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1吴江汾湖开发区项目市场报告2目录第一部分项目背景理解城市背景产业规划产业状况汾湖人口背景分析区位价值现存问题第二部分房地产市场分析汾湖土地供应情况汾湖房地产开发特征汾湖土地存量情况汾湖商品房供需价量情况汾湖客源状况相关个案分析项目概况和初步研判3城市背景－－简介汾湖镇之名称源于芦墟镇西部的汾湖，汾湖，也称分湖，因该湖处于江苏和浙江交界处，部分水域属于江苏，部分水域属于浙江，故而称分湖。当地老百姓中，也有称分湖为“风湖”。“五镇合一”：汾湖镇是吴江市所辖的9个镇之一，面积258平方千米；2003年，金家坝镇、莘塔镇并入芦墟镇；北厍镇并入黎里镇。2006年10月12日，芦墟与黎里两镇合并，成立汾湖镇，与“江苏吴江汾湖经济开发区”区镇合一。4城市背景－－地理位置公路:-沪苏浙高速（A9）、苏嘉杭高速苏嘉杭复线沪宁高速、沪杭高速318国道、227省道苏同黎一级公路机场:-虹桥机场54km浦东机场106km港口：-洋山港110km上海港100km乍浦港100km处于上海半小时经济圈内，无论是经济还是产业发展受上海辐射作用明显；5城市环境——人居环境新的中央城区拥有大渠荡、三白荡、元荡、洋砂荡等众多水域，独岛而居的五星级度假村太阳湖花园一期、二期已建成，大渠荡生态公园已全部开放使用；全区水区覆盖面达40%。累计至去年底，仅芦墟绿化面积已达1405万平方米。今年全区绿化面积将达200万平方米。一个绿色、生态的环境体系正在形成。6区域环境区域内道路建设基本完善，车辆出行还是比较方便。区域景观绿化建设主要集中在区政府附近及环大渠荡生态公园景观，生态环境相对优越。区域内主要以别墅开发为主，公寓开发处起步阶段，居住氛围比较缺乏。中心城区配套设施未全部到位，是区域居住氛围缺乏的主要原因之一。7相关配套——教育汾湖经济开发区高级中学：依托原芦墟中学的教育设施、环境，整合黎里中学和芦墟中学的优质师资而成立的一所新学校。该校今年9月1日投入使用，规划用三年时间争创四星级高中。汾湖经济开发区实验小学：一所新学校，总投资1.2亿元，设60个班级。一期工程3幢教学楼9月1日投入使用，目前学校有12个班级，学生430多名。二期工程明年上半年可交付使用。成人教育中心：根据汾湖企业的用人需求，开设财会、电子商务、机械制造、动漫等专业，为汾湖经济开发区培养专业技术人才和自主创业人才。中加枫华高级中学：中加合作苏州枫华高级中学创建于2003年6月，是华东地区唯一一所能够同时向中国学生和国际学生提供加拿大中学课程和学历教育的国际学校。8其他相关配套汾湖医院据悉，上海医疗保险体系将在2010年前在汾湖地区引入，规划中的汾湖医院占地68.9亩，即将开工建设，它将由上海第五人民医院托管，届时可望直接纳入上海医疗保险体系。购物中心2009年4月正式批复的购物中心用地，地块面积2.5万平方米，于今年9月正式开工建设；届时，购物中心将形成以大卖场为核心的商业设施，完善中心城区的日常生活配套。银行区域内金融机构有中国银行、中国农业银行、中国工商银行、农村商业银行及中国建设银行等，均可开展国际业务，并提供企业固定资产和流动资金贷款。其中，吴江农村商业银行汾湖经济开发区支行于今年8月正式开始营业，目前该支行共设营业网点三处，分别是汾湖经济开发区营业厅、芦墟浦南路营业厅和莘塔分理处；此外，江苏银行即将于年底开工建设。会议中心占地8826平方米的会议中心地块，将于明年年初破土动工，2011年可正式营运。9第一产业（农业园区）发展战略：根据原有农业产业基础，同时充分考虑汾湖镇城镇空间布局结构，发挥水乡农业特有的良好生态维护、环境改善、旅游拉动效应等功能，在汾湖镇范围内划分为五个功能区。第二产业（工业园区）发展战略：在工业园区内形成4个不同的工业发展片区：西部传统工业片区、东部现代制造业片区、中部高新技术产业片区和西北部化学工业片区。第三产业（特色园区）规划：产业发展总体规划大力发展以商贸、休闲旅游度假、现代物流产业、新型房地产业和现代职业技术教育产业为代表的生产性服务业；既1个商务商贸园区、4个现代物流园区、1个休闲旅游度假园区、1个国际服务外包中心的布局规划。10根据规划，汾湖经济开发区第三产业的发展将突出四个重点：第一要建一个现代的物流区第二是现代的商贸商务区第三是发展新型的房产业第四是休闲旅游度假为主体随着商贸商务区、现代物流园区等功能设施的建设，全区城市化进程进一步加快，这为包括房产在内的第三产业发展，提供了更大的空间。第三产业发展规划11产业状况——服务业12产业状况——国际服务外包示范区国际服务外包示范区中心城区SITE汾湖大道SITE沪苏浙江苏省国际服务外包示范区占地7.5平方公里13国际服务外包示范区一、金融BPO二、呼叫中心三、生物医药四、创意产业五、教育培训基地汾湖已经将服务外包作为服务业发展的重中之重，并制定了加快市场开拓、提升产业层次、推进产业集聚的发展策略。1～6月份，上半年达成意向项目20多个，完成全年8个服务业项目注册的指标。14产业状况——现代服务业集聚区占地27平方公里坐拥三大湖面规划三大片区：行政、金融、商务商贸现代服务业集聚区建设目标：吴江市城市副中心富有现代水乡气息的生态新型城区15现代服务业集聚区123汾湖购物中心商场商务楼临沪壹号，1~3，商铺4~10，酒店式公寓行政大楼123汾湖经济开发区服务业发展走势良好：1～6月份累计新增服务业工商登记注册企业54家，完成新增注册资本9.3亿元，同比增长35%，完成市全年服务业考核的51.8%。16产业状况——经济指标开发区历年人均GDP5585680382685330100002000030000400005000060000700008000090000200620072008人均GDP（元）开发区历年工业总产值（亿）260300207050100150200250300350200620072008工业总产值（亿）年度2006年2007年2008年工业总产值207亿260亿300亿年度200620072008人均GDP55856元68533元80382元因受08年全球金融危机影响，汾湖开发区工业总产值年增长率略有下滑，既15%汾湖开发区人均GDP保持较高的年增长率，既15%，在吴江全市各乡镇中名列前茅。17产业状况——工业民营企业：2500余家外资企业：400余家0102030405060708090台湾香港欧美日本韩国其他外资公司数开发区外商投资企业投资区域分布表年度年企业入驻数（内资）年企业入驻数（外资）20062945220073394120082884318产业状况——工业08年经济指标完成额同比上年增长工业销售收入290亿18.4%一般预算收入7.8亿25%固定资产投入43亿28%其中工业固定资产实际投入额为26.08亿，比去年同期增长32.1%；全区现有各类企业2500多家，基本形成了以装备制造、光电缆制造、电子产业、纺织服装、食品制造为支柱，以集群化、科技化、生态化为特色的现代制造业基地。09年上半年经济指标完成额同比上年增长工业销售收入169.9亿17%一般预算收入4.88亿12.1%固定资产投入26.76亿18.4%今年新开工项目79个，总投资金额折合人民币24.58亿元，其中包括世界500强中的斯必克公司、欧普照明等一批重大项目。19汾湖人口——现状目前，汾湖镇常住人口20余万，户籍人口约13万人，登记在册外来人口约7万人；其中，中心城区聚集人口约13万，本地户籍人口约占55%，既人口7万左右。自04年以来，区域人口的年增长数在1.5万左右；去年因受全球金融危机影响，08年区域人口总数基本与07年持平；据了解，09年上半年人口增长数明显回升。汾湖开发区人口统计周边乡镇35%中心城区户籍人口35%中心城区外来人口30%中心城区本地人中心城区外来流动人口周边乡镇周边乡镇20汾湖人口——分析近年来汾湖镇人口总数呈增长趋势，但是从结构上看，户籍常住人口基本呈现下降状况，直至2003年才开始有增长趋势；而外来常住人口持续增加。区域内人口自然增长为负增长，人口的增加主要靠机械增长带动。根据2000年以来汾湖镇人口机械增长的总体发展态势，考虑到今后在吴江市的地位将进一步提升，各种生产要素将在这里进一步集中，第二产业的持续发展以及古镇旅游带动下的第三产业的增强和完善将产生大量的劳动力需求，汾湖镇人口仍会出现较大的机械正增长，根据《吴江市东部次区域战略规划》，汾湖镇规划确定镇域总人口远期末（2020年）为42.5万人。21背景分析利好：汾湖位于长三角经济区的中心区域，受上海经济中心辐射效应较强；周边区域不断发展的经济，尤其是私营经济的迅猛发展，给汾湖的房地产市场、尤其是别墅产品类高端产品的市场发展提供了一定的可能性；汾湖拥有众多的民营资本，并且保持一定的增长态势，也为区域内的房产发展奠定了一定的基础；利空：汾湖的经济与昆山等区域相比实力存在一定差距、本地民营经济总体实力一般；对于大型企业而言，汾湖与昆山等城镇仍然存在一定的差距，也使得区域内的城市高端客源层面厚度不够。汾湖经济开发区成立时间较短，正处发展初步阶段，政府采取的一些有利于城市集聚化措施还未被充分体现，区域内居住氛围仍不足。22区位价值松陵镇同里镇芦墟镇盛泽镇芦墟镇并非吴江产业、行政发展的传统以及中心区域，因此在吴江市域内属于区位价值较低的区域；无论是区域成熟度、开发程度以及客源吸引力度都落后于松陵镇以及盛泽镇。23项目背景判断现存问题：项目现阶段区域价值偏低，在吴江与环淀山湖各区域竞争中均处于劣势，对于居住客源的吸引能力明显落后于松陵、盛泽以及环淀山湖的昆山、苏州等区域；短期内生活配套以及氛围的欠缺也限制了项目的现阶段的运作；未来前景：随着汾湖镇整体规划的实施，项目配套匮乏的局面将得以根本改变，项目生态、景观的优势也将得以凸现。但值得注意的是，项目小环境的特质以及规划决定了区位最大的属性还是在于旅游、休闲、度假。24第二部分房地产市场分析25房地产市场分析区域土地市场供需分析26汾湖开发区土地供应示意图27汾湖开发区土地开发情况06-09年度出让土地明细项目面积性质时间容积率现状明珠花园5341.6住宅2006/5/12≤1.39在建中鸿禧二期3791.3住宅2006/11/7≤2.6在建中农村商业银行5058.72006/12/5≤2.0已竣工汾湖商业广场200542007/3/6≤2.0在建中海尚花园93507住宅2007/10/2918≤2.019≤2.5未开工大渠荡商业街410132007/3/6≤0.8即将开工法院2673.12008/1/8≤1.6在建中会议中心8826.52008/7/13≤0.9在建中华怡大厦1588.92008/7/25≤4.5在建中邻里中心11849商业2008/8/6≤1.3在建中鸿禧三期4939住宅2009/1/6商服≤1.6，住宅≤1.8未开工购物中心250062009/4/15≤1.3本月开工江苏银行5610.5商业2009/4/15≤1.4未开工06年以来，土地出让区域集中在汾湖开发区中心城区，其中住宅类土地面积161亩，既107.6万平方米；28汾湖土地开发特征区域开发主要集中在以别墅为主的低密度产品；近年，才出现集中针对本地市场销售的普通住宅。汾湖镇随着别墅用地的限制，现阶段开发的商品房主要以小高层、高层为主，各开发地块体量不大，主要以总建面10万平方米以下为主。市场去化以上海客源约占到30%；本地客源为辅约占到30%，在汾湖有企业的外地企业家和外来经商者约占30％。29汾湖开发区土地存量情况存量土地类型百分比25.23%13.14%59.08%2.54%商业用地住宅用地商务办公用地文娱用地土地用途用地面积商业用地583亩住宅用地1365.2亩商务办公用地303.7亩文娱用地58.7亩总计2310.6亩据统计，未来3～5年可出让土地集中在汾湖中心城区，共有38个地块存量，既2310.6亩