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清远市***房地产开发有限公司******项目可行性报告清远市***房地产开发有限公司二○一四年六月目录第一章公司概况一、公司基本情况第二章项目概况一、项目的规划方案二、项目的投资估算三、项目的资金安排及资金需求分析第三章、行业分析一、宏观经济的影响二、清远市房地产市场现状三、市区同业的调查四、项目市场竞争力及发展前景分析第四章、项目效益预测一、项目效益预测二、盈亏平衡三、分析结论第一章公司概况一、公司基本情况：（一）为开发房地产项目，清远市**房地产开发有限公司于年月日经清远市工商行政管理局批准成立，现注册地址是清远市***厦三楼，法定代表人：***，注册资本及实收资本为人民币1000万元，经营范围是开发经营：文件名文件编号核发时间项目立项批件清新发改[2013]**号年月日土地使用证清新国用（2012）第**号年月日建设工程规划许可证年月日第二章项目概况一、项目的规划方案（一）项目基本情况及其主要设计内容：“******”位于清远市******15号，占地面积**㎡，建筑面积为****㎡。其中商铺面积1665㎡，二层商业面积为1906㎡，住宅面积为17341㎡，地下室面积为2900㎡。清远市规划局**分局批准的经济规划指标为：。该项目所处地理位置优越，附近有清新区第一小学、百步梯、松林公园等，有近几年开发的销售情况也不错的楼盘，如景源公园一号、恒利阳光城、峻豪苑等。为适应清远市**区目前的房地产消费特点，我公司综合考虑了清远市清新区的承受能力和投资人士的爱好，该项目的定位为：在面积上是中小户型的二房二厅和三房二厅，在销售方面的定位为：特别适合于自住的首次置业。该项目的土地出让金及地价款已全部缴清，已经取得了国有土地使用证，并且具备开工条件的“五通一平“的基本要求。该项目土地的取得成本为1300万元。该项目不计土地成本，预计总投资为元人民币，准备一次投入，一次开发完成，预计住宅销售均价为4200元/㎡，商铺的销售均价为1.8万元/㎡。二、项目的投资估算我公司经过测算，制订了本项目工程的投资估算及投入对比如下表：项目概（估）算金额（万元）至2月底实际投入金额(万元)所占比例备注预计资金到位时间土地成本650100﹪含全部土地出让金、征地及拆迁补偿费、契税(已全部付清)前期费用37875﹪含开办费（约50万元）、设计费(约16万元)、勘察费、三通一平等费用50万元、报建费230万元、监理费12万元、施工现场围墙(围栏)及临时设施20万元。2014年1月前支付75﹪，2014年12月前付清工程费用4321含土方工程(10150×25元/m3)、土建、安装工程(23870×1800元/㎡)（含电梯安装）。2013年10月前到位2000万元，其余按工程进度、销售进度安排。不可预见费用216按工程费用总价的5%考虑按工程进度、销售进度安排。后期工程费用150营销费用（含广告费）100按工程进度、销售进度安排。行政管理费用50按工程进度、销售进度安排。合计5865项目总投资5865万元，以上投资估算每平方米单价成本为2457元，每平方米工程成本为1800元。至2013年9月底止，已累计投入该项目的资金为933万元，主要用于购买土地及前期开发费用。三、项目的资金安排及资金需求该项目总投资5865万元，已投资2933万元，资金缺口为2931万元，为使工程顺利完工，资金来源主要为股东再自筹资金约50万元其余通过销售回款。第三章、行业分析一、宏观经济的影响2007年，由于物价飞涨，股市带动投资疯狂增长，房地产市场的价格也以惊人的速度在增长，国家采取了多次加息的政策以及其他相关政策来抑制房地产市场过热的局面。但物极必反，疯狂过后通常是迷惘，当进入08年，国家宏观调控政策的影响已逐步体现，而环球金融危机更是迎面袭来，面对不断下降的成交量，不断上升的存货量，各开发商表现得更多的是担忧与迷惘。2008年国家采取了多次降息的政策，国内经济复苏在望，投资信心不断增强，宏观政策较为宽松，并注入大量的资金用于支持基础行业发展，银行也适当的放宽了房地产公司的贷款政策，09年开始，我市掀起新一轮的房地产投资热潮。二、清远市房地产市场现状三、市区同业的调查由于近年来清远市清新区房地产项目不断涌现，竞争异常激烈，大部分是小区高层电梯洋房，同类型且具有可比性的有根据以上分析，综合评价如下：本项目的的吸引力。四、项目市场竞争力及发展前景分析（一）区位优势：清远有“珠三角后花园”之誉，距离广州市区60多公里，是全省离广州和新白云机场最近的地级市之一,是北方南下广东的桥头堡,拥有得天独厚的区位优势。本项目区位成熟，在主干道边，拥有靠近清远市区的地理位置优势，周边配套有待完善。交通方便，临广清高速路口，30分钟进入珠三角，15分钟到达清远市旧城中心，7分钟到达清远政府大楼等行政部门；（二）政府政策支持清远正在全力打造成为国家优秀旅游城市、珠江三角洲后花园，吸引外地人来清远置业，作为城市的门户，政府投入资源多，和政府合作开发，拥有获取行政资源的制高点，项目包含市政旅游服务中心和星级酒店，便于聚集人气和提升项目档次；（三）清远房地产市场发展前景广阔1、清远是珠三角产业转移的最大受益者，自2003年以来，清远市共引进项目2900多个，实际已投入近600亿，规模以上企业已达661家；2、人口不断增长，截至2008年，全市户籍总人口405.8万人，比上年末增加2.8万人，增长6.9‰。全市常住人口373.19万人，比上年增加7.32万人，其中清城区常住人口约55万。近年来由于落户清远的企业不断增多，而本地技术型工人缺口比较大，因此外来人口的数量也在不断增加，据测算08年外来人口约20万，比上年末增长约28％；3、居民收入大幅提高，截至2008年，市区居民人均可支配收入13006元，比上年增长10%。全市在岗职工年平均工资25799元，增加2246元，增长9.5%。农村居民人均纯收入4887元，比上年增长14.1%；4、旅游资源丰富，目前，全市已开发的山水自然风景生态类、历史文化古迹类、江河湖泊和溶洞奇观类、休闲度假温泉类、民族风情类等五大类景区100多处，2008年共接待游客1488万人次，增长12.5%，其中国内游客1440万人次，增长12.5%。全年旅游总收入56.3亿元，增长17.5%。拥有国家“4A级”景区7个，“中国旅游强县”1个，“广东省旅游强县”3个。全市年末共有星级酒店44家；5、交通的提升将与大城市生活接轨，广清轻轨于2009年7月动工，预计2012年建成，届时到广州只需25分钟，大大拉近与珠三角的距离；武广高铁已经建成通车，到武汉仅需3.5小时，使清远城市发展和工业的发展提供了强大的后劲。第四章、项目效益测算一、项目效益测算该项目的成本概算为5865万元，而现在土地的估值是1300万元，总的投资成本大约5865万元.按照目前清远市新城区一手房及二手房的销售价格，预计该项目的住宅销售均价为4200元/㎡,可产生的销售收入为7283万元，商铺的销售均价为1.8万元/㎡,可产生的销售收入为2997万元，二层商业销售均价为5500/㎡可产生的销售收入为1048万元；地下室可售车位约60个，按每个车位的销售均价为8万元/个，可产生的销售收入为528万元，整个项目的销售收入预计达到11808万元，上缴流转税费为649万元,预计可产生的税前利润为3492万元。收益可观。如下表：（单位：元）可售项目单位(平方米)单价(元)总金额(元)住宅(面积)4,200.007238商辅(面积)166518000.002997二层商业(面积)190655001048车位(个)6680,000.00528收入合计11811成本5865流转税费649税前利润5297二、盈亏平衡项目的可行性主要由销售收入及成本控制等因素决定：如下表:(单位:万元)项目变动情况销售收入投资成本流转税毛利润所得税25%净利润一般情况预测118115865649529713243973盈亏平衡62065865341000销售收入只有60%70865865389832208624投资成本增加10%118116451649471111773534投资成本增加20%118117027649413510333102销售收入减少10%,投资成本增加10%106296451584359489826961、盈亏平衡分析A、根据项目利润初步测算，房地产的开发投资成本一般都维持在一个较为固定的区间，盈亏平衡受总收入影响较大，单从总收入因素分析，只要总收入可达7086万元时，收支将达到平衡。B、根据清远房地产市场的情况，保守估计销售只有60%时（或降价、送优惠等促销手段），致使收入只有7086万元时，利润测算略有盈余，可保证收支的平衡，并可确保银行贷款本息的偿还。2、敏感性分析A、由于投资成本对该项目的效益方面产生极大的影响，当投资成本增加20%时，利润亦有3102万元，投资收益率保持在较高的水平。B、当销售收入减少10℅，且投资成本增加10℅时，利润亦有2696万元，投资收益率保持在较高的水平。三、分析结论本项目总投资5865万元，预计净收益:5297万元。由于该区域房地产开发前景预期好，该项目具有无可比拟的地理位置，因此该项目可行。房地产开发有限公司201年月日