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房地产基本制度与法规（全国房地产经纪人执业资格考试）房地产经纪人考试基本情况一、考试试卷情况1、考试大纲要求的知识层次掌握、熟悉和了解掌握占60%，熟悉占30%，了解占10%2、考试题型与题量题型：（1）单选题：50题，每题1分，50分（2）多选题：30题，每题2分，60分（3）综合分析题：2个案例题，20小题（不定项选择），每小题2分，共40分题量：100题总分：150分（90分及格）3、答题判分规则迷惑项单选题，每个选项是1分，多选题，全部选对是2分，漏答每个选项是0.5分，错选或多选不得分。综合分析题：是不定项选择，全部选对得2分，，错选或多选不得分，少选或漏选每个选项得0.5分二、教材的变动及重点章节（一）关于教材的变化第六版教材与第五版教材相比，作了大的调整。1、第六版删除了第五版的第二章中介服务管理制度和第十章违法行为和查处；2、将原房地产交易管理制度，拆分为三章，即房地产转让、房屋租赁和房地产抵押三章。3、在公积金一章中增加住房保障一节。4、原第三章建设有用地制度，改为第二章房地产权利，分为房屋所有权和建设用地使用权，并增加国有土地上房屋征收一节（二）重点章节1、第一层次重点：第二章房地产权利第三章房地产开发经营管理中的第三节、第四节（房地产开发项目管理和房地产广告管理）第四章房地产转让第五章房屋租赁第六章房地产抵押2、第二层次重点：第一章房地产业的细分第七章房地产登记3、第三层次：第一章房地产法律第三节第三章房地产开发经营管理中的第一节、第二节第八章房地产税费第九章物业管理第十章住房保障和住房公积金第一章房地产业法律概述一、房地产业概述１、房地产业的基本概念属于第三产业•投资开发经营管理服务•基础性先导性带动性风险性•2、房地产业细分•房地产投资开发业•房地产服务业:房地产咨询、房地产评估、房地产经纪、物业管理•3、房地产业的地位和作用•3、房地产业细分（重点）第二节房地产法律体系•我国房地产法律体系（1）宪法•（2）法律,•由全国人大及其常委会制定《中华人民共和国物权法》•（3）行政法规,•由国务院制定如《国有土地上房屋征收补偿条例》•（4）地方性法规,•由地方人大,省级人大,较大市的人大及其常委会•（5）部门规章,如建设部•（6）地方政府规章,•有地方立法权一级的地方政府•（7）规范性文件,•（8）技术规范,如《房地产估价规范》•第三节城市房地产管理法•确立的基本制度：•1、房地产成交价格申报制度•2、房地产评估制度•3、土地使用权和房屋所有权登记发证制度第二章房地产权利第一节房地产所有权一、我国的土地所有权制度1、土地所有制和土地所有权•（1)国有土地•土地制度公有制•全民所有制和集体所有制•全民所有制=国家所有•例题:国家由(国务院)代表国家行使土地的所有权。•城市市区的土地属于国家所有(1982年宪法)•范围2、集体土地•农村集体所有制•(1)村农民集体(村民委员会)•(2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体•(3)乡(镇)农民集体•例题（矿藏和水流）只能属于国家所有。二、土地管理基本制度1、土地登记制度哪些土地权利要登记（）。国有土地使用权、集体土地所有权及使用权、土地他项权利2、土地有偿有期限使用制度3、土地用途管制制度土地用途划分为（）。农用地、建设用地和未利用地4、耕地保护制度耕地的范围（）。三、集体土地征收制度•一、集体土地征收•1、征收集体土地的特点•征地,征用与征收区别，(所有权发生转移)集体转变为国有•征收是所有权发生转移•征用是使用权的暂时转移。•2、集体土地征收的原则•3、征收、征用集体土地的政策规定•（1）征收土地的范围•国家进行经济文化国防建设以及兴办社会公共事业和固定资产投资计划•（2）征收土地的批准权限•两级审批制度即国务院和省级人民政府•国务院审批:基本农田基本农田以外的耕地超过35公顷,其他土地超过70公顷•4.征收集体土地的补偿范围和标准•土地补偿费,前三年平均年产值的6-10倍,3000元/亩•资源-----资产•,安置补助费,按需要安置的农业人口数计算被征收的耕地数量除以当地人均耕地数100亩/0,5亩=200人1人为前三年产值的4-6倍•最高不超过15倍•地上附着物和青苗补偿费四、我国现行房屋所有权制度1、房屋所有权的概念占有、使用、收益和处分四项权能处分权是核心2、房屋所有权的特点3、房屋所有权的取得（1）原是取得（2）继受取得4、房屋所有权的消灭4、建筑物区分所有权（1）对专有部分的所有权（2）对共有部分的共有范围：（3）对共有部分的共同管理权利例题：李某购买一套商品房，建筑面积120㎡，其中，专有部分（套内建筑面积115㎡），共有分摊面积5㎡。其中：李某对115㎡的套内面积享有所有权，对分摊的共有部分享有共同管理权。行使权利的特点：第二节建设用地使用权1、国有建设用地使用股权的范围《物权法》对建设用地使用权的规定建设用地使用权的设定：土地的地表、地上或者地下分别设立2、国有建设用地使用权取得的途径取得国有土地使用权的途径:•土地使用权从土地所有权中分离出来•设定为一种用益物权•我国的物权体系将物权分为所有权、用益物权和担保物权三种。•建设用地（国有土地使用权）属于用益物权。•一级市场•(1)行政划拨(有偿划拨无偿划拨)•(2)有偿出让•二、三级市场•地产公司开发后转让地块•通过房地产转让•通过房屋租赁国有建设用地使用权出让（重点）1、出让的概念和特征国有土地使用权出让=批租出让金=地租知识点----关键词正确理解-----概念。2、出让政策（1)出让的方式例题：出让方案拟订由土地管理部门会同（城市规划、建设、房产部门）共同拟订。商业,旅游,娱乐和商品住宅用地,必须采取拍卖,招标或者挂牌方式出让（2）出让的年限•出让最高年限：•居住用地70年•工业用地50年•教科文卫体50年•商业旅游娱乐用地40年•综合或其他用地50年…（3）国有土地使用权的收回•1,土地使用权届满收回.•土地使用者未申请或申请未批准,国家无偿收回•2,国家有权提前收回•因社会公共利益的需要,可以提前收回•国家根据利用土地的实际年限,开发程度,利用土地的实际情况,给予适当补偿.•充分,及时,合理（4）国有土地使用权的续期（5）国有土地使用权终止3、出让合同管理4、出让管理5、国有土地有偿有期限使用的其他方式（1）国有土地租赁（2）国有土地使用权作价入股建设用地使用权划拨1、建设用地使用权划拨的含义有偿划拨,无偿划拨无使用限期2、可以划拨用地的范围•(1)国家机关用地和军事用地•(2)城市基础设施用地和公益事业用地•(3)国家重点扶持的能源交通水利等项目用地•例题：以下可以由国家的建设用地有（ABC）。•A、某污水处理厂用地B、某学校体育场用地•C、城市公园用地D、国有企业用地E3、建设用地使用权划拨的管理•（1）划拨土地使用权可以转让•A,报有批准权的人民政府批准,补办出让手续•B,可以不办理出让手续,仍保留划拨性质,将土地收益上缴国家•（2.）拨土地使用权可以出租•因房屋出租,土地使用权随之出租•（3）划拨土地使用权可以抵押•因房屋抵押,土地使用权随之抵押4、闲置土地的处理•满两年未开发,国家可以无偿收回•满一年未动工开发的,征收土地闲置费国有建设用地使用权的租赁或入股1、国有建设用地使用权的租赁（1）租赁的性质及方式（2）租赁的期限（3）租赁管理2、国有建设用地使用权的出资或入股适用范围：3、集体建设用地使用权范围：农民的宅基地：第三节国有土地上房屋征收一、房屋征收概述•1、房屋征收的概念•2011年1月21日,国务院公布国有土地上房屋征收与补偿条例•原来的城市房屋拆迁条例(2001年公布)同时废止.•拆迁改为搬迁•征收的主体是国家，政府是征收的执行人。•2、房屋征收的限制条件•征收只能是基于公共利益的需要•3、房屋征收的前提条件•公共利益的界定：•(1)国防和外交的需要;•(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础建设的需要;•(3)由政府组织实施的科技、教育文化、卫生体育环境和资源保护、•防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要;•(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设需要;•(5)由政府依照城乡规划法的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区的改建需要;•(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要.二、征收补偿4、征收与征用的区别(1)征收是所有权发生转移,征用只是使用权暂时转移;(2)征收的财产主要是不动产,而征用可以的不动产,也可以是动产;5、征收与征用的共同点（1）强制性(2)补偿性二、征收补偿1、补偿的内容2、被征收房屋价值的评估评估的具体要求及方法例题：双方达成征收补偿协议的，是属于民事纠纷，可以（A）。A、诉讼B、仲裁C、行政复议例题：如果双方达不成补偿协议的，属于行政纠纷，被征收人对征收决定不服的，可以（AB）。A、行政复议B、行政诉讼3、强制执行程序例题：强制申请书应当附（）资料。A、BCDE1、征收的管理体制征收主体、征收部门、征收实施单位的区别征收实施单位不得以营利为目的（判断题）。2、房屋征收的程序(1)拟订征收补偿方案征收补偿方案的内容包括:房屋征收的目的,房屋征收的范围、实施的时间,补偿的方式,补偿的金额,补助和奖励,安置房面积和安置地点,搬迁期限,搬迁的过渡方式和过渡的期限等事项.例题：补偿方案由（房屋征收部门）拟定。(2)征收补偿方案的论证(3)征求公众意见(4)房屋征收决定例题：市县人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定，进行（社会稳定风险）评估。例题：征收决定的公告的内容，（征收补偿方案，行政复议、行政诉讼权利）。3、房屋征收的补偿(1)补偿的内容A,不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格.例题：征收补偿的标准，不得低于（房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格）。B、因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿C、停产停业损失(2)补偿方式：货币补偿和产权调换征收个人住宅的调换房屋安置地段,由政府提供改建地段或者就近地段的房屋.例题：旧城区的改建，征收个人住宅的，政府应当提供（改建地段或者就近地段）的房屋。例题：房地产价格评估机构首先由（被征收人协商）选定。（1）订立补偿协议后的纠纷处理(属于民事纠纷)（2）达不成补偿协议的纠纷处理(属于行政纠纷)A、作出补偿决定，并公告B、被征收人的救济途径可以申请行政复议，也可以行政诉讼4、法律责任1、房屋征收中的评估工作•2、评估机构的选定及委托•评估机构的资质要求:除三级暂定资质以外,其他资质的房地产评估机构都可以.•首先，由（被征收人）协商选定•其次，由被征收人通过（多数决定、随机选定）等方式确定•有异议的，申请复核评估，•对复核评估再有异议，由房地产评估专家委员会申请鉴定•3、评估原则和要求•评估时点:房屋征收决定公告之日.•评估对象:(1)委托书和委托合同中明确;提供征收范围内已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定\处理结果情况.•例题：如果房产证与不动产登记簿不一致时，以不动产登记簿为准。•例题：未经登记的建筑物，应当按照市县政府的认定、处理结果进行评估。•评估价值的内涵:被征收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权价值.,但不包含被征收房屋室内的装饰装修价值.•例题：被征收房屋的价值包含该房屋占有的土地使用权的价值，（判断题）•不包含室内装饰装修的价值，•例题：不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素。（判断题）•4、评估争议的解决•对评估报告有异议的,可以向房地产评估机构申请复核评估.;对复核评估有异议的,可以向•房地产价格评估专家委员会申请鉴定.•5、评估收费•例题：由（房屋征收部门）支付房屋征收评估费。•例题：鉴定费由（委托的当事人）承担，但是鉴定改变原评估结果的，由（原评估机构）承担。•例题：复核评估，不再收取评估费（判断题）。第三章房地产开发经营•第一节规划与设计管理•一.城乡规划的概念管理•1.城市规划的概念,确定城市的性质,城市功能,规模,特大,大城市,中,小城市,发展方向,协调城市空间布局,•城市规划区,市区,近郊区,城市规划