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1中冶·钟鼎山庄部分花园入户的一楼产品与储藏室同步销售建议一、建议理由：1、目前在售的27#、31#一楼花园洋房，其私家花院南端挖有地下储藏室的入口通道，从设计图纸上看，该储藏室位于一楼主卧室的正下方，可以考虑将该地下储藏室与一楼花园洋房捆绑销售，尽可能减少客户出现以下情况：◎购买一层花园洋房的业主不购买与该房源相关的储藏室，影响该储藏室后续销售；◎购买其他楼的客户如要求购买由一楼花园入户的储藏室，可能直接影响到一楼业主的居家安全和隐私。通过采用一楼部分下沉式花园与相应储藏室同步销售的方式，来缓解以上两种不利因素，同时，常规情况下项目一楼都具有较大的销售难度，本项目也开始出现类似产品的销售滞缓现象，因此，项目组建议通过捆绑，增加该类房源的本身的产品附加值以及完整性，弥补27号楼部分类似产品的房型本身的不足，促进销售。二、该类产品在售房源的销售情况：表1：序号房号面积销售127-101158.06未销227-102160.6未销327-103160.6未销427-104158.06未销531-101166.81已销631-102162.89未销731-103162.89未销831-104163.8未销931-105199.22已销21031-106203.19未销2、该类产品在社区中的分布总量目前在售的该类产品尚有8套，而未来推盘的17、20、23、26、28、30号楼仍存有26套该类房源的分布，合计34套。三、销售方式建议1案场在接待销售的过程中即同释放将相应房源与储藏室同时销售的信息；在说辞中增加引导和优势分析；2考虑到本项目该类产品的面积都相应较大，总价较高，因此我们建议将该类产品对应的地下储藏室的单位价格低于其他储藏室的单位价格，以增加对客户的感染力，促进一楼产品的销售。3该类储藏室与相应房源同时销售后，分签两份合同（商品房、储藏室），以避免未来客户在房款发票开具、契税、贷款利息、未来产权办理等产生其他麻烦。四、储藏室销售价格建议：1、储藏室与房价的比率根据南京楼盘的通常做法，储藏室的价格约为房价的30－40%，而本案当前的销售均价约为14000－16000元/m2，则本案在不考虑当时市场状况的前提下可以4000-5000元/m2作为常规储藏室销售价格。2、项目组建议以上花园洋房部分一楼南入户下沉式花园的房源在同步销售储藏室时单价定位以下限3000元/平方米作为价格标准；以30平方米/个储藏室为例测算，单个储藏室总价约为9万/个。3、南京市部分在售项目储藏室销售价格列表：3项目推出时间推出（套）可售（套）已售（套）现售价去化比例中海06年88944940014.3万44．99%万科光明07年110922588411万79.71%朗诗国际07年8976927314-17万30.43%滨江奥城07年4063456112万15.02%紫鑫06年11.3万%拉德芳斯07年1696710213.3万60.35%银城西堤07年6025810-12万96.66%金马俪城07年46933213810-12万29.42%融侨未定不详%宋都未定不详%四、地下储藏室简单装修——提升附加值建议简单装修储藏室，墙面批白，地面为水泥压光地面，配备电源插座，引进宽带线、电话线、有线电视线，增加地下储藏室的功能性和实用性，也是增加房源卖点的方式。五、其他地下储藏室销售时间1、地下储藏室随着现有一层下沉式花园洋房房源一同推售2、也可在花园洋房整体推出后根据此类产品的剩余数量制定宣传专题，配合相应销售政策集中宣传后集中推出。钟鼎山庄项目组2009年4月