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海南房地产市场发展研究报告第一部分：海南省整体房地产市场分析一、海南省房地产投资分析在“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产市场迎来了新的发展契机，房地产开发和销售势头逐渐好转，房地产业成为海南省经济发展的助推器。.房地产投资：房地产投资287.9亿，增长强劲，所占比重明显2009年海南房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达到28.72%，占GDP的17.48%。房地产投资额达到287.90亿元，房地产投资总额不断增长，09年增长率在40%以上。在全球经济环境陷入低谷的情况下，海南房地产投资额仍保持高速增长，说明各方投资者对于海南房地产业充满信心。.房地产供求：外来需求旺盛，市场始终保持供不应求态势海南全省虽然施工面积逐年增长，速度较快，但房屋竣工面积比较稳定，增长速度比较缓慢，这一方面主要反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了海南房地产市场存在的问题，即房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置。供求方面，由于海南外向型市场特征，主要依靠岛外市场，在目标客户群范围大幅扩展和岛内需求逐步释放的情况下，需求近年逐级递增，而供应增速明显慢于需求，市场供求关系良好。二、区域房地产市场分析海南旅游地产目前发展的总体特征可以概括为“东闹、西静、中隐”在旅游区域发展的基础上，海南旅游地产目前发展的总体特征可以概括为“东闹、西静、中隐”，东线是当前热点开发区域，发展也较为成为成熟。.东线滨海度假：国家海岸+航天城+亚洲论坛以东线高速为串联，借助政府规划，优越条件，将自然资源转化为地产资源，将以单纯欣赏海景、商务会议的客源转化为房地产客源。.中线养老休闲：五指山+热带雨林+热带温泉利用固有资源，通过先期低端度假产品催热市场，定位为养老度假休闲地产运作。土地升值后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利。.西线原生野趣：自然保护区，原生海岸资源为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地产开发属于初级阶段。第二部分：海口市整体房地产市场分析观点：海口作为海南省省会城市，具有生活舒适、交通便捷等优势，而海口在建设国际旅游岛政策背景下，提出“阳光之城、娱乐之都”的建设口号，充分发挥海口自身城市优势，与三亚等自然资源强势的城市差异化发展。海口房地产市场蓬勃发展，并呈现出强劲的发展势头。一、土地市场（一）历年土地购置面积随着海南旅游地产市场的逐渐升温，从2008年开始，土地购置面积开始大幅攀升，09年，海口市土地购置面积已经达到312.16万平方米，说明市场投资热度仍然强势。09年土地市场非常活跃，以西海岸片区为主。（二）历年土地成交金额随着08、09年土地购置的升温，海口市土地成交金额也随之快速增长，通过数据可以看出，09年土地成交金额较08年同比增长79.32%，说明海口市土地市场回暖，土地价格在09年得到快速增长。二、房地产投资从2003年开始，海口市房地产市场投资一直保持持续增长的势头，09年，全年投资额已达到78亿元，增长势头强烈。房地产投资与固定资产投资同步增长，说明海口市房地产市场趋于健康、稳定的发展态势，房地产市场的快速发展，使土地的需求大幅增长。三、房地产开发（一）历年施工面积海口市2003年至2009年房地产施工面积情况比较稳定,保持稳定增长，但增幅呈现逐年放缓的趋势，这主要和国内整体房地产市场环境变化及海口市土地供应情况有关。（二）新开工面积2009年海口市商品房新开工面积为206万平方米，同比增长5.1%。纵观近几年海口市房地产新开工面积走势，可以看出2007、2008年商品房新开工面积明显加大，根据房地产开发周期规律，一般从开工到竣工销售的时间在1.5-2.5年之间，以及国际旅游岛的概念下，因此我们预测海口在2010-2011年两年间商品房供应将有所增加。（三）竣工面积2009年海口市商品房竣工面积80.3万平方米，比去年下降31.8%，这与2008年开工面积大幅下降有关。三、房地产市场总结及发展走势研判海口房地产市场依托海南强势的旅游资源，结合自身优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。.国际旅游岛大背景下的海口房地产市场趋于成熟，地价、房价快速上涨；.海口进入郊区大盘时代，大楼盘大有追赶岛外发达地区之势；.典型的外向型市场，其核心价值是较高性、先天性、单一性的强势海景资源；.度假观念、投资观念在大力入侵，外销市场向内陆、港、台、东南亚延伸，二元制市场正在渗透和反渗透。.以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机；同时，岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然。.海口市场在历经1、2月疯狂之后将逐渐回归。第三部分:海口市住宅市场分析观点：市场整体表现出供求两旺的态势，市场容量不断扩充，由于存量不断减少，整体市场风险保持在较低水平；高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开；度假观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透。一、市场总体特征——供求两旺，价格逐步升高，二元制市场客户结构成为必然，政策利好催生楼市火热.市场呈现供求两旺态势09年海口市场显现量价齐升的特点，成交量大大超过08年，并处于高位运行，进入10年1月国务院发布海南国际旅游岛规划后，市场需求旺盛，成交火爆，成交量节节攀升，成交价格快速上涨，市场呈现供不应求之状。.高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开在海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间。进入2009年以后，海口的房价更是进入了一个明显的上升通道，特别是10年后拥有稀有海景资源的品质楼盘和成熟社区大盘成为带动价格上涨的主力。.度假观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然，这种趋势随着全国房地产大势的发展和国际旅游岛概念投入下呈现不断放大的势头。.政策性利好政策带动市场热销2010年1月初海南正式获批国际旅游岛的消息首先引爆了海南的楼市，岛内置业和岛外投资度假养生需求一齐爆发，商品房价格快速上扬。海南作为我国唯一的热带海岛，独特的地理位置和优越的自然地理气候吸引了众多客户的到访。二、住宅供求分析——2010年海口住宅市场呈现供求两旺态势06-08年，海口的住宅市场呈现明显的供过于求状态，但是，供求比一直向平稳态势发展，在2009年海口住宅市场供求比处于大于1，说明市场需求十分旺盛，市场存量逐步被消化，市场出现供不应求的形势，未来市场的竞争层面将加大，进入到2010年后，政策性的利好催动了海口楼市的火热，市场需求旺盛，购房者众多，再加上海南土地新政政策，使得市场上供应相对不足，供求比差距快速拉大。2009年以来，海口市场一直保持良好的销售态势，销售价格和销售量同步上涨，消费者购买欲望持续增强。2010年1月4日国际旅游岛建设上升为国家战略，海口楼市随之疯狂，吸引岛内大量投资客，导致海口楼市一夜间房价飙升，成交量大幅上涨，从图上可以看出进入10年后海口楼市的供求比明显失衡，与突然放大的成交量相比，市场供应明显显得供应不足，供求比维持在较高位置。三、住宅供应分析——城市住宅供应逐渐向城市外围扩散海口城市住宅供应水平逐年提高，但是随着中心城区住宅用地逐渐减少，城市住宅供应逐渐向城市外围扩散。特别是西海岸和海甸岛及南渡江滨江区域将成为未来供应的重点。2009年11月开始，海口商品住宅供应量逐月增长，其中11月共26.33万平方米的新房源推向市场，环比10月上涨216.84%，同比也上涨58.68%。北方冬季的提前来临使得北方候鸟提前南飞，又值年底将至，加快了开发商的推盘力度，以满足突然爆发的市场需求。各开发商蓄势待发，准备迎接下一波的销售高峰期。2009年海口住宅新增供应211.71万平方米，供应最多的秀英区新增供应68.14万平方米；其次为美兰区新增66.83万平方米。四、住宅成交分析——成交保持稳定上扬态势08年的海口楼市受到金融危机和国内外楼市影响，使年度成交量一度下跌。从09年3月份，成交量出现大幅上涨之后，之后的每月都维持在20万平方米以上，楼市回暖增温态势加强。09年海口商品住宅成交面积为231.28万平方米，相比08年增长60.61万平方米，增长幅度35.51%。2009年海口住宅市场需求量增幅明显，创下了历年住宅成交新高，市场呈现繁荣态势。海口市商品住宅市场从二季度开始起步，不断刷新历史水平，三季度始终维持在20万平方米左右。2010年1月商品住宅成交量为38.93万平方米，环比上月上涨24.10%，同比去年上升达483.06%，为2010年开了一个好头，成交量创下多年年来的新高，热销主要原因为国际旅游岛的推动，2月商品住宅成交24.02万平方米，虽然较上月下滑较多，但仍保持在20万平方米以上的高量成交上，同时本月是中国传统的春节，受节日影响明显。五、住宅价格分析——高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开海口住宅销售价格保持了年均18%以上的增长率，2009年1-12月海口住宅平均销售价格达到5088元/平方米，较2008年上涨了21.64%，已经突破5000元大关。受海南国际旅游岛效应，2010年1月海口市商品住宅均价已经高达6627元/平方米，较上月扩大9.59个百分点，2月商品住宅均价7910元/平方米，环比上月上涨达19.35%，成交均价直线突破。从均价走势图来看，09年以来的均价都是持续上涨的，稳中有升，在稳定成交量的基础上上扬，体现出海口楼市整体市场发展良好的特征，进入10年后，国际旅游岛效应拉动了海口房价的上扬，成交均价明显拉高。在海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间。2009年以后，海口的房价整体运行在一个明显的上升通道中，而从09年12月份开始价格呈现翘尾，进入10年后，则每月一个台阶，房价在整体上得到提升；六、客户需求分析——度假、投资、养老等多重置业目的.2005-2008年海口商品住宅成交量岛外客户均占半数以上，08年达到72.47%，始终占据主导地位，呈现典型外向型特征。09年由于岛内刚性需求的释放，本地客户有所增长，但是随着岛外市场的不断扩大，海口外向型销售特点将延续，海口本地人已经无法承担高额房价，某种意义上来讲受到了排挤。政府会出台相关政策调控，保持市场健康发展。.岛外客户来源于全国各地，以地区气候环境差异较大的北京、东北、上海、山西以及江浙一带的客群为主，主体构成比较复杂，以度假、养老、养生为主。.岛外客户需求差异明显，片区购买主体差异大。七、未来市场发展分析——各项利好推动下，进入高速发展轨道（一）未来市场发展态势分析受到国际旅游岛效应影响，海南环岛铁路即将通车等利好消息的刺激，以及当前市场供不应求的特征，未来海口房地产市场仍将具有较大的发展空间。首先，国际旅游岛的发展规划，将带来免签证、零关税、放航权等相关优惠政策，从整体上推动整个海南旅游经济，旅游地产的发展。作为海南政治，经济文化中心，海口将是整个政策的率先受惠者。其次，今年环岛铁路的开通，将迅速缩短整个海南岛的空间距离，这将进一步放大海口在城市基础设施、商业等配套完善方面的吸引力。（二）未来市场供应量近四年海口市场供应量趋于稳定，每年平均在220万平方米左右，只有08年房地产由于整体环境的影响，供应量小幅下滑，在195万平方米，09年，海口房地产市场供应量为211.71万平方米，受海南国际旅游岛效应影响，大批开发商进驻海南市场，岛外投资客也看好海南未来发展形势，市场需求旺盛，海南省政府也承诺要保证市场充足的供应，因此预计2010年市场供应量将大大增长。根据近两年土地购置面积及新开工面积的大幅增加，可以预见，未来两年内，海口房地产市场供应量将同比大幅攀升，但考虑到海南市场的特殊性及今年供应特征，因此，保守预计，未来两年海口房地产市场供应量增幅在5%-8%左右。（三）未来市