用益物权

用益物权——对物的使用价值进行支配的权利用益物权概述•一、用益物权的含义。用益物权是对他人之物在一定范围内进行使用、收益的定限物权。其有下列特征：•1、用益物权以不动产、动产为权利客体（物权法117条：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。但物权法并没有规定动产用益物权）；用益物权概述•2、用益物权以对他人之物进行占有、使用收益为其权利内容，着重对物的使用价值进行支配；•3、用益物权是在他人所有之物上设立的权利，是他物权；•4、用益物权是一种定限物权。用益物权概述•二、用益物权基本原理（与担保物权对比）•1、用益物权为对物的使用、收益为目的的物权，故称为“用益物权”，它是对物的使用价值进行支配，是使用权，而非“价值权”；•2、用益物权以占有为前提，是一种“实在的权利”；•3、用益物权需要公示；•4、用益物权无“物上代位性”。用益物权概述•三、用益物权体系。•土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。•四、准物权。是指自然人、法人或者其他组织依法享有的对特定空间内的自然资源进行开发和利用的权利。准物权，根据《物权法》第122、123条的规定，包括：海域使用权、探矿权、取水权、使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。土地承包经营权•一、概念。土地承包经营权是指农业生产经营者为种植、养殖、畜牧等农业目的对其依法承包的农民集体所有和国家所有由农民集体使用的土地享有的占有、使用收益的权利。特点有：①土地承包经营权的主体有特定性，原则限于农村集体经济组织成员，其他成员要承包农地要经过特定的程序；②土地承包经营权的客体是农村土地承包经营权•集体所有的土地或国家所有由集体使用的土地；③土地承包经营权的设立的目的是从事种植、养殖或畜牧等农业生产活动。•二、土地承包经营权的取得。1、土地承包经营权的设立，即通过签定承包合同的方式进行，以书面形式，其内容见（教材P269），土地承包经营权自合同生效时设立，非经登记不得对抗善意第三人。其公示方式为取得权利证书，并登记造册；•2、土地承包经营权的流转，即土地承包经营权的转包、出租、互换、和转让等。土地承包经营权•三、土地承包经营权的效力•（一）承包人的权利•1、对土地的使用收益权；•2、对土地承包权的转包、出租、互换和转让的权利；•3、投资补偿权，如当承包土地被依法征用、占用；在承包期内承包人提前交回或发包人依法收回承包地；承包地依法流转时等情况下，承包人有权获得相应的补偿。土地承包经营权•（二）土地承包经营人的义务，与土地使用权人的义务相同，如依法缴纳承包费用；依约定方法和用途合理使用土地；不得对土地进行掠夺性经营等。土地承包经营权•四、土地承包经营权的消灭其事由有：•1、农地承包期届满；农地的承包期限为：耕地的承包期为：30年；草地承包期为：30至50年；林地承包期为：30至70年。承包期满，农地承包权消灭；2、承包人在承包期内交回承包地，主要有三种情形：①承包人全家变为非农业户口；②承包期内承包人自愿交回承包土地；③承包人依法转让承包权，此为承包权的相对消灭；3、发包人在承包期内依法收回土地；4、农地被依法征收。建设用地使用权•一、建设用地使用权概述。建设用地使用权，是指土地使用权人为营造建筑物或其他工作物而使用国有土地的权利（物权法135条）。建设用地使用权的特点：①建设用地使用权的标的物仅限于国有土地，集体土地上不能设定土地使用权；②设立建设用地使用权的目的在于在土地上营造建筑物或其他工作物（工作物不限于地表，也可以建造于空中与地下）；建设用地使用权•③建设用地使用权的取得方式有多种，有出让、划拨及转让等。④建设用地使用权具有流通性。•二、建设用地使用权的取得•（一）基于法律行为的取得。•1、建设用地使用权的设定•建设用地使用权的设定有两种方式：一是出让；二是划拨。建设用地使用权•①通过出让出让方式取得国有土地使用权的，使用权人必须支付出让金，建设用地使用权自登记时设立。•②建设用地使用权的划拨，是土地使用权人依据法律规定通过行政划拨的方式无偿取得土地使用权。根据法律规定，下列用地可通过划拨的方式取得土地使用权：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益性事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地；法律、法规规定的其他用地。建设用地使用权•2、建设用地使用权的让与：①以出让方式取得土地使用权的，转让房地产的，应当：A、按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；B、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设条件。②以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应办理土地使用权出让手续，并补交土地使用权出让金；或者虽然经批准不需要办理土地使用权出让手续，但应依照国家的有关规定将转让地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。建设用地使用权•（二）基于法律行为以外的事实取得，如继承等。•三、建设用地使用权的效力•（一）建设用地使用权人的权利：1、对土地的占有、使用、收益权。①对土地的占有、使用、收益，但不得违反土地的用途，要改变土地用途的要办理土地用途变更手续；②可在地上营造建筑物和其他工作物并取得其所有权；③可用土地使用权建设用地使用权•进行投资等。2、对土地使用权的转让、互换、出资、赠与或者抵押的权利，转让已如前述。出租和抵押要遵循“房随地走，地随房走”的规定。3、从事必要的附属行为的权利，如开路、筑围墙种植花木等。•4、建设用地使用权被提前收回时获得补偿的权利。建设用地使用权•（二）建设用地使用权人的义务•1、支付土地使用权出让金。2、土地的合理使用和保护义务。如应按照原定用途使用土地；征用土地后一年以上没有动工建设的，要收取闲置费，两年没有动工建设的，经原批准机关批准，由县级政府无偿收回土地使用权等。3、按照土地用途使用土地；4、恢复土地原状。建设用地使用权•四、建设用地使用权的消灭•（一）土地使用权消灭的事由•1、土地使用权期限届满；•2、土地使用权被撤消；•3、土地使用权被提前收回；•4、土地的灭失。建设用地使用权•（二）土地使用权消灭的效果•1、国家无偿收回土地使用权的，对其地上建筑物和工作物，政府要给予适当补偿；•2、国家提前收回土地使用权的，要扣除已使用年限给予相应补偿；•3、土地使用权期限届满而权利人未申请续延的，由国家收回土地使用权，但对地上建筑物及工作物，也应给予补偿。宅基地使用权•一、宅基地使用权的概念和特点•宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法在集体所有的土地上建筑住宅及其附属设施，供居住使用的权利（物权法152条）。其特点主要有：•（一）宅基地使用权的主体是农民集体经济组织的成员；•（二）宅基地使用权的取得一般是无偿的；•（三）宅基地使用权的客体是经依法批准划拨给个人建造住宅使用的集体所有的土地；宅基地使用权•（四）宅基地使用权的设立目的是供建造住宅及其附属设施而居住、使用。•二、宅基地使用权的取得和行使•（一）宅基地使用权的取得一般有三个步骤：1、申请；2、土地所有人同意；3、行政审批。•（二）宅基地使用权的行使1、取得宅基地使用权后，可以建造住宅及附属设施，以供居住、使用；2、可随房屋所有权的转让、出租而转让、出租；宅基地使用权•3、因房屋转让、抛弃等原因而丧失宅基地使用权的，原权利人不得再申请宅基地使用权；4、宅基地使用权为无期限限制的权利。•三、宅基地使用权的消灭•宅基地使用权消灭的原因有：1、宅基地被收回或者征收；2、宅基地的灭失。地役权•一、地役权概述。•（一）地役权是指为了自己的不动产使用的便利和效益，按照合同约定而使用他人不动产的权利。地役权具有如下特点：•1、地役权是存在于他人的不动产之上的物权；•2、地役权是以他人不动产供自己不动产便利之用的权利，但这种便利不限于经济利益，也包括精神上或感情上的利益。地役权•3、地役权具有从属性。即地役权必须从属于需役地而存在，其从属性表现为：①地役权不得与需役地相分离而单独转让；②地役权不得与需役地的所有权或使用权相分离而作为其他权利的标的，如不得以地役权单独设定抵押权等；•4、地役权具有不可分性。地役权是为需役地的便利而存在于供役地上的，必须及于需役地和供役地的全部，不能分割为数部分或仅为一部分而存在。需役地被分割时，各分割部分仍享有原有的地役权；供役地被分割时，需役地仍对各分割地分享地役权。地役权•（二）地役权与相邻关系的区别•1、相邻关系为法定的，而地役权则为意定的；•2、相邻关系不是一项独立的民事权利，更不是一项独立的物权类型，其与所有权共存，不得单独取得或丧失；而地役权则是一项独立的民事权利，是用益物权的一种；地役权•3、相邻关系是法律对邻近不动产的利用所进行的最低限度的调节，其对不动产所有权的限制与扩张程度较少；而地役权作为当事人逾越法定的相邻关系限度而约定的权利义务关系，对土地所有权的限制与扩张的程度较大，是对土地利用所进行的较高程度的调节；地役权•4、相邻关系中的当事人行使法律规定时，只要不给邻人造成损失，通常是无偿的；而地役权的取得既可是有偿的，也可以是无偿的，但通常是有偿的；•5、在采登记要件主义的法制下，相邻关系的成立及对抗第三人，均无须登记；而地役权的成立，由其为物权之一种的性质的决定，必须登记。地役权•二、地役权的取得•1、基于法律行为取得地役权，包括设定取得和让与取得。通过设定取得地役权的须用书面形式，地役权自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。•2、基于法律行为以外的法律事实取得地役权，如继承、取得时效等，但限于继续性的和表现性的地役权。地役权•三、地役权的效力•（一）地役权人的权利和义务•1、使用供役地的权利，但应选择对供役地损害最小的方式和地点进行行使。•2、为附属行为与设置的权利，如为了通行而修筑道路等。•3、行使基于地役权而产生的物上请求权，地役权人行使地役权时得排除包括供役地人在内的其他人的干涉和妨碍。地役权•4、地役权消灭后，工作物取回权与恢复供役地土地原状的义务。•5、维护设置的义务。地役权•（二）供役地人的权利义务•1、费用请求权；•2、使用设置的权利与分担维护设置费用的义务。•3、供役地使用场所及方法的变更请求权。•4、容忍及不作为义务。地役权•四、地役权的消灭•（一）因法定事由而解除地役权合同；•（二）土地灭失；•（三）目的事实不能，如汲水地役权因为水源枯竭而消灭；•（四）存续期间届满或约定事由出现；•（五）混同；•（六）抛弃。