木，搭配冷季型草坪，即使在冬季也不缺乏绿量。景观即时成形，增加营销卖点。层次丰富的五重垂直绿化第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木第二重：高4-5米，大灌木、小乔木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等公共区域植物景观配植楼间私家花园外延植物配置在建筑边缘、墙角等处的植物处理在建筑物旁、道路转角处、景墙小品边缘、地下车库周围等处植物配植大尺度主题空间绿化大尺度主题空间绿化不同等级的道路空间绿化夹道密植的树冠交差，形成林荫大道的效果宅间小空间绿化主入口节点空间绿化住宅入口空间绿化室内空间绿化保温及树池处理支护、保温更换适合冬季的时令花草防风处理细节决定品质：石材与金属材质结合的标志牌带有龙湖LOGO的井盖每棵树池都做了保护与美化处理道路收边处做了细致的处理树牌也精心设计，与项目保持一致车行道边设置反光道钉，保障夜间行车安全在道路弯曲处，铺装材料做特殊处理，保证弧度顺畅自然。工艺细节：弧形小料石铺装，严格保证错缝铺贴，内圈材料做特殊处理，保证弧度顺畅自然。情境式景观：景观从平面构图、植物的色彩、小品的设置、小游园的主题、诗意的名称等等，都极力烘托景观主题和情境，营造浪漫气氛，为营销造势。•景观溢价的体现：销售对于景观的渲染与宣传•用于宣传的唯