长沙市房地产市场分析

Contents长沙市房地产市场分析21宏观市场分析长沙房地产市场分析CPI持续走高，信贷规模不断增长，到期央票数量巨大，5月份再次上调存款准备金率几乎没有悬念。宏观经济•2010年6月以来，CPI指数已连续9个月突破3%的警戒线水平，国家宏观调控上管理通胀的难度持续加大，5月份央行还需要通过提高存款准备金率，对冲到期的流动性。•2011年3月CPI同比上涨5.4%,高于此前的市场预期，而4月份即将公布的CPI不出意外还会超过5%，为了控制通胀，央行很可能在5月上旬提高存准率,而实行新一轮加息很有可能会在公布4月份的经济数据前后。宏观政策——限购令3月4日，长沙限购政策正式出台，其特征表现为：以家庭为单位：均以家庭为单位，区分长株潭户籍与外地户籍。限小不限大：在产品方面，以90平米为界限，90平米（含）以下的户型受到限制，90平米以上的户型不在限制范围内。限内不限外：在区域方面，只在市内五区实行限购，未涉及长望浏宁四县城。限新不限旧：本次限购并未涉及二手房，仅针对新建商品房市场。政策影响与解读长沙限购令与其他城市相比，政策相对宽松，市场操作空间仍然较大，虽然对投资需求产生一定抑制作用，但又间接带动了近郊楼盘的成交；1、将长株潭家庭列为本市范围之内，降低了株洲、湘潭首次及二次置业者在长沙的购房门槛，吸引株潭地区客户来长投资。2、限购对＜60㎡居住性小户型的影响最为直接，纯投资客多为多次置业无法购买，而自住及投资+自住的首置型客户，则将更加青睐于60-90㎡紧凑型二房、三房产品。3、主城区限购间接拉动了长沙周边县市楼盘的成交，星沙、暮云、望城以及株洲、湘潭等地将成为当前投资置业者的首选区域。限购令对各类产品的影响限购后，长沙新开盘项目各面积段成交情况1685380457337386803082411345940%81%72%62%0100020003000400050006000700070㎡以下71-90㎡90-144144以上0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%推货量（套）成交量（套）去化率其中，144㎡以上大户型成交情况45013415425210010756%75%69%0100200300400500144-180㎡180㎡以上别墅0%10%20%30%40%50%60%70%80%推货量（套）成交量（套）去化率3月份限购至今，长沙开盘项目共计58个，总推货11960套，成交8334套，整体去化率70%。从产品上来看，70-144㎡成为市场上的绝对供求主力，其中70-90㎡的二房、紧凑型三房最为热销，去化率达80%。144㎡以上大户型由于受契税增加以及二套房首付六成影响，销售率相对较低，达62%。70㎡以下居住性质的小户型受限购打击最严重，3月以前成交火爆，而限购之后去化率仅40%，从大户型销售来看，144-180㎡虽然是供求主力，但购买人群经济实力相比180㎡以上大平层及别墅客户要弱，因此受政策影响相对较大，而豪宅影响较小。二套房贷首付提高，对长沙房地产市场的影响政策要点：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。新国八条与9.29政策二套房贷政策对比最低首付利率新国八条6成基准利率1.1倍9.29政策5成基准利率1.1倍新政后长沙潜在客户购房次数调查63%22%10%5%0套1套2套3套及以上数据来源：合富辉煌（中国）湖南公司市场部政策解读：目前长沙仍以首次置业为主，占60%以上，虽然表面上看，二套房首付提高对刚需为主的整体市场影响有限；但对首置型客户来说，仍难免造成一定心理影响，从而产生观望情绪；二次及以上置业占40%左右，首付提高对此类人群影响最为直接，尤其是改善型刚需客户。对于资金较为充裕的改善型客户，首付提高1成影响不大，需要购买的客户仍会购买对于资金不充裕的客户，或暂缓置业计划，或根据自身的资金实力降低要求宏观政策——房贷首付比例增加新政后，纯投资型客户会投资何种物业39%13%5%42%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%住宅公寓别墅商铺/写字楼•新政下，商用物业按揭最低首付较二套房贷低一成，且商业物业贷款不计套数，优势明显。•长沙商务商用物业市场成交量将上升，开发商也将趁机提高价格，有条件的开发商也将改变销售策略，推售商务公寓、商铺等。最低首付利率第二套住宅6成基准利率1.1倍商务商用物业5成基准利率1.1倍第二套住宅与商用物业贷款政策对比数据来源：美邦机构市场部二套房贷首付提高，商用物业投资优势显现宏观政策——房贷首付比例增加144—180㎡180㎡以上别墅是否考虑改为投资商铺或写字楼144-180㎡产品属于中高档住宅，多为改善型家庭购买，自住型购房占较大比例，住宅需求度较高；与纯高端客户相比，此类客户经济实力相对较弱，因此仅21%考虑投资商铺或写字楼。180㎡以上高端物业多为经济实力比较雄厚的客户购买。此类客户一般处于个人资产的迅速增长时期，投资愿望强烈，雄厚的经济实力也让其掌握自主选择投资各种物业的能力，因此有38%客户考虑投资商铺或者写字楼。购买别墅物业的客户经济实力非常雄厚，投资和改善住房愿望强烈，掌握对多种物业类型的自主选择权，且受新政影响最小，有33%的客户会因为新政考虑投资商铺或者写字楼。投资需求从住宅逐渐向商用物业转移客户来源：均为美邦机构-客户进行的问卷调查。样本量：144份去年以来的连续第四次加息，对楼市的累计效应已逐步显现购房成本加大，以基准利率贷款额100万，20年期购买的首套房来说，加息后每月还款额将增加118.68元、25年期月供增加126.03元、30年期月供增加132.66元。在“新国八条”及房产税后加息，其调控楼市的意图明显，过去政府总是担心政策叠加效应过度调控楼市，而现在恰恰是通过不同政策的叠加效应强化对楼市的调控；从目前这种加息节奏来看，中国已进入了加息周期，这对楼市影响将逐步显化并形成预期，从而逐步影响到楼市的成交量及其成交价格。宏观政策——加息力争2011年新建普通商品住房价格涨幅，低于全市年度地区生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。按照长沙市政府工作报告，2011年长沙GDP预期增长目标为13%，城乡居民人均可支配收入则分别预期增长12%和14%。因此，按照房价控制目标，2011年新建普通商品住房的价格涨幅应低于12%-14%。2010年长沙（内五区）新建纯商品住宅网签均价为5230元/㎡（不含单位集资房）,所以2011年长沙住宅均价应为6236元/㎡左右。根据合富辉煌监控的数据，2011年4月长沙商品住宅已经达到6361元/㎡，而后市又有大批高端项目上市，将会推动价格呈现新一轮的上涨，因此预计房价控制目标实现的可能性较小。3月31日，长沙市政府正式提出2011年的房价控制目标。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房消费能力等因素，采取有效措施，力争2011年新建普通商品住房价格涨幅低于全市年度地区生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。宏观政策——房价控制目标宏观政策——一房一价对每套商品房进行明码标价，打击价格欺诈，遏制房价继续上涨。政策要点：4月25日，省物价局制订了《湖南省商品房销售明码标价实施细则》，要求商品房经营者必须在开盘前一次性公开全部销售房源；商品房经营者在销售商品房时必须对每套商品房进行明码标价，实行“一套一标”，不得在标价外加价销售或收取未予标明的费用。开发商应对措施：开发商可能放缓开发速度，分批拿预售证，以减少价格制定的不确定风险；政策解读：通过明码标价打击价格欺诈，遏制房价的继续上涨。目前长沙有英祥春天、富基世纪公园、茂华国际湘等执行这一政策。业内观点：搞一房一价公示，业内人普遍认识就是：把价格抬高往上报，用折扣倒推。最后的结论是：好像这样更加推动了房价上涨速度。在填写价格时尽可能报高价，然后根据市场价格制定折扣，使实际销售价格远低于报价，然后逐步上涨；将朝向较差、价格相对不高的房子进行了明码标价，其他的则不进行公示。宏观政策——三套以上公积金贷款受限支持中低收入家庭改善住房条件，抑制投资型、投机性购房需求。政策要点：执行差别化贷款政策。具体分三类，即：一、缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)名下无房产而购房的，贷款利率不上浮，但视具体情况，首付款比例分不同梯次。首套房90㎡（含）以下的公积金贷款首付比例不得低于20%；90㎡以上不得低于30%。二、使用公积金购二套房的，首付款比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍。三、使用公积金购三套房的，停止发放公积金贷款；购商住两用住房和购别墅的，沿袭既有政策，同样实行禁贷。政策影响：本轮调整对市场将产生一定影响，但具体来说，利率上浮的影响不会太明显，毕竟银行的个人房贷已经普遍出现利率上浮。长沙地区使用公积金购三套房的购房者比例较少，对市场影响不大。“政策基本是收紧性的，调控没有放松趋势。”限制外省购房提取和多套房提取等政策影响最大的当属第三套房购买者。政策解读：支持中低收入家庭改善住房条件。针对名下已有两套(含)以上住房再买房、异地购房、购买别墅、商住两用住房等投资投机性行为，新政策实行了不可用公积金贷款的限制。全国的房地产市场于去年三季度开始再度回升，从而导致了今年年初以来，更加严厉的调控政策频频出台。随着限购令、二套首付提高、加息等政策的轮番上场，房地产投资需求得到有效抑制，全国大部分一、二线城市成交量出现明显下降，中央政府对楼市的调控措施已初见成效。4月房价控制目标、一房一价等政策相继出台，预示政策将继续紧缩。长沙限购措施与其他城市相比较为宽松，目前对长沙房地产市场影响最大的主要原因是房贷政策的收紧。宏观政策小结投资房产时保值增值性暂无绝对替代性；住宅性质楼盘限购限贷；商业性质楼盘不限购不限贷；投资需求从住宅逐渐向商用物业转移。对我们项目来说，2011年是一个风险与机遇并存的苛政时代。在这样的宏观因素下，除住宅外本案是否还有其他的方向？宏观政策小结Contents长沙市房地产市场分析21宏观市场分析长沙房地产市场分析长沙房地产市场研究长沙经济形势分析——长沙GDP增速高于国家平均水平，发展前景明朗；08-10年3季度长沙经济走势4417.73858.23669.416.0%16.5%15%300033003600390042004500200820092010年1-3Q亿10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%长沙长沙增速长沙前三季度GDP总值达3669.4亿，同比增长16%，增速高于全国平均水平。长沙房地产市场研究2011年4月，长沙内五区新建纯商品房成交均价为7005元/㎡，环比上涨8.5%，同比上涨29.5%；其中，住宅成交均价6361元/㎡，环比上涨3.1%，同比上涨25.7%。随着年内保利、北辰、万达等江景豪宅以及商业地产项目的接连问世，未来长沙房价下降的可能性极小。2010年-2011年长沙内五区网签均价月度走势40005000600070008000元/㎡纯商品房4554494051145410510352835491561855505566573460796544679164547005住宅43264842492550624854493152235380534954755558583359476288617163611月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月长沙房地产市场研究2011年1-4月长沙内五区新建商品住宅均价为6339元/㎡，非住宅11669元/㎡。从纯商品住宅网签均价走势来看，住宅均价涨幅已趋于平缓。商铺、写字楼成交火爆，部分楼盘未开即售罄项目名称物业类型写字楼面积商业面积最新动态均价（元/㎡）万达开福广场写字楼、酒店、商业、公寓16万方B区街铺1/3自持，其余16000㎡出售未正式开盘，B区50-100㎡沿街商铺已全部售罄商铺50000泊富国际中心写字楼、酒店、商业、公寓