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FourZOneKHotel肆Z壹K酒店项目策划书周浩项目策划书主要内容项目概况1项目组织结构2项目合同管理3项目结构分解4项目进度管理5项目成本管理6项目质量管理7项目风险管理8910项目人力资源管理项目信息管理项目概述1.项目目标2.项目背景3.可行性研究4.项目范围酒店定位——商务酒店酒店理念——“以高程度的商务配套，为繁忙的商务人士提供专业的商务服务”满足现代商务人士在工作、生活、休闲三方面与“商务活动”及时协调的需要，围绕“商务”的核心要求进行运作1.项目目标HomeBridgeHotel功能简介：商务酒店是酒店与写字楼同时开发的酒店社区形式，以最便捷的形式满足了商务人士接待重要来访客户、外籍工作人员的短期住宿等需求，有的高端客房还带有会客厅，并且所有的客房均提供宽带接口等全方位的商务办公配置。在酒店服务方面,计划提供24小时服务，甚至可能提供按小时出租，即使公司的老板、员工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。酒店功能详细设计拟建18层，建筑面积约为36000平方米的商务酒店。1层为公共服务设施：精品店，美容美发店，花店2层为茶室，书店3-4层为酒店工作人员办公区域5层为大堂6-8层为宴会、餐饮、娱乐区域9层：能容纳400人会议的专用会议厅、配有衣帽间。有同声传译设施（至少4种语言），有现场视音频转播系统。10层：15个小型会议室，会议室内配备有电话会议设施11层：会议辅助设施，包括有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机，复印室、有现代化电子印刷及装订设备。有照相胶卷冲印室。12层：商务办公室、商务会客区13-18层为客房，其中包括标准客房、豪华套房及总统套房等各种房型共200余套客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语言信箱服务。卫生间有饮用水系统。所有套房分设供主人和来访人使用的卫生间。客房内有收发传真或电子邮件的设备。提供免费店内无线寻呼服务。24小时提供洗衣加急服务。委托代办服务。客房肆Z壹K酒店有大堂酒吧。专业性茶室。西餐厅外的其他外国餐厅，配有专门厨房。有饼屋。有至少能容纳200人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房。有24小时营业的餐厅。钢琴吧-高雅的音乐酒吧，云集各类名酒佳酿，有现场音乐表演餐厅、酒吧有至少能容纳400人会议的专用会议厅、配有衣帽间。配有5个小会议室。有同声传译设施（至少4种语言）有电话会议设施。有现场视音频转播系统。有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。有专门的复印室、配备足够的复印机设备。有现代化电子印刷及装订设备。有照相胶卷冲印室。商务设施肆Z壹K酒店保龄球室（6道）。美容美发室。精品店。独立的书店。独立的鲜花店娱乐设施安全设施电子卡门锁。客房贵重物品保险。自备发电系统。2.项目背景背景1：上海虹桥综合交通枢纽----换乘客流促使商业高速发展虹桥综合交通枢纽东起外环线，西至华翔路，北临北翟路，南到沪青平公路，控制占地26.6平方公里。城市轨道交通：虹桥交通枢纽将汇集地铁2号线(虹桥交通枢纽至浦东机场)、5号线（莘庄站至虹桥交通枢纽）、10号线(虹桥交通枢纽至外高桥)、13号线(虹桥交通枢纽至普陀区)，低速磁悬浮、高速磁悬浮，此外还有铁路、航空、公交出租等交通工具，同时还多预留了两条地铁轨道。2.项目背景2.项目背景背景2：2010年上海世博会----国际来访者刺激酒店业发展2010年上海世博会邀请了２００个国家和国际组织参展，吸引７０００万人次的参观者，是中国政府申办和筹办上海世博会期间向国际社会作出的一项庄严承诺，这两项指标都将创世博会１５０多年历史的最高记录。按照计划，预计在今年内，确认参加上海世博会的国家和国际组织将达到或超过１７０个。外国参展商落户将带动商业贸易的蓬勃发展；旅游经济所带来的人群将产生对酒店、宾馆等商业设施的大量需求，2010年世博会更将带来大量的旅游人群和许多商务贸易方面的客流。选址——西郊（徐泾）临空商务区地理位置和发展优势2.1城市枢纽效应：虹桥交通枢纽所产生的巨大人流、物流、信息流必将为其周边地区带来财富商机，现代化大的综合交通枢纽已经不仅仅发挥交通功能，而且将迅速推动具有商业、商务、休闲等多功能新城市空间的拓展，并成为城市发展的重要节点。2.2西郊（徐泾）临空商务区地理位置西郊临空商务区在徐泾镇的东侧，紧邻即将建设的虹桥交通枢纽（毗邻西郊（徐泾）临空商务区仅1公里）。其规划范围：南起徐泾港，北至蟠龙港；西到诸光路，东到与闵行区交界的小涞港；占地共有2979亩，约198.6公顷。3.可行性研究选址——西郊（徐泾）临空商务区自身的肌理特色2.1良好的生态环境规划区域内原生河道和古老树木构成了天然雕饰的闲适环境，不可再生的自然肌理，人与自然和谐、可持续发展的高档商务园区。2.2高档的房产集群区域周边有西郊庄园、西郊大公馆、大豪山林别墅、康虹花园、久事西郊花园、荷兰银行、国际网球俱乐部等。2.3丰富的旅游资源西郊（徐泾）临空商务区可以借助周边的旅游资源，如上海动物园、七宝古镇、青龙塔、佘山及朱家角等，形成独特的商务旅游特色。3.可行性研究肆Z壹K酒店2.4良好的教育环境和人才基础在徐泾附近有国家会计学院、德法学校、美国学校及上海房地产学校等；在周围高档别墅区内居住着大量的外籍人士、高级白领及国内外著名学者。2.5优越的开发条件西郊临空商务区所处地块目前基本上是未开垦的“处女地”，没有历史包袱，可以在短期内快速启动，开发成本相对较低，可以进行高标准、整体性综合开发。3.可行性研究肆Z壹K酒店——西郊（徐泾）临空商务区的功能定位西郊（徐泾）临空商务区定位之一——立足大上海、辐射长三角的“商务高地”。高端商务人士由于其强劲的消费能力，日益成为各方市场争夺的重点，同时大交通枢纽的便利又为其方便地到达提供了保证。因而西郊（徐泾）临空商务区将其目标市场定位在高端商务人士。（商务酒店服务的主要人群）西郊（徐泾）临空商务区定位之二——适应上海产业升级要求，建立“创新服务园区”。西郊（徐泾）临空商务区定位之三——提供全方位信息平台，打造“信息枢纽”。3.可行性研究肆Z壹K酒店宏观经济环境——旅游增长，带动酒店行业兴旺3.可行性研究12005年，上海接待入境旅游人数将由2002年的272万人次增长到400万人次，如按每人次住宿两夜计，2005年上海接待入境旅游者的客房需求为800万房夜次，比2002年增加约256万房夜次。在加上未来2008年奥运会和2010年上海世博会，上海的高档客房需求将面临较大的上升空间。2有关部门预测，上海世博会总参观客流量将超过7000万人次，平均日客流量40万人次，高峰日客流量则将达到60万人次。而根据上海相关部门的规划，到世博会举办时，上海星级酒店和经济型酒店的床位将达到40万张，截止去年年中，上海的星级宾馆只有359家，共9万张床位。也就是说，世博会期间，上海酒店市场床位缺口超过10万张。酒店SWOT分析新进入者国内外著名酒店集团优势拥有灵活投资策略，可以选择最佳投资点拥有雄厚资金，具有丰富行业经验，拥有大量的人才储备，并因长期经营拥有行业管理人际关系等特殊资源。劣势资金量相对小，行业经验不足，人才储备不足长期在行业中，形成行为惯性，应变能力不足，出现战略盲点。在市场拓展中，尚未真正深入二、三线城市机会目前市场中仍然存在巨大潜在市场或市场空白迅速发掘潜在市场，占领市场空白威胁来自于行业中现有集团的反应及新的同时进入者的行为新的进入者和赶超者，将以灵活机制、快速行动，超前战略思维后来居上商务酒店市场前景从发展趋势上看，从现在起到2008年，上海市场对甲级酒店式办公楼需要将与日俱增，走势强劲。本项目紧靠虹桥机场，具有地理的特殊性，商务酒店和商务别墅在该地区均属稀缺产品。虹桥机场规划增辟国内航线，未来客户群体将更加扩大。外来投资的进入、周边商业区的拓展，使得对商务类物业的需求持续增加。据有关资料，目前虹桥地区商务楼趋向紧张，已向周边地区延伸。从供求关系上看，土地是不可再生资源，经多年开发，西郊（徐泾）临空商务区剩余的土地供给量已极其有限。而在需求上，更是一种身份的体现，因此市场缺口较大，因而有巨大的商业价值。房地产开发公司指挥部技术部工程部审算部设备部市场部物业开发部运营部财务部项目一项目二本项目项目经理专家组土建水电工程师造价师采购员营销人员物业管理员技术员会计组织结构图项目任务分工表工作编号工作项目指挥部技术部财务部工程部市场部审算部物业开发部运营部设备部1人事☆△2重大技术审查决策☆△○○○○○○○3设计管理○☆△○△4技术指标○☆○○△5科研指标○○☆○6行政管理○○○○○7外事工作○○☆○8档案管理○○○○○○9资金保险☆○10财务管理☆○项目任务分工表工作编号工作项目指挥部技术部财务部工程部市场部审算部物业开发部运营部设备部11审计○☆12计划管理○△○△13合同管理○△○○△14招投标管理○△☆○△15工程筹划○☆○○○16土建评定项目管理○☆○17工程前期工作○☆○○18质量管理○☆19安全管理20设备选型△○☆项目任务分工表工作编号工作项目指挥部技术部财务部工程部市场部审算部物业开发部运营部设备部21设备材料采购○△○☆△22安装工程项目管理○△○☆23运营准备○○△☆△24广告宣传△☆○25开通、调试、验收○△☆26系统交接○☆☆☆27物业开发○○○○☆△28酒店开业○☆○○△29酒店营销△☆○○☆-主办△-协办○-配合合同管理1.合同模式EPC2.EPC模式下业主的职责3.合同总体策划4.合同分析5.合同控制和跟踪6.合同风险管理合同生命期的特征计划完工阶段1启动阶段2计划阶段3实施阶段4收尾合同生命周期时间肆Z壹K酒店设计-采购-施工总承包（EPC）合同模式EPC分包商1分包商2其它EPC承包商监理方/业主代表项目业主贷款方EPC模式下业主的职责向EPC承包商支付工程款审查批准分包商招标选择EPC承包商编制业主要求监督和验收肆Z壹K酒店合同体系的协调又称为合同网络，目的是项目所涉及的各合同之间关系的安排与协调。包括的内容•工程和工作内容的完整性•技术上的协调•价格上的协调•时间上的协调•合同管理的组织协调合同总体策划总体分析——-合同总体分析的内容-合同的法律基础-合同类型-合同文件和合同语言-合同文件的解释顺序-承包商的主要任务-发包人责任-合同价格-合同总体分析的内容-施工工期-违约责任-验收、移交和保修-索赔程序和争议的解决合同分析合同详细分析——-将承包合同目标、要求和合同双方的责权利关系分解落实到具体的工程活动上-针对对象：合同协议书、规范、图纸、工作量表-通过合同事件表、网络图、横道图等定义各工程活动以项目工作分解结构为基础（WBS）-合同工作分解结构（CWBS）对CWBS中的活动，编制合同事件表合同分析肆Z壹K酒店合同实施控制建立合同实施的保证体系监督承包商的工程小组和分包商按合同施工对合同实施情况进行跟踪，对合同履行情况加以诊断进行合同变更管理日常的索赔与反索赔合同控制和跟踪风险识别风险定性分析风险定量分析风险控制与管理合同风险管理风险应对措施项目分解结构WBS1.项目WBS2.项目流程图3.项目任务编码4.项目任务分解表肆Z壹K酒店HomeBridgehotel决策阶段实施阶段使用阶段肆Z壹K酒店决策阶段环境调查和分析项目定义和论证组织策划管理策划合同策划经济策划技术策划风险分析肆Z壹K酒店实施阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段营销宣传肆Z壹K酒店施工阶段投资控制进度控制质量控制安全控制合同管理组织与协调竣工验收肆Z壹K酒店营销宣传平面媒体电视网络利用虹桥枢纽报纸杂志广告牌磁悬浮车内高铁站台地铁广播公交车车身机场广播热气球任务编码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称1立项和可行性研究100选定项目，签定合作意向书101初步确定开发方案102申报规划要点103申报、审批