《物权法》解读

《物权法》解读讲师易承东•本课程你将了解：•《物权法》概要解读•物权法对房地产开发与房地产买卖带来的影响•热点问题透析•如何运用物权法解决身边事《物权法》概要解读一、《物权法》概要解读为国有财产保护设置基本法律规则建造建筑物不得妨碍相邻通风采光全面构建物权保护体系全面界定小区公用财产归属积极维护业主合法权益高度尊重业主选择物权法明确业主与物业的关系对不动产实行统一登记不动产物权变动登记方可生效满70年后住宅建设用地使用权自动续•第一，《物权法》明确了国有财产的的权利归属和行使国家所有权的主体。•第二，《物权法》明确界定了国有财产尤其是国家专有财产的范围。•第三，《物权法》对国家所有权的行使，确立了一些基本规则。•第四，对禁止国有财产流失，进行宣示性的规定。•第五，强调有关单位及其工作人员履行国有财产管理、监督的职责。为国有财产保护设置基本法律规则•我国物权法专章对相邻关系问题作出了规定。其中，第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”建造建筑物不得妨碍相邻通风采光•首先，在对物权的归属、内容发生争议的情况下，利害关系人可以请求确认权利，从而明确争议的物权究竟属于哪一方、权利人的权利究竟包括哪些内容。•其次，在确认权利之后，如果一方的物权行使受到了侵害或者有受到妨害的危险，权利人可以行使物权请求权，请求返还原物、排除妨害或者消除危险。•第三，如果他人对物权造成了损害，权利人有权按照法律的规定要求对方承担侵权责任，请求其修理、重作、更换、赔偿损失。•此外，《物权法》还规定，侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。全面构建物权保护体系•第一，道路、绿地原则上归业主共有。对于小区中建筑区划内的道路，《物权法》明确属于业主共有，但已经纳入城镇规划、成为城镇公共道路的，则为国家所有。•第二，对于业主普遍关心的车位、车库问题。•第三，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。全面界定小区公用财产归属积极维护业主合法权益•第一，为物业服务机构“正名”；•第二，业主有权自行管理建筑物及其附属设施。•第三，业主有权委托物业服务机构之外的其他管理人管理。高度尊重业主选择物权法明确业主与物业的关系•第一，过分扩张行政权力，不适当介入民事关系。•第二，登记程序与登记规则不统一。•第三，不利于当事人办理和查阅登记，增加了交易成本，损害了交易安全。对不动产实行统一登记•随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定，回答了广大群众关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。•“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这是2007年10月1日起施行的物权法作出的明确规定。满70年后住宅建设用地使用权自动续•《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”。不动产物权变动登记方可生效物权法解读：不动产物权变动登记方可生效《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三，不动产物权变动只是法律的一般规定，法律也可能作出另外的规定。第二，没有登记只是不能发生物权变动的效果，但是双方之间的合同仍然是有效的。第一，对于在不动产上设定的物权来说，原则上其设立、变更、转让和消灭都要进行登记，才能发生设立、变更、转让和消灭物权的效力。•案例•老张把一套房屋卖给小李，双方只签订书面的买卖合同，并不能认为小李就取得了房屋的所有权。必须双方到房屋登记部门办理了移转登记，把房屋所有权移转到小李名下，小李才能真正取得房屋的所有权。如果双方还没有办理移转登记，即便小李已经支付了全部价款，房屋仍然属于老张；假如老张又把房屋卖给老王，且办理了移转登记，小李无权要求老王把房屋交还给自己，而只能要求老张承担违约责任，让他返还价款、赔偿相应的损失。之所以如此，主要是为了维护交易安全、节约交易成本。二、物权法之三驾马车保障房地产买卖房屋转让标志：产权登记法律来源———《物权法》第二章第一节第九条.防止一房两卖：预告登记法律来源———《物权法》第二章第一节第二十条买受人善意取得不动产：可不归还法律来源———《物权法》第九章第一百零六条三、房产角度透视物权法拆迁补偿规定，加大开发商开发成本预告登记制度约束开发商，填堵“一房两卖”非住宅用地未作明确规定，开发可能造成负面影响物权法给房地产开发商戴上紧箍咒车位、绿地、诉讼主体全面缩减开发商权利物权法设定通风、采光和日照要求，开发商造房受制物权法10大民生热点解析•1.不登记，房子不算真正属于你–法律规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。解析•2.异议登记15天内不起诉，失效–法律规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。解析•3.预告登记，防止“一房二主”–法律规定：签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。解析•4.登记机构出错造成损害，应承担赔偿责任•法律规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。解析•5.不动产登记费用按件收取•法律规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。解析•6.拆迁、征地应当给予足额补偿–法律规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。解析•7.国家抢险救灾可以征用房屋–法律规定：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。解析•8.建设用地使用权期满自动续期–法律规定：住宅建筑用地使用权期间届满的，自动续期。解析•9.财产被毁损，可要求恢复原状–法律规定：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。解析•10邻居枯枝欲坠砸车，车主可砍–法律规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。解析《物权法》实施解决你身边事•最近，因为车位的问题，让家住某小区的李先生感到困扰。“三年前我买这房子的同时，还在销售人员的鼓动下买了地面车位，本想着一劳永逸，谁想到《物权法》说地面停车位应该权属业主共同所有，那我以前与开发商签署的50年的车位买卖合同是不是属于无效的？如果是无效合同，我能否追回损失呢？还有合同作废后，我今后停车是不是就得打游击了？如果我想找一个固定停车位，该找谁去办理？费用怎么交……”车位哪去了？停车咋办？70年后房子还是自己的吗？•典型案例：长春市民吕先生去年在市内某小区花32万元购买了一套住房，可是他前些日子听说，根据我国有关规定，土地使用权期限最高为70年。他不禁犯了疑惑，“当使用期限到了之后，我的房子怎么办，70年之后房子还属于自己吗？”遭遇开发商“一房二卖”咋办？•典型案例：吴女士今年上半年订购了一套住房，并交了8万元首付款，但开发商始终以各种借口推托迟迟不签订购房合同。后来吴女士发现，开发商已把该房再次卖给另一位购房者赵先生，并与他办理了登记手续。那么，这套住房究竟应该归谁呢？遭遇邻居噪音污染咋办？•典型案例：小张楼上邻居寇女士整天在家放音乐，而且音响声开得很大。小张找了寇女士几次，但都没有得到有效解决。寇女士认为，自己在家听歌并不违法。小张能否要求寇女士赔偿呢？饭店排气扇对自家窗户咋办？•离关先生家不到2米的菜馆厨房排气扇正对着关先生家窗户，每天都有油烟味飘进来，弄得关先生家整天不敢开窗户。关先生能否要求对方赔偿呢？离婚后房子咋划分？•典型案例：小王和妻子小刘结婚3年多，由于感情不和而决定协议离婚。但双方都不想放弃婚后共同购买房子的所有权。那么，离婚后的房子应该如何划分呢？讨论•《物权法》给你的工作带来哪些思考？汉嘉销售代理公司销售管理部