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第18章可行性研究报告案例赏析：王磊大学时的求职意向首选是国际四大会计师事务所。经过层层筛选，他如愿进入普华永道的最后一轮面试，也就是要去见事务所的合伙人。能在数千大军中杀到见合伙人已经实属不易。然而，面试中的一个提问却让王磊功亏一篑。根据普华永道会计师事务所一贯擅长制定解决方案及提供实用性意见，不断为客户及股东提升价值的定位，面试官要求王磊口头草拟一份房地产开发可行性研究报告的简单提纲。王磊因为没有这方面的知识储备，茫然不知所措。当然，结果就可想而知了。一、可行性研究报告的含义可行性研究报告又叫可行性论证报告。主要用于经济领域。具体来说，是在某个项目实施以前，对项目的市场、技术、经济等方面进行全面的分析研究、计算、评估、论证，以找出最佳行动方案的书面报告。项目可行性研究报告是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见。是项目开发前的必要步骤，也是项目开发的决策依据。案例分析1：土笋冻，特色食品，是一种由特有产品加工而成的冻品。它含有胶质，主原料是一种环节动物，学名海星虫，身长二、三寸，经过熬煮，所含胶质溶入水中，冷却后即凝结成，其肉清，味美甘鲜。配上好酱油、北醋、甜酱、辣酱、芥辣、蒜蓉、海蜇及芫荽、白萝卜丝、辣椒丝、番茄片，就成了色香味俱佳的风味小吃。亮晶晶，吃起来很清爽很香嫩，常常用芥末来做调料。土笋又名涂笋，据《闽小记》载：“予在闽常食土笋冻，味甚鲜异，但闻生于海滨，形似蚯蚓，即沙巽也。”《闽杂记》也载：“涂笋生于海滩沙穴中，今泉州海崖有产。”今安海产量最多，无法人工培育。土笋冻呈灰白色，晶莹透明，香嫩清脆，富有弹性，和其它调料配食，风味尤佳，是厦门及泉州一带冬春季节的时令佳肴。提问：土笋冻是如此美味的地方特色小吃，要想使其利润最大化，那就是扩大经营。请问，如果有经销商想要面向全国开设土笋冻连锁店，要求你给出一份可行性研究报告，你认为自己能交出一份让经销商满意的答卷吗？为什么？第一，进行市场调查和市场预测：生产能力有多大（原材料的供应与生产能力），技术条件，市场需求，项目拟建规模，店面选择，资金保障、财务分析（投资回收期、报酬率，对可能的盈亏状况作预测分析）第二，查阅有关文件、历史档案、征求专家意见。第三，把上述调研的内容写成报告案例分析2：皮草的四大分类獭兔皮：最早在1919年出现于法国。因其皮毛柔软平滑且整齐得犹如剪理过，简直可与水獭相媲美，故在中国享有獭兔之美誉。獭兔是非常著名的短毛皮兔，短而整齐的毛发保暖性能好且不易脱落。貂皮：属于细皮毛裘皮，皮板优良，轻柔结实，毛绒丰厚，色泽光润。用它制成的皮草服装，雍容华贵，是理想的裘皮制品，有“裘中之王”的美称，因此又成为了人们富贵的象征。在国外，被称为“软黄金”。貂皮具有“风吹皮毛毛更暖，雪落皮毛雪自消，雨落皮毛毛不湿”的三大特点。狐狸皮：毛皮色彩极为广泛，几乎具有各种裘皮的颜色。针毛长且有光泽，底绒丰厚且柔软，色泽艳丽，板质柔韧。狐狸皮品种包括银狐、十字狐、水晶狐、蓝狐、红狐、灰狐、及白狐等。狐狸皮也可染成各种颜色。狐狸皮是裘皮中的珍品，既美丽又保暖，被誉为世界三大裘皮支柱之一。水洗羊皮：只是现在的一种特殊处理手段，通过处理可以水洗，改变了以前皮质着水变硬的现象，经水洗后还很柔软，但皮质的问题还是和处理前用的原料有关，不是说羊皮就一定比水洗的好或差，用同样原料，水洗的贵，因为工艺复杂，而且水洗代表时尚。提问：又是一年中秋后，冬天随后即到。冬春季节，皮草一直是时尚的宠儿，穿戴皮草已成一种身份和财富的象征。如果有经销商想要在全国各地开设皮草经销点，你会在你的可行性研究报告里给出什么结论？请说出最直接的理由。二、可行性研究报告的作用（一）决策的依据可行性研究报告的研究对象是将来要实施的项目，因为该项目还未进行实践，所以存在着极多的不确定因素，而可行性研究报告的研究过程就是一个对影响项目的多种因素，如规模、物资金额、市场销路、竞争能力等进行充分认识，作出越来越明确的预测的过程，所以可行性研究报告为投资者提供了决策的依据。（二）制定计划任务书的主要依据可行性研究报告通过后，项目就进入实施阶段，这时就要编制计划任务书，而在可行性研究报告中，已对基建规模、产品方案、建设进度等做了技术分析和论证工作，这就为编制计划任务书提供了可靠的依据。虽然项目实施过程中会有新情况、新问题出现，但是可行性研究报告中的指标不能随意改变。（三）向银行贷款的依据银行发放贷款或拨款，均需要审核申请者的资格，确认其款项用途、还款能力等。在可行性研究报告中已对财务、经济效益、贷款清偿能力等具体的数量指标、筹资方案、风险程度等作了详细的计算，银行以此为凭证，即可决定是否放款。（四）落实项目中各项具体活动的依据项目在完成过程中，会与诸多单位部门，如原材料、水电、运输、工程建筑等相关单位签订一系列的合同和协议，而可行性研究报告就自然成为其签订合同和协议的依据。三、可行性研究报告的写法1、标题2、正文3、落款4、附件另：一份完整的可行性研究报告还应包括编制说明和目录两部分。基本结构框架（一）标题的写法标题的写法较为固定，一般为“项目加文种”。如：《“城南春天”可行性研究报告》《重庆西部国际汽车城项目可行性研究报告》《经济苗木建设项目可行性研究报告》《风电设备生产项目可行性研究报告》（二）正文正文有前言、主体和结论三个部分。1.前言又叫总论、概论，主要介绍研究报告的基本情况，即项目名称、起止时间、以及立项目的、依据、承担者的基本情况、以及项目概况等。分析：目录第一章总论41.1项目概况41.2可行性研究报告的编写依据、范围和指导思想51.3综合评价7第二章项目建设的背景和必要性82.1项目建设的背景82.2项目建设的必要性102.3技术成熟性和产品可靠性11第三章建设条件123.1项目区概况123.2项目产业发展建设条件13第四章建设单位基本情况164.1概述164.2研发能力162.主体：是报告的重点，是运用定性分析和定量分析的方法，对所指定的项目的技术、市场、财务经济方面进行论证和评价。它主要包括四方面的内容：为什么要建设这个项目可不可以建设这个项目（目前状况）第五章市场分析与销售方案175.1国际市场分析175.2国内市场分析185.3市场前景分析195.4销售方案和营销模式21第六章项目建设方案256.1建设规模256.2本项目工程构成范围256.3生产技术方案266.4总平面布置与运输346.5公用辅助工程346.6采暖通风和制冷366.7节能措施366.8项目实施进度安排38怎么建设这个项目第七章投资概算及资金筹措397.1投资概算依据397.2项目投资407.3资金使用40第八章财务评价418.1评价的依据418.2销售收入、销售税金和附加估算418.3总成本及经营成本428.4固定资产折旧、无形资产和其他资产摊销438.5利润及利润分配表438.6财务效益分析44可不可以建设这个项目（经济预测）第九章环境影响评价479.1概述479.2编制依据和标准479.3工厂污染及控制措施489.4全厂绿化措施499.5环保机构及其职责499.6生产劳动安全499.7消防设施50第十章项目组织与管理5110.1公司组织结构5110.2管理形式5110.3公司核心竞争力培育5210.4公司管理团队建设与完善5310.5产业方向和战略目标54可不可以建设这个项目（环境预测）怎样维持（如何管理）包括：1.可行性研究报告的宏观背景研究：对国内外同类项目状况，包括技术、经济、地位、影响等的研究。2.可行性研究报告项目技术方案分析论证：包括技术方案、施工方案、经营方式的初步拟定；所运用的理论或实验方法、步骤的比较分析；建设性项目中的地址选择、建设方案、建设规模、物资供应、工艺设备方案、环境保护、人员定员及培训等问题的分析论证。3.可行性研究报告项目的经济效益分析及预测：包括市场需求、产品竞争能力、成本结算等。4.对可行性研究报告项目的计划和进度。3.结论是依据上文的分析，对项目作出判定，选出最佳方案，有的还在结论部分写出“问题和建议”，给决策者提供参考。第十一章可行性研究结论与建议5511.1结论5511.2建议55（三）落款需要写明单位名称和成文的时间，并加盖公章。（四）附件附件是根据报告需要所附的表格、文件、图纸等，如：项目批准文件，物料供应协议，勘察设计，土地使用相关文书，参政支持证明，投资估算表，地理位置及平面设计图等。课堂小结：可行性研究报告结构图标题正文落款附件项目加文种前言项目的背景和概况主体宏观背景、技术方案、经济效益、计划和进度结论结论与建议范例赏读重庆西部国际汽车城项目可行性研究报告.doc四、定性分析与定量分析案例分析在未来的几年中，中国的经济发展处于良好态势，国民经济将长足发展，而重庆作为第四个直辖市，国内生产总值及各产业也将均衡发展，位居全国前列。人民生活水平得到相应提高，从解决温饱上升到追求小康生活，其重要标志之一的汽车必将在家电、住房之后形成国民下一个消费热点。西部地区及重庆为改善投资环境分别提出了“西部大开发,重庆大发展”和“8小时重庆工程”，各项大型国家基础建设项目应运而生，对货车及工程机械等汽车需求猛增。综上所述，无论是轿车还是货车，无论是汽车还是汽车配件、美容等相关行业，在今后的数年里将因为需求的增加而繁荣，2003年全国各大汽车厂家提出的产量计划均比去年增长近一倍，如何让市场消化产品成为当务之急，尤其在重庆，作为内陆城市及全国重点汽车生产基地，汽车流通的相对滞后非常严重，解决重庆缺乏大型、综合性的汽车交易市场已成为燃眉之急，而重庆西部国际汽车城的建设，正好填补了重庆市汽车流通领域的空白。2002年我国汽车产销高速增长，全国各类汽车产量达到325万辆，总销量324.8万辆，均比2001年净增近90万辆。其中轿车最为突出，产销量分别为109万辆和112.6万辆，比上年增长55%和56%，轿车产销量首次突破百万辆，并创造了1993年以来的最高增幅。全年汽车行业销售收入6465亿元，同比增长30.8%；利润总额完成431亿元，增长60.94%。预计2003年汽车产销量都将突破400万辆。是对社会现象的数量特征、数量关系与数量变化的分析。其功能在于揭示和描述社会现象的相互作用和发展趋势。定量分析定性分析是对研究对象进行“质”的方面的分析。具体地说是运用归纳和演绎、分析与综合以及抽象与概括等方法，对获得的各种材料进行思维加工，从而能去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里，达到认识事物本质、揭示内在规律。定性分析主要是解决研究对象“有没有”“是不是”的问题，定性研究分为三个过程：１.分析综合２.比较３.抽象和概括①着眼点不同。定性研究着重事物质的方面；定量研究着重事物量的方面。②在研究中所处的层次不同。定量研究是为了更准确地定性。③依据不同。定量研究依据的主要是调查得到的现实资料数据，定性研究的依据则是大量历史事实和生活经验材料。④手段不同。定量研究主要运用经验测量、统计分析和建立模型等方法；定性研究则主要运用逻辑推理、历史比较等方法。⑤学科基础不同。定量研究是以概率论、社会统计学等为基础，而定性研究则以逻辑学、历史学为基础。⑥结论表述形式不同。定量研究主要以数据、模式、图形等来表达；定性研究结论多以文字描述为主。定性研究是定量研究的基础，是它的指南，但只有同时运用定量研究，才能在精确定量的根据下准确定性。这是二者的辩证关系。定性研究与定量研究有下列一些不同点：课堂实训：1.请根据提供的素材，为某商业集团制作一份建设一个大型的综合性商业大厦的可行性研究报告（拟写提纲）。某市政府拟将长江街打造成全市第三大商业街。长江街地处老市中心，早市、夜市常在，小铺、小店多见，但就是缺少大型日用百货商场，仅有的两家超市规模较小且商品有限，难以满足周