《物权法》与《物业管理条例》1

2020/2/141《物权法》与《物业管理条例》杭州嘉盛物业管理有限公司2020/2/142什么是物权？物权：物之归属权、物之利用权即是权利人对特定的物的直接支配、管领的权利直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意思、无须他人的介入权利人就可以独立地作出决断并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处分、处置的民事权利物权具有排他性、绝对性、对世性2020/2/143《物权法》的架构基本原则第一编：总则物权的设立、变更、转让和消灭38条物权的保护国家、集体、私人之所有权业主的建筑物区分所有权第二编：所有权相邻关系之相邻权共有所有权取得的特别规定土地承包经营权建设用地使用权物权法第三编：用益物权五编，247条宅基地使用权地役权抵押权第四编：担保物权质权留置权第五编：占有附则2020/2/144《物业管理条例》的修改1.379号国务院令-------504号国务院令2.第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指导与监督3.删除了第十条第二款4.第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同决定”5.第十二条投票权方式与《物权法》一致6.第十九条修改保持与第十条一致7.物业管理企业修改为“物业服务企业”8.业主公约修改为“管理规约”，业主临时公约为“临时管理规约”9.第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会的决定事项”2020/2/145建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度所有权问题：1.公共、公用与共用、共有2.建筑区划与物业管理区域3.红线、紫线、黄线、绿线、蓝线4.所有权的初始获得、创设获得与继受获得5.小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权6.会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地7.人防工程的所有权及经营权8.小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属9.房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房承租房的权利性质10.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系11.相邻关系的处理原则2020/2/146物权法应规定哪些国家财产？国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权法规定非经营性财产，经营性财产由公司法等规定物权法应当规定的非经营性财产，分为：1、公有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、装备等；矿藏、土地、山脉、水流、海域等2、公用物（国家所有公众使用），包括道路、机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图书馆、公立学校、公立医院等公用物也是任何个人无法排他地占有和消费的物品2020/2/147新提出了“建筑区划”（《物业管理条例》中的“物业管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。–建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴–规定了建筑区划内的一些法定权利道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。–但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。–建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。2020/2/148《物权法》与《物业管理条例》1.业主对建筑物管理方式的自主选择2.由业主共同决定的事项及其程序3.业主大会投票权4.业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位5.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理维修基金与专项维修资金1.物业管理日常维修与中修、大修、更新改造2.专项维修资金的筹集、使用包干制与酬金制2020/2/149业主的建筑物区分所有权《中华人民共和国物权法》第六章专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”2020/2/1410《物权法》与原《物业管理条例》的区别66.67%33.33%赞成反对或弃权业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：原《条例》的2/3投票权《物权法》的双2/366.67%33.33%赞成反对或弃权66.67%33.33%赞成反对或弃权2020/2/1411《物权法》与原《物业管理条例》的区别25.10%24.90%50.00%同意反对或弃权不参加50.10%49.90%同意反对或弃权业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：原《条例》的“双过半”《物权法》的“新双过半”50.10%49.90%同意反对或弃权2020/2/1412业主与非业主使用人身份界定业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物区分所有权人……《物业管理条例》规定的房屋所有权人非业主使用人……物业使用人、住户、租户等不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书……签订了售房合同发展商将客观上已经交付了房屋业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和《中华人民共和国婚姻法》界定2020/2/1413办理了产权登记业主业主身份类别没有办理产权登记没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房屋所有权人。但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押……不得对抗第三人2020/2/1414对于不动产物权：其依法律行为而发生变更者，按照物权法统一规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，均须经登记，始生效力非依法律行为而取得不动产物权，如继承、强制执行、公用征收、法院判决等，非经登记，不得处分2020/2/1415业主总人数I.产权证书拥有者未婚人士已婚，属于夫妻个人财产已婚，属于夫妻共同财产夫妻产权证书署名者夫妻产权证书未署名者未拥有产权证书者签订了售房合同并获得实际交付者2020/2/1416管理人业主业主大会业主委员会政府主管部门及相关部门管理服务人物业管理公司管理服务人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者2020/2/1417《物权法》与物业管理《物权法》涉及物业管理方面主要集中在“第六章：业主的建筑物区分所有权”，其影响作用：在社会经济方面，有助于解决人口增加，土地面积有限的问题。有效率地使用土地，减少建筑成本，促进都市更新，尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权在人民生活方式方面，改变传统观念和生活习惯，共同参与制定管理规约，组织业主大会、业主委员会，创设合理规范，以保障和促进大家业主的共同生活在物权制度方面，重新建构一套合理有效率的规范体系，规定专有部分和共用部分的法律关系在消费者权利方面，维护了作为建筑物物业消费者的合法权益2020/2/1418建筑物区分所有权立法的目的与原则建筑物区分所有权法律制度以及《物业管理条例》的制定系为加强建筑物大厦之管理维护，提升居住生活品质，并促进社会安定、安宁、和谐与安居立法指导原则：建筑物大厦物权关系立体化敦亲睦邻法律化，共同决策大家共同利益管理组织民主化，民主协商私法关系行政化和罚则化2020/2/1419不动产所有权的构成不动产所有权土地所有权建筑物区分所有权居住权相邻权2020/2/1420建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权专有部分所有权共用部分持分权业主大会组织的成员权2020/2/1421建筑物区分所有权的法律关系专有部分建筑物物权关系共用部分（共有部分）所有权基地使用权（地上权、租赁权等）业主大会（区分所有权人集会）建筑物区分所有权管理人业主委员会管理组织业主、物业使用人管理服务人（物业管理公司）《物权法》--------------国家基本法律《物业管理条例》-----国家行政法规规范基础管理规约（业主公约)业主大会决议、决定2020/2/1422单独所有、共有专有部分建筑物区分所有权之标的适用于不动产物权规定使用区分所有权人专用约定共用由区分所有权人按应有部分共有所有权不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通道、屋面、外墙等）法定建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线等设备）建筑物之附属设备（如消防栓、天井、停共用部分车场、游泳池）（共有部分）约定附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）全体共用（大共）部分共用（小共）售房合同约定共用部分之专用权（约定专用）管理规约约定业主大会决议（物业服合同）约定2020/2/1423得为单独所有权之标的专有部分要件：构造上及使用上独立性使用专用共用（约定）区分所有建筑物范围：专有部分及市政设施以外之其他部分不属于专有部分之附属物一体依约定：无约定依专有部分比例性共用部分持分占有作为分担共用部分负担的准则、依据使用共用（原则）基地专用（法律、规约、约定）特色不得分割不得单独处分，共用部分持分权应随专有部分所有权之转移而转移不得独立办理产权登记2020/2/1424共用部分是建筑物区分所有权的核心重要问题2020/2/1425专有部分与共用部分之范围界定确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用：内容：专有部分——专项服务、特约服务共用部分——常规服务责任：专有部分——业主自己负责共用部分——物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责费用：专有部分——业主自己承担共用部分——物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊权利与义务不同有利于解决纠纷2020/2/1426专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有部分之中心说2020/2/1427专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有部分之空间说2020/2/1428专有部分之最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层各种管线的共用部分与专有部分划分专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施2020/2/1429架空层、停车场、会所、绿地所有权屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯2020/2/1430专有部分所有权专有部分所有权权利义务法律责任占有收益使用装修、改良、修缮排他性相邻权按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过专有部分的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗相互容忍停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失处分2020/2/1431共用部分持分权共用部分持分权权利义务法律责任持分占有收益使用装修、改良、修缮排他性相邻权按规划设计功能使用共用部分维护和保存共用部分按持分比例承担共用部分的责任与费用按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用不得单独处分共用部分停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失清偿拖欠费用2020/2/1432业主大会组织（因共同关系形成）的成员权业主大会组织的成员权权利义务参与管理权选聘权选举权监督权请求权服从、执行业主大会的决议、决定遵守业主公约、业主大会议事规则遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、物业管理企业所提供的管理服务按时交纳物业管理费、专项维修资金业主大会决议的分摊费用共同承担业主大会、业主委员会的民事责任参加业主大会通过业主大会形成决议、决定通过业主大会制订、修改业主公约、业主大会议事规则通过业主大会制订、修改物业管理制度、规定选举、被选举、罢免业主委员会成员通过招标投标等方式签订物业管理合同参与物业管理活动责任主体之间相互监督请求分配共有收益请求正当管理共同事务请求召开业主大会会议请求追究侵权或违约责任遵守物业管理制度、规定2020/2/1433原始取得-