江苏省建筑市场分析报告

江苏省建筑市场分析报告1概述1.1江苏省地理及行政区划江苏省东濒黄海，西连安徽，北接经济强省山东，东南与富庶的浙江和上海毗邻。全省总面积10.26万平方千米，占全国总面积的1.1%。其中平原面积7.06万平方千米，水面面积1.73万平方千米。截至2011年末，全省辖13个地级市，55个市辖区、26个县级市、24个县，省会南京。表一江苏省行政区划市名各级市单位数县级单位数镇乡县县级市市辖区全省3910524265587798南京市1132011290无锡市38026320徐州市3103251130常州市37025370苏州市611056600南通市48233992连云港市174035330淮安市184049124盐城市395221030扬州市47133707镇江市46033400泰州市56042756宿迁市1530275291.2江苏省经济及财政实力江苏省2011年实现地区生产总值48604.3亿元，仅次于广东，位居中国第二。按可比价格计算，比上年增长11%，增幅高于全国平均增幅1.8个百分点。这已是江苏经济连续20年保持两位数增长。固定资产投资完成26000亿元，增长20%以上。2011全年地方财政一般预算收入5147.9亿元，比上年增长26.2%，增收1068亿元。全年完成固定资产投资26299.4亿元，比上年增长21.5%。在固定资产投资中，国有及国有控股投资5789.8亿元，增长15.8%；外商港澳台经济投资3311.4亿元，增长11.5%；民间投资17198.2亿元，增长25.8%，其中私营个体经济投资9719.1亿元，增长25%。民间投资占固定资产投资的比重达65.4%，比上年提高2.2个百分点。全年新开工项目中亿元项目3457个，完成投资5800.6亿元，比上年分别增长33.5%和69.2%。200个省级重点项目进展顺利，一批重大产业、民生、环保项目顺利建成或加快推进。表二江苏省各地级市主要经济指标GDP排序地级市2011年度GDP（亿元）2011年度一般预算收入（亿元）2010年度一般预算收入（亿元）1苏州1050011418122无锡69007395263南京61407815564南通41004213005常州36004022866徐州36003162247盐城27602591848扬州26302341669泰州200221415210镇江196719413811淮安134519013512连云港115015711113宿迁101512790省直属征收--18012847709*53553808注：*由于资料来源不同，所采用的数据可能有所差异，但大致情况及排序是准确的表三2010年江苏省各地级市固定资产投资情况表城市城镇固定资产投资房地产开发投资新增固定资产商品房屋销售建筑面积(万平方米)#住宅#住宅南京市区2410.25724.63551.331408.49729.56668.34无锡市区1481.85452.30318.161036.97698.33591.92徐州市区966.43126.61105.26753.95341.43310.71常州市区1213.93401.22272.65835.18755.92640.11苏州市区1106.27426.03316.831269.14556.13456.02南通市区643.15181.66127.17404.11407.85374.55连云港市区378.5069.9952.97209.54201.06178.29淮安市区491.93130.5294.33221.25357.21308.40盐城市区393.2785.0059.79278.82243.69197.82扬州市区383.5589.6772.13322.75315.68291.61镇江市区510.4173.4144.89395.29210.80162.81泰州市区338.1056.9847.15314.80185.90171.81宿迁市区238.2464.2042.11204.12181.74144.931.3江苏省建筑市场江苏省是经济大省，同时也是建筑大省，截止2010年全省共有建筑施工企业8949个，从业人员591万，建筑业总产值12405亿。表四2010江苏省建筑业现状地区建筑施工企业个数（个）从业人员数（万人）建筑业总产值（亿元）200920102009201020092010全省86648949519.00591.7710264.9412405.90南京市1409151752.2560.351346.621643.31无锡市58159823.3625.47437.60499.50徐州市38936430.6933.75431.58535.72常州市57556429.6936.12595.77735.49苏州市1428145454.0356.281078.241275.58南通市91189096.20107.192183.232731.22连云港市23121417.3317.89269.96330.16淮安市45862432.3737.81474.86571.88盐城市62266838.8842.41542.57649.44扬州市82474364.0770.701297.591553.43镇江市36137412.9115.40281.81321.19泰州市60464051.8766.671094.741264.10宿迁市27129915.3521.72230.37294.90苏南43544507172.24193.633740.044475.07苏中23392273212.14244.564575.565548.74苏北19712169134.62153.581949.342382.10江苏省建设系统包括三个层次，分别是江苏省住房和城乡建设厅，各地级市住房和城乡建设局（下设多个单位，见表五），各县级市住房和城乡建设局。表五江苏省建设系统部门设置情况城乡建设局规划局住房保障和房产管理局城市管理局园林（市政）管理局南京市住房和城乡建设委员会规划局住房保障和房产局（二级局）城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）（旅游园林局）无锡市建设局（挂建筑工程管理局牌子）规划局住房保障和房产管理局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）市政和园林局徐州市城乡建设局规划局住房保障和房产管理局城市管理局（挂城市行政管理执法局牌子）市政园林局常州市城乡建设局（挂建筑工程管理局牌子）规划局住房保障和房产管理局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）园林绿化管理局苏州市住房和城乡建设局（挂地震局牌子）规划局市容市政管理局（挂城市管理执法局牌子）园林和绿化管理局南通市城乡建设局（挂建筑工程管理局、园林管理局、地震局牌子）规划局住房保障和房产管理局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）（建设局挂牌）连云港市城乡建设局（挂园林局牌子）规划局住房保障和房产管理局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）（建设局挂牌）淮安市住房保障和城乡建设局（挂建筑工程管理局牌子）规划局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）盐城市城乡建设局规划局住房保障和房产管理局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）扬州市城乡建设局（挂建筑工程局、古城保护办公室牌子）规划局住房和房产管理局城市管理局（挂城市管理行政执法局、数字化城管监督办公室牌子）园林管理局镇江市住房和城乡建设局规划局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）园林管理局（挂南山风景管理委员会牌子）泰州市住房和城乡建设局（管理“建筑工程管理局”）规划局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）宿迁市住房和城乡建设局（挂建筑工程管理局牌子，管理“园林绿化管理局、住房公积金管理中心”）规划局城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）（建设局管理机构）交通系统主要单位包括：省交通工程建设局（高速公路为主）、省交通运输厅公路局（国省级干线公路及连接线）、省交通运输厅航道局、省长江大桥建设指挥部（重大工程）、江苏省交通控股有限公司（高速公路为主，融资平台）以及各地级市交通局。1.4江苏省“十二五”规划行业相关内容根据江苏省十二五规划相关内容：在轨道交通建设方面：“加快南京、苏州、无锡城市轨道交通建设，推进常州、徐州、南通等城市轨道交通规划和建设，积极开展南京都市圈轨道交通规划研究。”在重点航空港方面：“以南京禄口和苏南硕放两个枢纽机场为核心，进一步增强空港运输能力。完成南京禄口国际机场二期和苏中江都机场工程，实施苏南硕放国际机场、徐州观音机场、南通兴东机场和盐城南洋机场等扩建工程，加快推进连云港机场迁建工程”在公路网建设方面：“重点实施全省干线公路网络、过江通道、高速公路网络完善及主骨架扩容工程建设，加强路网衔接，完善农村公路网络。建成泰州长江大桥、崇启大桥、南京长江四桥、临海高等级公路和宿迁至新沂等高速公路；开工建设沪通和五峰山公铁过江通道、崇海大桥以及苏锡常南部等高速公路，实施沪陕高速公路江广段、京沪高速公路淮江段、沿江高速公路常州至太仓段等扩建工程；加快推进京沪高速公路新沂至淮安段等扩容工程前期工作，组织开展泰州至常州过江通道、南京长江五桥等项目规划研究工作。”2江苏市场区域分析2.1江苏市场区域重点划分原则江苏区域市场主要包括江苏及周边地区，与其他区域市场不同，江苏公司是直接以省为区域命名的，因此要对各个地级市进行分析，寻找工作的突破口，为此江苏公司对各地级市情况进行了综合调查分析，包括：各地级市经济发展水平、当地政府财政情况、地方负债率、地理位置、固定资产投资现状及潜力、集团在当地的影响、当地竞争对手实力等因素给予量化评分，然后根据对建筑市场的影响情况给予权重，算出综合得分，根据综合得分，将江苏13个地级市根据重视程度进行市场划分。2.2各地级市综合因素分析2.2.1各地级市经济情况分析各地级市经济情况包括：各地级市经济发展水平、当地政府财政情况、地方负债率。其中能反应各地级市经济发展水平的指标是各地GDP，根据表二中2011年江苏省各地级市GDP数据，以苏州地区为10分，计算与苏州的相对比值，可以计算出个地级市得分。同理，各地级市政府财政情况根据表二中2011年江苏省各地级市一般预算收入计算（同样以苏州为10分）。各地级市地方负债率数据比较难获得，这里采用两种方式评估：方式一，因为地方负债情况直接影响到工程付款情况，因此根据施工合同中进度款的支付情况确定得分（比如南通市区工程进度款支付80%则得8分，盐城地区工程进度款支付50%则得5分）。方式二，计算各地级市城镇固定资产投资与一般预算收入的比值，以比例最低的得分最好得10分，当对比率即为各地的得分。然后平均方式一、方式二得分，得到地方负债综合情况得分。2.2.2各地级市建筑市场情况分析各地级市建筑市场情况主要包括：各地级市固定资产投资现状及潜力、地理位置优势、当地施工企业情况及主要竞争对手等。其中各地固定资产投资现状及潜力主要通过表三中城镇固定资产投资进行量化（方法同上，以最大的为10）。地理位置主要参考与上海的距离，可以得到下表。表六2010年各地级市负债情况分析表序号地级市固定资产投资与地方预算比值地方负债情况2地方负债情况1地方负债综合情况1苏州1.3610.068.02无锡2.824.875.93南京4.333.154.14南通2.146.487.25常州4.243.254.16徐州4.313.264.67盐城2.146.455.78扬州2.315.966.09泰州2.226.155.610镇江3.703.754.411淮安3.643.754.412连云港3.414.054.513宿迁2.655.155.1表七各地级市经济情况分析表GDP排序地级市经济发展水平情况财政收入情况地方负债综合情况1苏州10108.02无锡6.66.55.93南京5.96.84.14南通3.93.77.25常州3.43.54.16徐州3.42.84.67盐城2.62.35.78扬州2.52.16.09泰州1.91.95.610镇江1.91.74.411淮安1.31