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全程理念全程服务NCRCO.新润城置业——本报告的逻辑思路苏州房地产市场分析本项目产品分析项目主题定位分析项目营销策略建议苏州房地产市场分析本项目产品分析项目主题定位分析项目营销策略建议08年苏州房地产市场销售情况分析08年苏州房地产市场相关政策分析板块沧浪区金阊区平江区园区高新区吴中区相城区成交套数（套）137296354934542338257成交面积（㎡）175162894133473114646589735260132005成交均价（元/㎡）9200750072008900700068006600成交套数合计套数：2858面积：33万㎡，均价7450元/平米苏州房地产市场各片区成交分析表A4月成交汇总——数据来源365房产网成交量上看，本月市区成交量较前期有了明显的提升，各个区域已经明显开始放量，4月共有24个新老楼盘上市，上市主力均依然来自于园区。从上述图标我们可以发现，园区和新区占苏州市场总成交量的很大的比重，究其原因，一是主城区限高，供应房源较少，其次沧浪区、平江区规划重点在区间交接，地块规模很难提升。园区作为开发地块，有着全新的规划定位，价格和成交提升很快。区域成交套数（套）成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）金阊区16716431.156248.14沧浪区33436798.266993.43平江区50539451.155339.67园区942113679.759145.66高新区67865812.965338.92吴中区51672527.867947.20相城区83177960.585338.88表B5月成交汇总——数据来源365房产网从整体市场销售行情看，中小户型出现热销，打折力度成为项目去化的重要因素，开发商品牌、实力、口碑以及地段都成为去化至关重要的因素。各区成交情况均有所增长。其中园区依靠在消费者心中强势品牌地位和产品优势，依然占据榜首；而相城区依靠个别新开楼盘的热销和部分政策性住房签售的支撑，成交量出乎意料的攀升至第二位；而金阊区由于区域内新增供应不足，区域成交量已经连续两月呈下跌趋势。从图表中数据我们可以看到园区和吴中的成交比例在上半年的住宅成交面积中占有很大的比重，新区、相城区和古城区的成交总体比重相差不大。08年上半年苏州各区住宅成交套数比例图25.00%17.11%13.20%23.77%20.92%古城区新区吴中区园区相城区08年上半年苏州各区住宅成交面积比例图21.76%15.45%17.03%26.69%19.07%古城区新区吴中区园区相城区从左图表中数据我们分析得出，园区和吴中的住宅套数成交量所占较大比重,接近50%。而其余片区的成交套数的比例相差不大，吴中区的成交偏小，这与供应量不无关系。07年5月-08年5月苏州全市住宅成交均价走势5587.365900.986787.837230.797046.176762.465799.457065.047845.047178.027200.426915.96686.2250005500600065007000750080002007年5月6月7月8月9月10月11月12月2008年1月2月3月4月5月从上图表分析来看，总体的住宅成交价格呈上扬态势。07年5月至年底，增幅明显，增幅达到1600元。进入传统的年终谷底，成交价格有所滑落，2月下滑幅度较大，接近去年5月份水平。进入08年上半年销售黄金期段，价格继续走高，一度达到高峰。由于5月份统计数据不全，表中价格有所滑落。整体价格在08年有所回暖，但未来市场方向取决于政策走向。苏州住宅市场成交均价走势08年上半年苏州全市住宅各区域成交分析9145.666157.347947.25338.925338.88010002000300040005000600070008000900010000园区古城区吴中区新区相城区苏州08年上半年区域成交价格从上图表分析来看，各片区价格相差较大，其中由于园区的区域优势，区域均价一枝独秀。吴中片区价格也接近了8000左右，前景看好。古城区价格区位居中，但上涨空间非常大。新区和相城区的均价相差无几，区域力量不可小视。销售数据来看，苏州楼市有回暖迹象，成交量有明显提升;目前苏州楼市现状是楼市不温不火，房价出现僵持状态;住宅销售与去年同期段相比，没有呈现继续走高趋势，房价拐点虽不明显，但市场环境竞争将会越来越激烈。总结宏观市场政策解读2007年对中国房地产行业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为今年地产圈内曝光率最高的词汇；上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策的相继出台，各类于民生息息相关的热点文体不断出现。使得一线大城市不断上涨的房价得到一定的抑制。也使得中国房地产发展的步伐变得更加文件。走过2007年，让我们一起回顾那些让人兴风、让人无奈、让人震惊的房地产调控政策。——07年市场政策回顾——07年市场政策回顾央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日、12月21日已经连续进行6次加息。并且10次上调银行存款准备金的利率。按揭置业是投资置业者购买房产的主要方式，连续的加息，增加投资置业者的投资成本。中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。07年中国家税务总局和财政部批准首批包括北京、河南、福建、天津、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆十省市为房地产模拟评税试点地区，开始物业税运行。宏观市场政策解读——08年苏州市场政策解读建设部重申：新批商品房建设面积70%需90平方米以下；苏州银监局：六项新规剑指“二套房贷”漏洞。各大银行严格界定二套住房标准，严格执行借款人家庭为单位认定房贷次数的规定，对购买二套（以上）住房的，贷款首付款比例不得低于40%。市区公布2008年住房建设计划，保障性住房批量入市；今年起园区半数商品房要精装修；今年起园区中新合作区内精装修商品房比例不低于50%，其中高层、超高层商品住宅原则上全部要精装修。精装房将成为今后购房的主要趋势，从苏州现有豪宅产品上看，八成以上高端产品提供的为精装房，精装房在有实力的购房群体中，是一种品质和身份的象征。小结2007年的房地产调控力度，应该是继2003年开始力度最大的，但2007年的政策还是对之前一系列政策的完善和升华，把之前提过但没有明确活没有执行到的东西再次重申，政策的执行力度和政策细节越来越规范。金融手段、政策调控，房地产已经在双重的调节下由上半年的迅速增长逐渐回归理性，房地产投机现象在政策的约束和监管下得以好转。虽然短期会造成市场的阵痛，但从长远来看，规范市场将更有利于市场的发展。07年市场政策小结苏州房地产市场分析本项目产品分析项目主题定位分析项目营销策略建议本项目产品分析苏州酒店式公寓市场分析酒店式公寓即酒店服务式公寓，是综合了星级酒店和高档公寓的一种衍生产品。酒店式公寓因其特殊的住宅服务性质和地段要求，主要坐落于城市中心区或者成熟的商业区周边。酒店式公寓苏州酒店式公寓发展现状苏州的酒店式公寓目前已有的，主要集中在市区和相城区，而吴中区与新区也有部分。作为旅游业和外资企业居多的城市，对酒店式公寓的需求还是很大的。根据调查，在老城区酒店式公寓是主角，占总数的15%以上。其中，1室房型占到了主流。代表项目包括泰富苑、玄妙广场、锦地星座等。还有部分老项目是由综合用地转来，也多以办公楼、SOHO等形式销售。2007年，有一批崭新的酒店公寓纷纷涌现。相城的阅城、新区的东方锦城、园区和乔丽晶等都得到了市场的认可。2008年，随着宏观调控的力度，楼市2月进入“结冰期”。3月开始，几乎每周都有6个楼盘推出。无论是开发商还是消费者，都处在观望期。但市场的刚性需求依然，更多的酒店式公寓已经进入销售的预热期，准备在08年抢占小户型投资市场。目前苏州的酒店式公寓在高新区及工业园区分布较为集中，其他区域分布较为分散。上图是近几年来苏州市发展起来的酒店式公寓的分布情况，目前均进入经营阶段。目前苏州市酒店式公寓品质参差不齐，中高档次的酒店式公寓主要集中在高新区和工业园区，特别是高新区狮山路已经形成了CBD，对酒店式公寓的发展提供良好的机遇。由于原有中心城区及吴中区的酒店式公寓中多为其他性质楼宇改造而成,改造之后多为商住混用项目或精装修公寓项目,这部分酒店式公寓整体品质较低。苏州酒店式公寓市场供应情况酒店式公寓项目供应数量众多，区域相对分布比较集中苏州酒店式公寓目前主要集中在新区、吴中区、相城区。随着苏州轨道交通建设的开工、苏福快速路的竣工，高新区迎来了楼市快速发展契机。其中，上城、飞凡第5街等酒店式公寓都集中在新区，周围交通便利、有与之相配套的商业设施。而吴中、相城区，依然存在继续发展的空间。相对的，古城区则显得饱和。园区市场主要以高层、别墅和商业为主，酒店公寓并不是很多。苏州酒店式公寓区域分布图项目位置和乔丽晶二期7200元/㎡（尾盘）雅戈尔未来城3期7800元/㎡（在售）凯翔国际广场7000元/㎡（在售）飞凡第5街9000元/㎡（新盘）金枫国际8000元/㎡（在售）东方锦城7000元/㎡（在售）印象198000元/㎡（新盘）上城9000元/㎡（新盘）蜜蜂城5500元/㎡（新盘）由于地图版面较小，具体位置在接下来中有演示。见谅！楼盘名称地理位置物业形态总建面积总套数容积率主力面积上城长江路花苑东路路口住宅、商业23000平米250套/45平米飞凡第5街苏福路珠江路路口沿街、酒店式公寓3.3万平米/2.035~40平米金枫国际吴中区金枫南路9号公寓、商铺//3.040~60平米凯翔国际广场元和镇阳澄湖中路南酒店式公寓21033平米921户5/东方锦城木渎苏福路公寓36000平米/240平米蜜蜂城苏蠡路68号公寓74000平米//50~60平米印象19吴中区东吴北路19号酒店式公寓17500平米277户/40~50平米在售酒店式公寓产品形态目前在售及新盘酒店式公寓产品形态较为单一，多为酒店式公寓+商铺。主力面积大多集中在40-55㎡之间。楼盘名称地理位置产品亮点配套设施服务备注上城长江路花苑东路路口全明空间构造，两层独立设计，全部精装修长江路沿街纯一层商铺/飞凡第5街苏福路珠江路路口5米层高的酒店式公寓凯马广场的商业2007-2008吴中商业地产市场新锐。金枫国际吴中区金枫南路9号挑空高达4.98米，1层价格换取2层面积金枫商业核心圈/华润超市4-11层挑高住宅凯翔国际广场元和镇阳澄湖中路南小户型精装公寓楼商业、购物、休闲、商务、居住/主题的会所相城区的标志性建筑东方锦城木渎苏福路空中庭院/二层楼顶设计观景花园/户户菜单式精装选择休闲、娱乐、餐饮、商务聚焦财富地带，牵动商业引擎蜜蜂城苏蠡路68号城南新地标街区；创意SOHO空间；精装修小户型泛主题会所户型设计仿蜂巢结构，紧凑精致，做到空间无盲点。印象19吴中区东吴北路19号精品样板房/豪华酒店式装修酒店式大堂采用星级酒店豪华标准装修苏州市中心独一无二的酒店式商务楼在售酒店式公寓产品亮点分析在售酒店式公寓基本上采用精装修，强调居住功能分区，设计趋向于舒适性、可居住性。作为投资型物业，大多注重产品亮点设计，吸引客户眼球，提升产品价值。如设置酒店式大堂、精品装修、精品建材和休闲主题广场。由于目前在售酒店式公寓注重项目硬装，而软包装成为本项目提升附加值重要的市场机会。在售酒店式公寓价格分析楼盘名称所在区域价格价格描述上城高新区起价9000元/㎡最高价10000元/㎡全精装修酒店式公寓复式挑高4.95米飞凡第5街吴中区起价9000元/㎡总价35万左右。精装修酒店式公寓。5米挑高金枫国际吴中区均价8000元/㎡40－90㎡时尚空间，挑空高达4.98米，1层价格换取2层面积凯翔国际广场相城区均价7000元/㎡休闲会所，空中花园精装修小户型公寓东方锦城高新区均价8500元/㎡4.8米挑高菜单式精装修蜜蜂城吴中区均价5500元/