论酒店式公寓的经营与管理

论酒店式公寓的经营与管理文/鲁军郭丹丹前言酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家。酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念。酒店式公寓的特点主要是:1.酒店式公寓既有居住功能，又有商务功能。2.星级酒店的高标准服务融于公寓的日常生活之中3.酒店式公寓的投资价值，不仅取决于良好的地段、高端的硬件配套，更重要的是取决是否真正提供酒店式的服务、专业的经营管理，使项目受到市场长期的青睐，保持良好的出租率。一、酒店式公寓成功的关键我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。之后又出现在上海、北京、广州等地，目前全国各大中城市都有发展。就目前四大城市的酒店式公寓市场来看，短期的销售并不存在较大问题，后期的租赁能才是酒店式公寓将要面临的大难题。作为一种投资产品，销售成功与否并不足以考量酒店式公寓是否成功，经营阶段的出租率和租金价格才是硬性指标。一个酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间，甚至能否最后成功，还要看以下五个方面：1.位置：是否具备可持续发展潜力，高档酒店式公寓的出租率直接受物业所在区域板块的商务活动活跃程度的影响；12.品质：建筑设计、内部装修等是否符合客户个性化需求；3.经营管理：是否聘请知名的专业公司进行经营管理，酒店式公寓项目是一个投资和自住兼顾的项目，酒店式公寓进入租务市场中，客户的去留很大程度上取决于经营的定位和服务的质量，提供稳定的入住率、投资回报率和良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品附加值和直接收益率；4.推广：注重品牌效应，持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；5.区域市场整体经济的发展态势。我国几大城市酒店公寓在地段、产品品质、推广等方面都极为相似，但从目前经营的情况看，广州的酒店式公寓的发展落后于其他三大城市，究其原因在于在广州多数酒店式公寓目前缺乏的与之相符的经营管理。由此可见，酒店式公寓只有导入一种既具有国际品牌又能够融合经营与管理的后续服务，才能成为真正意义上的酒店式公寓，运作上才能获得成功。而上述的这种服务需要具备以下特点：1、具有国际性的品牌。2、具有全球化的国际资源。3、能够满足客户的多重个性化需求。4、能够为投资客户提供高水准的管理服务。5、酒店式公寓兼有居家的功能，其经营管理还必须与住宅需求的物业管理服务相融合。二、酒店式公寓的运营模式（一）酒店式公寓的运营模式一般包括以下两种：21、直接出售运营模式运作流程图此类运营模式业主的盈利方式是靠个人出租或者交于物业管理公司代租，收益较无保障。所以此类物业在市场竞争激烈情况下，竞争力不强。2、后续增值运营模式运作流程图通过高端服务，打造品牌，使后续酒店式服务得到保证，业主通过委托管理公司经即发展商直接出售，不承诺任何投资回报直接出售即发展商售出物业后，对业主提供各种形式的增值服务；通过引进专业的经营管理公司，提升项目的经营服务水平和品牌。后续增值服务销售发展商管理公司业主销售管理发展商经营管理公司业主委托销售酒店式服务委托3营，与管理公司共担风险，有助于提升客户投资信心。项目较具竞争力。（二）、两种运营模式的比对运营模式回收速度回收额后期资金压力后期管理压力直接销售较慢较低无无后续增值服务销售较快较高小（依协议不同）有综合回收速度、回收额、后期资金压力、后期管理压力四个方面的因素，第二种方式——后续增值服务运营模式，既有利于促进项目的销售，对项目在资金回收和后期运作上都较为有利，是经过市场检验较为成功的运营方式。而从目前市场发展趋势来看，在当代人越来越注重生活品质的今天，优质的服务不可或缺。因此，合理的经营理念，优质的服务，将是该类运营模式酒店式公寓成功的关键。什么样的经营理念和服务模式融合而成的经营管理服务模式，才是合理的经营理念和优质的服务？三、酒店式公寓经营管理服务模式在经营管理和物业服务中导入“金钥匙理念”的金钥匙经营管理服务模式就是这样一种具备国际品牌化、专业化、个性化又具有物业服务的经营管理服务模式。（一）、金钥匙的起源“金钥匙”服务最早起源于法国，他们将“客人委托、酒店代办”式的个性化服务上升为一种理念，并成立了酒店业委托代办的组织——金钥匙组织。“金钥匙”是酒店综合服务的总代理，其佩戴的两把交叉的金钥匙，意味着尽善尽美的服务，也象征着为客人解决一切难题。（二）、金钥匙服务的特点：1、专业服务者：不是无所不能，但一定竭尽所能；2、个性化服务专家：提供满意加惊喜的个性化服务；3、统筹帷幄专家：在不违反法律和道德的前提下，为业主解决一切困难。4（三）、中国金钥匙的发展历程中国酒店金钥匙组织是国际酒店金钥匙组织的第31个成员国团体会员，目前已发展了164个城市、880多家酒店，1400多名会员。每一位“金钥匙”成员的加盟都经过严格的评估过程，以保证它们符合金钥匙“满意加惊喜”的服务标准。成员都会获得世界金钥匙酒店联盟总部授予的“金钥匙酒店”品牌使用特权。金钥匙是唯一的个性化服务的国际化品牌导入金钥匙理念的金钥匙经营管理服务模式既具有有国际品牌化、专业化、个性化的特点又具有强大的经营管理服务功能，能最大程度的提升酒店式公寓的核心竞争力÷促进酒店式公寓的进一步发展。四、港联物业经验介绍目前，在广州已有具有前瞻性眼光的物业管理企业加入国际金钥匙组织，港资企业——港联物业集团有限公司就是其中的一家。港联物业于2007年10月份正式成为国际金钥匙组织“金钥匙物业联盟”的成员。港联物业广州利雅湾项目成为金钥匙首个物业服务示范基地。港联物业加入金钥匙物业联盟，使港联物业服务开始进入个性服务竞争的新阶段。并使物业服务的网络资源通过金钥匙组织的全球化管理资源延伸至世界各地。港联物业的酒店式公寓运作模式：1、前期介入阶段，通过导入具有国际化的金钥匙服务品牌，并通过服务的策划，在销售期间以体验式服务的方式，在正常运营阶段通过国际化水平的服务，打造项目的5亮点，提升项目的品质，从而吸引客户的眼球。2、后期运营阶段，通过将“金钥匙总代理服务”模式扩大到服务的每个细节以及特色经营管理理念，吸引客户，最大的占有市场客群资源，赚取项目最大利益的同时规避项目的经营风险，使投资客户得到最大的保障。前期介入阶段运作模式：客户有敏锐的洞察力和准确的判断力，以往概念性的文字版的关于服务的承诺和物业公司品牌，已经不能打动他们的心，他们需要亲身体会感受，所以，港联物业用实际通过前期金钥匙服务策划，在销售过程的每个环节中，让业主们处处都能体会到金钥匙的服务，目的就是让业主们提前感受到，在未来的生活中，他们将享受到真正国际化金钥匙的物业服务；同时，通过港联的管理经验，联通开发商，在销售阶段，港联物业通过服务承诺和运营承诺，提升客户的信心，，打消心中的疑虑，促成销售！运作模式流程图管理公司发展商销售代理制订管理经营方案制订销售价格方案签订委托经营合同投资业主委托经营合同签订购房合同公寓单元装修业主收楼运营阶段的运作模式：运营阶段，港联物业将售楼处“金钥匙总代理服务”的模式扩大化至服务的每个环发展商管理公司经营公寓约定回报经营管理酬金管理公司投资业主67节中，在服务中打造国际尊崇生活平台，将服务渗透到业主个人的衣、食、住、行中，开展多种多样的特约服务，以个性化的精细服务，全方位的呵护每一位业主的生活，使酒店公寓客户享受金钥匙服务同时，通过导入先进的经营理念，通过长短租相结合的方式，在规避项目经营风险的同时，最大限度的获得项目的利润，给投资者稳定的回报，使物业获得持续的增值、保值。港联物业这种成功的酒店公寓运作模式，在上海深受客户推崇，现港联物业已经将她逐步嫁接到广州、佛山等港联物业新接管的项目，为项目开发商提供强有力的品牌支撑和销售亮点；同时为项目日后的经营管理奠定了坚实的基础，为客户提供增值保值的信心保障。在项目前期起到良好的促进销售的作用，同时在后期的为项目获得最大利润，同时又延伸了服务品牌效应，支撑开发商的持续开发！在业内富有良好的反响。