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解读沈阳酒店式公寓经过近4年的“亢奋型”发展，沈城酒店式公寓市场也随着地产新政的实施而沉寂下来。纵观沈阳酒店式公寓市场，真正意义上的屈指可数，业内大多将小户型精装公寓也列为酒店式公寓的行列，就算为了房地产业将康发展着想吧，我们把她列入“广义酒店式公寓”。中国第一个真正意义上的酒店式公寓是深圳的汇展阁，始作俑者为有“深圳李嘉诚”之称的大中华总裁黄世再。汇展阁面世是在1997年，并不是外界所说的1994年；沈阳最早的酒店式公寓（广义理解）是2002年9月推出的位于中华路的当代程式，2003年起在我市获得全面发展，其间五里河大厦、金茂国际公寓、腾龙国际公寓、皇城酒店公寓、博润国际大厦和行宫等相继问世，至今沈阳酒店式公寓广义市场存量已经突破30个，约42栋，总建筑面积约75万平，累计11500套；狭义市场存量约13个，约15栋，累计4600余套，其中包括金茂国际、曼哈顿广场、希尔斯联邦、德郡七号、腾龙国际、五里河大厦、新湖峰尚、海悦国际、银信、博润国际、海润国际、皇城酒店公寓和行宫等。酒店式公寓的迅猛发展一方面体现出市场的确存在一定需求，更重要的是其蕴含的巨大利润空间使开发商趋之若鹜。有关这方面的探讨从2003年至今从未间断，与“商业地产”和“国八条”“国六条”一起并称地产三大焦点话题。所谓成也萧何、败也萧何，4年间沈阳的酒店式公寓既有成功典范也有失败案例，开发商有的暗自窃喜，有的苦水独咽，在“国六条细则”新政业已实施的大环境下，酒店式公寓究竟何去何从？结合多年全国市场研究经验和实践经验，结合沈阳市场现状，现谈谈我行的看法。首先从市场需求的角度看，都是哪些人在购买和使用酒店式公寓。这里我们必须认清购买者和使用者可能是不相同的，相同的时候说明是自用，不同的时候说明是投资。任何购买行为的产生都是因为这个产品能给购买者带来利益，因购买目的（投资或自用）的不同，对购买者来说期望获得的利益也是不同的。自用市场：购买行为除了具有动机还必须具有购买能力，显然必须是高收入人群。目前我国高收入行业主要包括：金融、保险、电信、电力、石油、石化、证券、烟草、航空、铁路、股份制企业、高新技术企业、足球俱乐部、星级饭店等；高收入个人除了在上述行业中担任正、副董事长、正、副总经理人员以外，还包括实行年薪制的企业经营者、规模较大的私营业主、企业承包或承租人、建筑工程承包人，私营有限公司投资者、演员、时装模特、足球教练员和运动员，以及律师、会计师、审计师等。一方面沈阳作为东北老工业基地，第三产业显然不够发达，因此高收入人群比例较其他沿海城市低许多；另一方面沈阳作为辽宁的省会城市，上述高收入行业和政府机构均存在省市二级建制，在《新华词典》中曾有这样的解释：公馆，官人或者富人的住宅，可见官多即意味着富人多，综合比较我行认为沈阳的高收入人群绝对数量是可观的。自用型酒店式公寓有其市场空间。那酒店式公寓是否满足沈阳这部分高收入人群的消费习惯呢？换句话说，他们买得起也住得起，但就是不喜欢住这样的房子怎么办？我们认为消费习惯和观念的改变不是利用大量的广告费就能够实现的，“行宫”项目就是前车之鉴，沈阳的官人和富人们喜欢扎堆儿，但不是一定要张扬得全世界都知道，比如只要住在五里河区域就能代表身份，但不希望被别人知道在哪个楼盘哪个单元，这从诸多投资型物业的按揭情况可以看出，官人和富人都不贷款，为什么？因为不希望被别人知道。其实真正能够提供酒店式服务的地方谁能不愿意去住呢？但是小社区、独栋又在宣传推广时“叫嚣”得很厉害的人家就不喜欢了，太扎眼了，而隐藏在一个好地段、大社区内的某几个高档物业就喜欢了，比如五里河大厦。所以对于自用市场，就沈阳目前市场存量看，酒店式公寓仍然是一个机会点。我们的结论是市场绝对有空间，就看开发商的选址和定位是否准确。投资市场：在利益驱使下，任何有支付能力的人都可能投资酒店式公寓，为了扩大需求面，开发商尽量缩小单位面积，降低首付，市场上大行其道的小户型精装公寓都被开发商冠之以“酒店式公寓”，这显然背离了酒店式公寓的最初概念。尽管在全国房地产形势一片飘红的大环境下，这些项目绝大多数均得以消化，但是问题也将随之而来，由于经营不善无法兑现售前承诺可能带来的巨大风险将逐步显现，2006至2007年，市场面临盘整。针对投资型酒店式公寓，必须保障开发商、投资者、经营者和使用者四方的利益均得到满足，否则最终损害的必定是投资者的利益。以下从法律关系角度分析时下流行的酒店式公寓运营模式：无论何种模式，经营者都必须作为独立法人，对投资者承担法律责任上图，实线箭头连线均代表具有契约关系。（下同）经营者包括：酒店管理公司、开发商控股之租赁或经营公司、有酒店管理经验的业主公司、品牌酒店管理公司的加盟商使用者包括：酒店长租客户日租型散户开发商经营者投资者使用者委托或加盟受托或授权出售回租出租承租委托或租赁受托或回租担保方提供担保购买租赁担保方包括：银行置业担保公司保险公司模式一：经营者主导经营者与开发商之间建立的是前期委托经营关系与前期物业管理关系，具有短期时效性，随着公寓的出售及业主委员会的成立，这种法律关系将解除；经营者与投资者之间是委托租赁关系经营者与使用者之间是租赁关系开发商与投资者之间是买卖关系此种模式下，经营者主要为有酒店管理经验的业主公司（如假日与万豪）或者其加盟商（如速8与锦江之星），所有利益群体均与经营者发生关系，开发商能有效的规避日后经营带来的风险，可谓全身而退，对投资者而言，其保障性完全来源于对经营者以往业绩、未来市场判断的信任，由于经营者一般无固定资产担保，因此一旦未来经营不善，投资者从经营者身上追讨权益基本无望。最有效的方法是增加第三方担保，或者经营方提供其他固定资产作为抵押担保。（如图虚线所示）模式二：开发商主导（1）经营者与开发商之间为控股的母子公司关系，开发商委托经营者代为租赁经营；经营者与投资者之间是委托租赁或租赁关系（经营者具有转租权）经营者与使用者之间是租赁关系开发商与投资者之间是买卖关系此种模式下，经营者主要为开发商控股之租赁或经营公司，开发商须承担一定担保责任，对投资者而言，其保障性完全来源于对开发商的信任，然而从法律关系上讲向投资者承担责任的是经营公司，因此一旦开发商转移资金或申请破产，则经营公司通常均无足够赔偿能力，投资者仍将不得保障。最佳规避方法仍是由开发商提供一定固定资产作为抵押并提供担保。模式三：开发商主导（2）经营者与开发商之间为纯粹的委托经营关系；经营者与投资者之间无关系经营者与使用者之间是租赁关系开发商与投资者之间是买卖关系和委托租赁关系或租赁关系（开发商具有转租权）此种模式下，经营者主要为品牌酒店公寓经营商或酒店管理公司（如雅诗阁），开发商在出售的同时即与投资者签订回租协议，对投资者而言，其保障性一方面来源于对开发商的信任，另一方面来源于对品牌酒店管理公司的信任。从法律关系上讲向投资者承担责任的直接就是开发商，因此开发商必须提供一定固定资产作为抵押并提供担保，或者有第三方担保公司介入。从经营角度看，第三种模式下投资者风险最小。然而，无论哪种模式要实现投资者、开发商和经营者三方共赢，其前提条件就是有使用者的存在。这也是最容易被投资者忽略、被开发商努力回避的问题。只要有了使用者群体，那么经营者便有利可图，最终使投资者获得保障。那么经营者判断是否有使用者市场的标准是什么呢？在此以某知名酒店式公寓运营商的选择标准，可以让我们更清晰的认识到，投资酒店式公寓除了上述法律问题，还应该看重什么。1、城市吸纳力指标所处区域经济带未来5-10年酒店业发展规划经济辐射能力房地产发展成熟度外商投资数量、规模与来源地核心产业与产业链商业区分布居住市场的需求特征2、地区行业发展现状当地星级酒店数量租金水平开房率平均利润率3、客源构成从事中短期商业项目人士数量在找到公寓长期租赁前做过渡的新到外籍人士数量移居新城市且将酒店式公寓作为长期居所的外籍人士数量长期和季节性度假人士数量其他临时租户4、区位标准商业区/历史传统区/旅游度假区3-5公里范围内的商业商务环境周边环境的整洁度临近的3-5星酒店的经营状况5、项目自身要求符合区域整体规划靠近主交通干线标志易识别土地与产权性质公共配套设施独立出入口办公与后勤用房项目施工进展客房数量与面积搭配6、一般硬件设施要求内部：灶具微波炉电水壶冰箱热水系统其他厨具熨斗与熨衣板吹风机卫星电视空调洗衣机（带烘干）国际长途及语音信箱全部家具洁具等公共：休闲室阅览室上网区多功能厅餐厅及酒吧地下停车小型便利店会议室会所健身中心室内游泳池桑那与蒸汽房桌球房7、对开发商要求资信与口碑资金状况开发理念根据上述调查，再确定酒店式公寓适合“几星级”标准。据我行掌握的信息，目前国内国际均有大型酒店管理集团密切关注沈阳的发展，有的已经进入实质性谈判阶段，可见投资型酒店式公寓是否能够在沈阳获得更长足的发展，重中之重还是我们的开发商是否能够依着严谨务实的态度，在全面科学调研的基础上再行开发。毕竟盲目承诺回报的做法只能够兴盛一时，当投资者发现自己的利益无法获得保障的时候，酒店式公寓的冬天也就到了。九部委新政的出台，对酒店式公寓的发展应该是个利好消息，因为无论是自用还是投资，酒店式公寓的目标客户都与普通住宅具有很大差异，不存在相互竞争，我们相信，适者生存，酒店式公寓市场仍然大有可为。