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2006-B-27地块定位建议二OO七年十月整体思路土地属性分析太湖区域市场分析选择细分市场畅销产品可借鉴因素分析寻找市场机会点产品建议大苏州山水区同类项目分析本项目客户定位及关注点项目定位总结规律客户关注要素SWOT分析感知图分析PARTONE土地属性分析地块信息面积用途出让年限规划指标要求平方米容积率建筑密度绿地率37344.8产权式酒店40年≤2.5≤25%≥35%建筑高度36-50米建筑层数不要求出入口方位东北侧建筑风格及色彩现代、简洁并蕴含地方特点，色彩素雅高密度公寓地块配套资源状况太湖生态湿地公园太湖新天地餐饮娱乐中心五星级太湖高尔夫酒店高尔夫球场别墅区本地块太湖水星游艇俱乐部苏州、上海渔洋山脉太湖水域太湖明珠度假村土地属性分析•交通属性：1～2小时车程可至苏州、上海、浙江等经济发达地区；•功能属性：亲民生活配套稀缺，高档休闲娱乐设施齐全，由本发展商建造的高尔夫球场支撑本项目的高端定位；•人文属性：光福、胥口、东西山等吴越文化源远流长；•财务属性：目前所拍商业类地块楼面地价达到5860元/平米，未来预期售价超过一万元，以中高档次产品为主；•发展商属性：已成功建设高尔夫球场及高端高尔夫度假别墅，为本项目的高端定位树立了高起点；•区域规划属性：大苏州控制性发展向西，土地越显稀缺，土地价值提升，为未来三级市场购买者预留价值空间。土地属性结论一块从属于经济发达地区稀缺自然生态湖区具有度假功能支撑的高密度公寓地块细分市场定位•1~2小时车程可达的周边城市范围；•经济发达地区自然湖区中的度假为主题的公寓项目；•本案所在太湖区域为主要分析对象。PARTTWO太湖区域市场分析宏观环境•以农林牧渔业、旅游服务业为主要产业；•以“度假、休闲、观光、游览、康复、运动、娱乐”为主要内容；•户籍人口11.4万，主要服务于第三产业。宏观经济呈快速发展形势太湖度假区常住人口增长示意图（万人）9.610.311.48.599.51010.51111.5122004年2005年2006年太湖度假区GDP增长示意图（亿元）27.2928.630.524262830322004年2005年2006年旅游业发展太湖区域旅游收入年增长情况示意图（亿元）10.812.743.1010203040502004年2005年2006年太湖度假区旅游人口增长示意图（万人）200254.5521.9601002003004005006002004年2005年2006年•借助自然山水资源及丰盛的物产，打造成为以“太湖山水、古吴文化、桥岛风光、田园野趣、美食度假、游乐世界”为特色的国家级度假、游乐中心；•旅游收入大幅增长，成为太湖区域的支柱产业；•旅游人数大幅增加，私家车出游成为出游方式主流太湖度假区私家车出游增长示意图（万辆）48.163.5158.2050100150200200420052006以生态自然为特色的旅游产业迅猛发展，私家车出游度假成为主要消费力太湖船餐人文古迹高档娱乐休闲配套高档娱乐文物古迹餐饮酒店特色餐饮农家乐乡村田园俱乐部餐饮酒店餐饮酒店生态公园名品购物水上运动度假村购物街拓展训练基地旅游商业配套设施湿地公园全力发展以休闲度假、商务会议、文化旅游、生态旅游、观光旅游、宗教旅游、保健疗养、山地运动、水上运动与游乐等为主题的旅游产业；商业发展尚不完善，中高档住宿地点、体现当地特色的晚间娱乐项目比较缺乏，难吸引旅游人群长时间逗留政策发展方向•《苏州市乡村旅游发展总体规划》中指出：苏州的乡村游可按三大乡村旅游带进行发展,即西部环太湖、中部湖荡、北部沿江三大乡村旅游带让游客们能在苏州乡村实现真正的“绿色度假”；•其中:西部环太湖——生态·文化·休闲乡村旅游带,以苏州太湖国家旅游度假区为中心,联合苏州新区、吴中区、吴江市沿太湖地带,在严格保护太湖水质和生态环境的基础上,大力发展滨湖湿地观光、太湖文化体验、乡村休闲度假等产品；•２００９年，中国特有的“黄金周”长假制度可能取消，取而代之的是，国家强制实行带薪年假，增加传统节日为法定假日；•带薪休假将写入劳动法，一年７天为固定带薪休假期，每工作一年增加一天，最多为１４天从政府到地方都在鼓励大范围普及民众的度假生活房地产供销状况环太湖地区度假产品供应量变化趋势3.59.418.56.310.37.211.913.5505101520200420052006环太湖地区度假产品销售量变化趋势1.86.112.94.23.96.16.7703691215200420052006独栋联排公寓联排别墅及度假公寓产品的供应量逐年增加，太湖地区产品种类逐渐丰富环太湖地区度假产品销售价格变化趋势8500120001400048006000250037003400050001000015000200420052006独栋联排公寓土地供应状况太湖区域土地年度供应量状况160.1378.6165.4172.6958.5554.8135.946.980501001502002004年2005年2006年2007年总计其中：住宅太湖区域土地年度供应楼面价格状况1246.921745.561568.67957.421443.1717312382.191032.5501000200030002004年2005年2006年2007年土地供应状况环太湖区域土地供应类型分布状况40.560.710.211.144.2834.683.3615.51.728.7640.51.2137.390510152025303540452004年2005年2006年2007年0.50.5-0.80.8-1.21.2-1.61.6-2.0土地供应逐年增长，低密度土地供应受到限制，中高密度地块大幅增长各大湖区宏观情况比较湖区太湖淀山湖阳澄湖千岛湖水域面积（平方公里）145962119573开发时间1992197919951995旅游人次（万人）520.96248450119.7旅游收入（亿元）43.111.534.710.5配套建设状况太湖明珠乐园、桥岛公园、叶山岛俱乐部、新世纪俱乐部、蒯鲁班园等旅游项目及太湖明珠酒店、垂钓中心、水殿风来茶酒楼、夏威夷泳场、涵村坞度假村、贵都度假村、水星海事游艇俱乐部，文化论坛、体育公园、太湖水底世界大观园游览区，国际高尔夫球乡村俱乐部、多功能的水上运动场，上海市青少年野营基地；不少度假村及宾馆、福克游艇俱乐部、餐厅、疗养院、钓鱼场等旅游景点和服务、娱乐场所。大上海高尔夫俱乐部、阳澄湖水上风情园、彩弹射击中心、垂钓中心，威尼斯度假村等临湖公园、自然游泳场、狩猎场、千岛湖假日饭店、游艇俱乐部、温馨岛、祥狮保龄球俱乐部、千岛湖海外海大酒店、千岛湖阳光大酒店、住伯爵号游轮等不管是自然条件还是旅游业发展，太湖都具有绝对优势各大湖区房地产发展比较太湖阳澄湖东淀山湖千岛湖供应面积（万方）26.632.643.938.7销售面积（万方）20.912.319.521.5销售比78.6%37.7%44.4%55.6%太湖房地产市场还存在很大的需求空间区域市场分析结论太湖已具备了打造长三角地区短线生态度假游的品牌优势与配套支撑环太湖地区综合度假产品分布示意图（2007年）托斯卡纳太湖水云间星城铭座西山假日湾洞庭明月湾别墅、酒店、公寓综合中信太湖城太湖温泉1858酒店公寓基本信息板块项目名称建筑面积容积率项目定位社区规划建筑风格核心卖点胥口星城铭座6.30.98镇区度假投资性公寓产品规划酒店式公寓、中央泰式园林、中心商业等现代简约太湖概念、低总价、复式户型太湖水云间102镇区度假养老型综合社区多层、小高层公寓、叠加联排别墅、水云间酒店现代简约太湖概念、低总价太湖核心区太湖温泉1858130.3-1.25苏州乃至长三角地区第一个真正意义上的综合性纯度假休闲社区5星级休闲度假酒店，中式温泉庭院联排、三星级产权式酒店、叠加别墅；高级别墅区和水上运动项目。中式江南水乡特色温泉直接入户、综合型纯度假社区中信太湖城681.2全国甚至全世界高级别的文化交流和旅游度假胜地整体规划包括文化论坛、大型会议中心、五星级宾馆、酒店式公寓组团、别墅组团、住宅社区等；苏州园林精华融合现代中式建筑风格文化论坛、高级别度假胜地西山洞庭明月湾1.61.25镇区综合度假社区由外及内分别排布商铺、公寓、别墅苏式田园风格自然田园生态环境、低总价西山假日湾0.80.5镇区度假公寓产品多层公寓、集中中式园林、会所现代简约自然田园生态环境、低总价东山托斯卡纳12.21.2湖景度假养生社区休闲会所，景观走廊、多层公寓、联排别墅西班牙太湖景观、低总价、养生规律结论主要集中在太湖周边镇区，规模较小，以低密度住宅区为主；依托周边镇区的配套资源，以生态自然环境、便利生活配套打造休闲养生社区；社区规划主要以公寓、别墅、配套商业为主要产品，公寓产品作为提升容积率的别墅社区中的附属产品；以现代简约为主要风格特征；由于缺乏优越的自然景观条件和高档商业配套，难以打造高档的休闲度假养生社区，只能通过太湖概念、低总价来吸引消费力有限的人群；2007年太湖核心区出现了大规模综合社区，以中低密度为主；利用绝佳景观和高档休闲配套，打造定位于长三角乃至全国的高级别度假社区；酒店、商业街、温泉、别墅、公寓等产品种类丰富多样；以体现苏州江南特色的风格为主；以温泉、文化论坛等独特新颖的卖点吸引高档次度假人群。太湖镇区以初级度假和低级养生社区为主，太湖核心区出现高档综合度假社区托斯卡纳西山假日湾洞庭明月湾中信太湖城太湖温泉1858太湖水云天星城铭座XXXXX√√度假公寓项目名称供应量上市时间售价建筑类型酒店设施户型排布户型面积配比户型设计装修标准太湖温泉1858投资型酒店式公寓2242008年底1万以上多层五星级酒店配套、四星级酒店管理酒店式布局55标房100%酒店标房设计类似酒店，全标全配，装修标准未定中信太湖城度假型酒店式公寓2402008上半年1万以上高层超五星级酒店配套、四星级酒店管理L型排布，全南户型，两梯7~8户70-80一房70%不详精装全配、拎包入住、装修标准3000左右100两房30%结论规律•主要的公寓产品都将于08年上市，总供应量约在500套；•以多层、高层为主要产品类型；•两梯多户，中信太湖城户型排布既考虑景观、又考虑朝向、采光等，值得借鉴；•均有五星级酒店的配套，公寓基本都有四星级酒店的设施及管理标准•目前酒店公寓标房、一房、两房均有供应，一房成为酒店式公寓的主力产品；•装修标准实现全装全配，拎包入住，满足业主的度假享受。商业休闲设施项目名称商业娱乐设施建面建面占比太湖温泉1858水上运动俱乐部、商业水街、主题娱乐中心、五星级温泉会所78006%中信太湖城商务办公区、文化论坛、论坛广场、白金五星级酒店、商业水街、文化水街600007.9%规律结论•商业娱乐设施是度假社区的重点，其定位将直接决定社区的档次和后期住宅类产品的销售；•除了酒店、会所、商业街等必备的商业元素外，水上运动、主题公园等提升品牌档次、形成差异化的元素也相继出现；•占社区比例在7~8%左右；客户群项目名称客户定位消费价值观生活方式职业特征年龄家庭特征太湖温泉1858定居于苏州、上海的事业有成的社会金领人士、企业私营业主及公司股东等；有钱追求有品质的生活，易被优雅的建筑、有内涵的文化、高品质的环境所打动。对单价敏感度低，对总价略有敏感；度假是生活的一部分，也是身份的象征。事业处于上升期，高知、高压、高收入30~40岁，家庭的依赖还不是特别大中信太湖城江浙沪一带事业有成，追求品质生活的高收入阶层认同文化论坛和太湖稀缺资源对地块价值的无限提升追求完全彻底放松的度假生活，认为只有这样才能更好的投入到事业中完成原始积累，事业相对稳定35~50岁，老人已年迈需要照顾，孩子处于青少年期，需要提供给他们好的环境结论规律•事业有成的社会上层人士是度假产品主要针对的客群；•如果总价在可接受范围内，产品如何打动人心是最主要的；•度假既可拓展人际关系又可提升休闲生活品质，成为推动事业、家庭的重要因素，目前太湖地区的高端度假公寓尚未大量上