丹尼斯大卫城调研报告

丹尼斯大卫城调研报告招商部PART1丹尼斯大卫城项目概况PART2项目总结PART1丹尼斯大卫城项目概况大卫城项目基本情况开发商丹尼斯集团项目占地面积43993平米总建筑面积40万平米业态构成BETTER超市：1.6万㎡总投资额18亿元丹尼斯百货：14万㎡层数地下4层，地上A塔14层，B塔24层MALL：7.4万㎡停车位2000余个酒店：4.5万㎡开业时间2015.5.8地下-2F到-4F停车场：10.5万㎡所在商圈二七商圈主力商户韩国CGV影院、BETTER超市项目定位丹尼斯首个大型城市综合体项目，融购物、美食、休闲、娱乐、酒店等多种功能为一体的一站式购物休闲娱乐中心项目地址河南省郑州市二七路与太康路交叉口西北角丹尼斯大卫城垂直交通郑州丹尼斯百货于1995年正式筹建，是台湾东裕集团麾下一家集百货、大卖场、便利店与物流中心等业态为一体的零售事业集团，也是国务院在全国范围内选定的两家台商百货零售试点之一，在河南省政府与郑州市政府各级领导的大力协助下，河南首家丹尼斯百货于1997年11月16日在郑州胜利开业。18年来丹尼斯不断改进经营方式并扩大连锁规模，以郑州为核心、辐射河南全省，已在郑州、洛阳、安阳、新乡、南阳、商丘、平顶山、焦作、漯河、济源等地开有近百家百货、大卖场、便利店，为中原人民生活品质的提升和商贸建设做出了积极的贡献，同时取得了良好的经济效益和社会效益。开发商简介建筑设计单位简介拜肯集团（BUCHAN）是澳大利亚最大的多专业建筑规划设计集团之一。该集团以卓越的建筑设计闻名于世，并且在以下各领域具有丰富的经验。**大型城市综合体**商业零售**休闲娱乐**酒店**住宅**商务写字楼**公共建筑**教育**医疗健康我公司在澳大利亚和新西兰设有七处分公司，并且在欧洲伦敦和中东迪拜设有设计分部。室内空间设计单位简介日本丹青社设立于50年代，专业从事展览展会、商业设施室内空间及大型项目规划等各种空间的展示策划、设计及施工制作业务，系一家在东京证券交易所主板上市的企业。在长期的经营活动中，公司积累了丰富的行业经验，同时通过提供优质的产品和服务使我们拥有了众多相互信赖的重要客户。丹青创艺设计咨询(上海)有限公司系日本株式会社于2003年在中国投资设立的全资子公司，秉承了丹青社的优良传统，将丹青社积累的丰富经验和卓越技术引进到中国，将一如既往地为客户提供高品质、高附加价值的服务。大卫城由丹尼斯百货斥资18亿元开发建设，由世界著名BUCHAN公司主笔建筑设计，日本丹青社担纲室内商业空间规划。大卫城辐射范围丹尼斯大卫城周边竞品项目众多，未来规划新田360广场、金博大二期和新田二七时代广场3个项目入市。现状商业，从物业类型来看，百货居于主导地位。新增万象城和大卫城的陆续开业，在档次和业态上提升很大。金博大北京华联万象城百货大楼大上海城德化步行街金博大二期新田360广场新田二七时代广场未入市项目开业项目丹尼斯人民路店百盛购物广场友谊国际广场二七商圈丹尼斯大卫城周边竞品项目众多，未来规划新田360广场、金博大二期和新田二七时代广场3个项目入市。现状商业，从物业类型来看，百货居于主导地位。新增万象城和大卫城的陆续开业，在档次和业态上提升很大。金博大北京华联万象城百货大楼大上海城德化步行街金博大二期新田360广场新田二七时代广场未入市项目开业项目丹尼斯人民路店百盛购物广场友谊国际广场二七商圈康桥华城升龙国际二七万达中原名都橄榄城都市广场鑫苑美适中心大商千盛大商千盛二七商圈主要商业项目项目名称物业类型建筑面积（㎡）营业面积（㎡）开业时间主力店备注郑州百货大楼百货15000100001955.11百盛购物广场百货50000330002005.1丹尼斯人民路店百货45000335001997.11北京华联百货92000500002002.82006年10月北京华联物业3亿元易主凯德置地大商新玛特金博大店百货65000420001997.92006年6月被大商集团收购重新开业正弘国际名店百货1200080001997.12008年7月被大商集团正式收购友谊国际广场百货50324320002000.7大上海城购物中心28万18万2007.4百年德化商业街80000600002006.4华润万象城购物中心40万（已开业部分21万）12万2014.4Ole′超市、冰纷万象真冰滑冰场、金标百盛、中影丹尼斯大卫城大型城市综合体40万17万2015.5现有商业合计149万项目亮点解读业态齐全百货、MALL、餐饮、娱乐、进口超市、五星级酒店面积最大总体量约40万平米，经营面积可达17万平米，中部五省最大国际品牌最多进驻大卫城的国际一线、二线品是河南省内最齐全，国内品牌组中原最强丹尼斯首个冰场项目。真冰冰场面积达2000平方米，冰面面积近1000平方米，位于丹尼斯大卫城5F最大真冰溜冰场韩国CGV影院河南省最高标准的第四代IMAX影厅，7个影厅，一个IMAX影厅，可同时容纳2000人观影丹尼斯大卫城区位优劣势分析坐落位置：位于郑州市中心二七商圈，东临二七路，南临太康路，西侧是人民公园，北侧是郑州市公安局，项目周边交通非常便利。项目交通劣势1、西太康路是西东向单行道，未设置车行出入口；2、车行动线单一，只能沿二七路从北往南才能进入大卫城地库。酒店大堂：设置在整个建筑物北侧便捷交通公交线路：101、152、178、21、256、28、95、312、32、34、37、518、52、6、903、906、93、966、603、Y806、Y821车行动线方向PPP北向大卫城周边地铁情况大卫城人形动线5F：溜冰场6F：剧场、电影院10-12F：餐饮区14F：健身会所7-24F：酒店A塔B塔13F：业主办公区4F：居家、儿童娱乐3F：简餐、休闲服饰2F：快时尚1F：精品配饰9F：童装、孕婴8F：家电家居、活动会馆7F：西服、男士皮件3-6F：女装、女士皮件、内衣2F：珠宝、精品1F：名表、珠宝B1F：精品超市B1F：居家生活●精品百货：A塔1-9楼；●SHOPPINGMALL：裙楼1-6楼；●餐饮休憩：B1-9楼各楼层分散餐饮、休憩，10-12楼集中布局餐饮；●精品超市：B1楼，满足居家生活之必需；●酒店：B塔7-24楼，国际五星级标准豪华酒店；●工作人员办公：A塔13楼；●会所：A塔14楼。以百货为主，新增购物中心、五星级酒店等业态，同时还配套了特色餐饮、电影院、小型剧院、冰场以及空中泳池会所。大卫城零售业态分析项目用地南北长270米入口主入口入口百货1-9F丹尼斯百货位于建筑物的南半部，主入口设在二七路与太康路交叉口，二七路和太康路各有一个入口。北二七路西太康路A塔：楼高14层，总建筑面积14万平米。1-9层为百货，10-12层各色餐饮，13层业主办公区，14层为健身会所。MALLB塔：楼高24层，总建筑面积12万平米。1-6层为MALL，7-24层为酒店。丹尼斯大卫城郑州市公安局人民公园酒店位于建筑的东北角，东临北二七路，总建筑面积4.5万平米，352间标准客房。酒店车库入口30米宽的内部道路，乘客下车，客车可走二七路离开，或U型拐弯直达地下停车场。丹尼斯大卫城酒店入口现状照片丹尼斯大卫城项目定位经营定位从商业业态上讲，项目融合了国际精品、百货、MALL、超市和酒店五个业态。“高端国际精品+中档百货+超市日常消费”，多业态复合型组合，形成强有力的市场竞争力目标客层定位以时尚青年、行政事业干部、专业技术人员以及新兴企业年轻主管为主力客层，国际精品和百货公司满足中高档消费人群，将MALL定位为一个年轻、时尚的购物中心，吸引年轻人的消费市场定位融购物、美食、休闲、娱乐、酒店住宿等多种功能于一体的一站式购物休闲娱乐中心，丹尼斯集团将自主经营本项目中的所有的商业空间，项目的开发目标是偏向于‘永续经营’和‘资产长期收益最大化’丹尼斯大卫城大卫城1-4F平面图冰场大卫城冰上乐园●郑州市最高端的室内真冰溜冰场●丹尼斯首个冰场项目●位于丹尼斯大卫城5楼，总面积2000平米，冰面面积近1000平米●配有VIP室、更衣室、舞蹈室等功能区●引入互动投影、360度屏幕韩国CGV国际影院多功能厅CGV影院●河南省最高标准IMAX影厅新体验●位于购物中心6F，与冰场挑空区相邻●设有7个厅，1357个座位●一个全省最大的IMAX影厅，6个全金属银幕的3D影厅大卫城5-9F平面图河南美食汇、美食广场大婶鲁肉饭：主打卤肉饭（台湾风味）西关味：招牌鲜虾云吞竹升面（广式快餐）芙蓉巷：主营成都各地小吃（川味小吃）中和堂：自助式喝茶（茶点）九如香：主打麻辣小龙虾、花甲土大力：主营烧烤（韩式快餐）杨翔豆皮涮牛肚：特色涮锅黎师傅中国煲：主营鸡煲(粤北煲式菜肴)鱼乐：特色烤鱼重庆胡和记面：主打小面(重庆小吃)豫合汇：烩面(豫菜)阿秦家味：捞烫；（台式捞烫）蒙自源：云南过桥米线（云南美食）诚记煲仔饭：主打双腊、黑椒广式煲仔饭（广式）花布：以成都冷锅串串为主题的概念餐厅（四川小吃）76人老烩面：主营烩面、快餐（中式快餐）百宴菌菇拉面：拉面（河南特色）蜀香门第：川菜可C可D：加氧鲜果蔬汁饮品邢家锅贴：开封小吃福状元营养粥：家常菜豫鼎记汤客：煲汤食在食上：主营台湾涮涮锅（火锅）深泉焖罐：地方特色的药膳焖罐为主（小吃）舒来喜：特色鱼系菜品；（火锅鱼）个性中档餐厅祖母厨房：西餐、英式小茶点；由一位在成都的英国人创办。华豫川：以“改良”川菜为主；(川菜)权金城：韩国中高档烤肉，地道韩国菜；（韩式烧烤）鱼酷：烤鱼表妹靓点：经营传统粤菜、小炒为主；（粤菜、潮汕菜）湘乐汇：以湘菜为主线，辅以部分融合菜式；(湘菜)炉鱼：全新UFO形状大型炭火烤鱼炉，“海鲈鱼”与杭州人喜爱的钱塘江“鱼钩”、“湄公鱼”；外婆家旗下餐饮。巴辣巴火：火锅千代家：日式料理胖哥俩肉蟹煲：肉蟹为主材的菜肴；(火锅)京馆涮：正宗老北京涮锅；（清真火锅）外婆私房菜：家常菜高端商务餐厅王品台塑牛排：来自台湾的知名私房料理，以菜色精致、好吃、服务好、风格高雅、管理专业着称；上井日料：为日料自助品牌；铁板诱惑：首日入住河南的铁板烧品牌；姆玛餐厅：口碑挺不错的西餐厅；大卫城B1-B4平面图餐饮在A塔10-12层，面积约1.2万平米，在二七路设独立的直达电梯。主力店位置示意图PART2项目开发背景大卫城开发模式“买地--盖房--自持经营”共3亿元，地块面积43993㎡（约66亩），土地均价约450万元/亩，2007年分三次摘牌。土地成本容积率6.3总建筑面积约40万㎡（百货14万㎡+MALL7.4万㎡+超市1.6万㎡+酒店4.5万㎡+地下停车10.5万㎡）楼面地价1090元/㎡总投资约18亿元（含地价、建安成本、商场一装等，数据来源于网络）单方直接成本6545元/㎡平均租金投资回报率大卫城招商租赁条件、筹备时间大卫城各板块合作方分析大卫城运营团队大卫城项目优劣势分析大卫城业态占比和趋势分析大卫城问题分析苹果旗舰店“抛弃”大卫城，“进驻”万象城2013年，大卫城和万象城同时接触苹果，大卫城为引入苹果店还专门更改设计，同时预留好的店铺位置。最终导致苹果店选择万象城的原因是大卫城无法确定开业时间。由此看来，尽早确定开业时间非常重要。MALL的入口位置相对较偏室内结构方正，圆弧形设计偏少百货面积占比大，MALL部分占比偏小大卫城MALL的主入口设计临二七路，靠近北侧酒店下面，另一入口设置在酒店大堂边上，MALL的两个入口位置，相对于百货的三个入口，都比较偏僻。大卫城百货部分有14层组成，MALL部分有6层，在百货部分的10-12楼全部是餐饮，14楼是健身会所，楼顶天台设有2个露天游泳池，百货总体面积约14万㎡；MALL部分总体面积约7.4万㎡，无论是从面积还是楼层数，百货都比MALL量大。大卫城只有MALL的部分有一个中庭是弧形设计，采用屋顶采光，百货部分没有任何挑空，整体仍以百货的思维在做设计，通透度不高，舒适度不足。大卫城项目借鉴之处