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武汉绿地国际金融城思考政策分析市场分析客户解析武汉公积金贷款收紧使用公积金买第二套房，最高只能贷50万元武汉市房管局相关负责人表示，“限购令”是一种非常措施，武汉暂时不会出台类似政策。武汉契税调整90平米以下普通住宅1%契税别墅类4%契税非普通住宅3%契税普通住宅(90平方米及以上)契税为1.5%二套房契税一律按3%征收“汉版九条”出台，严管商品房预售，打击捂盘惜售二次调控国十条，国五条两次调控政策的失效，整个房地产回暖明显，从国家层面调控的压力加大，而且武汉地王频现和房价上涨势头明显，在这一环境下，1月14日武汉出台了限购令，随着1月26日的国八条，将有可能再一次把整个楼市带入寒冬。4.17一次调控9.2910.810.1310.20“鄂六条”出台落实调控政策取得预售许可证得项目三日内必须开盘（一次性推出所有房源，并明码标价）新国八条武汉细则落地10.25“汉六条”出台落实调控政策严格执行问责制度新房上市，价格及房源一次性公布12.20汉版公积金细则出台2010-2011年1月调控进程表三次调控1.14汉版限购令政策回顾1.26国八条1月26日新国八条政策出台，“二套住房首付款比例不低于60%；个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税,计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市本地居民2套以上，非本地居民1套以上家庭限购（含二手房）这三项是新国八条的杀手锏，对房地产市场影响较大。要点主要内容影响评级坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。★★落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。★★合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。★★★★严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。★★★强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。★★★调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。★★★加大保障性安居工程建设力度各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。★★进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。★新政分析2011政策解读2010.11.3规范住房公积金个人住房贷款2010年11月2010年12月2010.11.1北京首套房贷利率上调至8.5折2010.11.9上调存款准备金率0.5%2010.11.19上调存款准备金率0.5%2011年1月-3月2010.12.10中央经济工作会议2010.12.10上调存款准备金率0.5%2010.12.25上调公积金贷款利率0.34%2010.12.25上调存贷款基准利率0.25%2011.1.14上调存款准备金率0.5%2011.1.20北京部分银行取消首套利率优惠2011.1.26新国八条2011.1.27上海重庆房地产税试点办法出台2010.2.9上调存贷款基准利率0.25%继“新国八条”重磅推出后，武汉落实国家楼市调控“国八条”的实施细则“汉九条”相继出炉2011.2.22武汉细则汉九条归结为以下9项要点：房地产调控的组织领导合理确定新建住房价格控制目标加大保障性安居工程建设力度严格执行房地产市场调控的相关税收政策强化差别化住房信贷政策严格住房用地供应管理合理引导住房消费需求落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制加大宣传及舆论引导力度“国八条”实施细则出炉2011.3.10汉九条政策回顾对比2010.4.17国十条2010.9.29二次调控2011.1.26新国八条2011.3.10汉九条首套房首付比例首套90平米以下30%首套首付一律30%首套首付一律30%首套首付一律30%第二套及以上住房贷款在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。二套首付50%，利率1.1倍不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。二套以上住房禁购非本地居民购房无限制无纳税社保证明停贷二套禁购，无纳税或社保证明禁购二套以上禁购，无纳税或社保证明禁购限购只有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。已有1套房的本市户籍家庭、有1年纳税、社证明，限购1套住房；已有2套及以上住房的本市户籍家庭、有1套及以上住房的非本市户籍家庭、无法提供1年纳税、社证明的，暂停在本市内购房。问责停留于空泛问责。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。政策三级跳，措施手段不断严格，涉及范畴不断扩大2011政策解读2011政策解读“汉九条细则”政策可总结成六个字:严、限、政、保、调、细政——政府政策政治性限——限购限贷限需求保——保稳保障保民生严——严查严打严问责调——调息调税调房价汉九条细则细——与“国八条”相比更精细汉九条要点总结汉九条细则政策缺口2011政策解读政策缺口1：商业地产“网开一面”在实施细则中，未提及商铺、写字楼等商业地产。这意味着，在住宅全面“限购”下，商业地产将成为楼市热钱的最大出口，武汉商业地产项目的热度或有增无减。但目前商业地产交易税已提高到交易金额的8%，可能会有一定影响。政策留口2：成年子女可单独购房“限购令”以家庭为单位，家庭有成年子女的，购房不受家庭其他成员限制，成年子女最多可购买两套住房。如果一个家庭有一个成年子女，最多可拥有4套住房。相对于以个人户籍为限制条件，宽泛了不少。政策留口3：卖房后还可再买房新“限购令”以家庭实有住房为准，即卖掉多套房子，只剩一套，还可以再买一套。采用的将是认定该家庭目前名下实际拥有的房产，即“认房不认贷”。购房家庭将来可选择选择卖一买一，逐步升级。有利于买卖联动、繁荣二手市场，有利于购房者梯级置业观念形成，避免贪大求全、一步到位的不理性购房行为。武汉整体市场价格变化分析：从一线城市在限购令下的价格表现就能预测武汉整体价格的变化2-4月整体价格稳中有降5-9月价格波动，上下浮动10-12月价格下降10%-20%深圳价格深圳价格8,00010,00012,00014,00016,00018,00020,00022,00024,00026,00010.1210.1010.0810.0610.0410.0209.1209.1009.0809.0609.0409.02深圳上海北京政策下的一线城市房价走势限贷限购市场预判产品变化分析：从其他城市限购后产品成交情况看，小户型成交比例略有减少，大户型成交比例有上升；主要表现在购房者更加谨慎，尽量一次购房需求一次性到位，更加偏好三房及以上产品，但随着国八条细则的出台，武汉楼市将会以中小户型为主力成交产品。010203040506070-40-35-30-25-20-15-10-5051015130-15050-7070-9090-110110-130400以上0.3%300-400-0.8%250-300-3.6%200-250-6.5%150-2002.2%0.5%0.9%Ø02.3%1.7%0.5%50以下2.5%占比变化9-10月成交占比10-11月成交占比广州限购后不同产品成交结构变化010203040506070-25-20-15-10-5051015-0.9%200-2509.0%130-150-0.9%150-200110-13030以下-0.2%30-500.1%-0.4%-0.1%300-350250-300-0.1%-3.2%70-9050-70-2.9%90-110-0.4%350以上0.0%南京限购后不同产品成交结构变化产品变化分析：政策影响下，140平米以上的大户高端产品的成交量将锐减，90平米以下的首次置业和90-120平米首次改善类产品将为成交主力。对郊区以多次改善和别墅类产品为主项目的影响较大。月份08年占比09年占比2010年占比2011年占比预估90平方米以下122.8222%255.1527%322.1129%30%90(含)-120平方米193.0835%302.5832%368.5633%50%120(含)-140平方米144.8227%202.1721%224.7920%12%140平方米(含)以上85.6416%182.7520%206.918%8%产品变化分析：此次限购主要针对商品住房，写字楼、商铺、SOHO、LOFT等产品不在调控之列，商业地产面临机遇，部分投资客或转向此类产品投资1月15日，“限购令”正式施行。1月16日，光谷某写字楼迅速换下广告牌，重书“限购令剑指住宅，投资商业是正道!”同日，徐东商圈某loft商业地产项目开盘即近