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东莞世联地产顾问有限公司2009.5中国·松山湖·锦绣山河整体开发思路及营销执行深化案谨呈：光大地产本次提案需要解决的问题：1、此次沟通不只是上次方案的细化，而是寻找整个项目的开发理念和价值提升——我们要的不只是一期产品的热销，更主要的是区域土地价值的提升；2、项目一期的营销执行细化——如何落实到产品打造和价值营销上；3、会所配套打造——会所功能规划及经营管理建议。体验之旅文化之旅东临松湖，以观烟雨。水何澹澹，山岛竦峙。树木丛生，百草丰茂。春风夏雨，水涡蜂房。日月之行，若出其中；星汉灿烂，若出其里。幸甚至哉，歌以咏志。观松湖第一部分：整体开发思路第二部分：一期执行深化第三部分：会所功能建议报告结构第四部分：附件1。精髓在项目整体价值的开发上，应贯以怎样的理念与精髓？价值与开发——滨湖生活内涵/松山湖富人标签/区域土地价值提升1.终极战略目标——南中国完美富人区2.价值驱动因素——湖景价值接受度最大3.执行重点——建立匹配价值的开发理念——滨湖价值的升华/湖居的价值延展——滨湖居住理念/文化内涵/价值展示体系本项目湖居价值挖掘价值理念二一三主题开发下的价值体系研判四地块价值分析及初步物业规划项目整体开发理念及文化精髓价值基础1——区域优势及高质素资源：松山湖目前已成为被认可的城市最高端的居住板块，但其价值仍有待进一步挖掘升华72平方公里规划面积，8平方公里湖区水域面积；如果说珠三角还有自然和纯净的话，毫无疑问的答案就是——松山湖500亩？50亩？区域级大盘价值挖掘关键——自我立势超越竞争区域级大盘运作总结——初期如何挖掘区域价值起势项目一期=项目整体价值基础2——大盘自身的可延展性：5000亩不仅仅是大盘与小盘的区别，更重要的是意味着从项目运作转化为区域运营1、大盘的价值更在区域的价值挖掘提升——借势？价值的提升？2、竞争层级已经不仅仅落入价格、产品？，而是转化为区域价值挖掘的层面。5000亩？50亩到500亩到5000亩可以操作的空间是不同的；当项目上升到区域层级，土地的价值提升凸现出来。本项目—具备湖居生活价值升华的基础山居文化湖居生活海居文化城市生活本项目？每一种资源豪宅，其实都是一种都市形态视野拓展：英伦湖区是英国人最热衷的度假胜地，有英国“后花园”之称，有柔美的山峰，茂密的森林和蔚蓝的湖水，也是英国浪漫派诗人的故乡入选《国家地理杂志》评选的“人一生一定要去的50个地方”距离伦敦６小时车程的湖区ＬａｋｅＤｉｓｔｒｉｃｔ，是全英国公认英格兰最美的地方，也是英国及欧美人士的度假圣地。那里远离尘嚣，遍地是牛羊，触目所及皆可入画，不见一丝一毫的雕琢痕迹。文化底蕴湖区资源配套设施物业价值生活内涵湖区有丰厚的文化底蕴，虽然与众多工业化大城市近在咫尺，湖区依然保持着恬淡与平静著名的湖畔诗人沃兹华斯曾说：“我不知道还有什么别的地方能在如此狭窄的范围内，在光影的幻化之中，展示出如此壮观优美的景致。”英格兰湖区孕育出不少诗人，著名浪漫主义诗歌奠基人沃兹华斯和妹妹多萝西长期居住在这里。沃兹华斯和另外两名著名诗人柯勒律治以及骚塞被合称为“湖畔诗人”。文化底蕴湖区资源配套设施物业价值生活内涵湖区酒店都独具特色，能提供恬静的地理位置和宾至如归的优质服务野猪宾馆水源宾馆在这里我们给您提供各种饮食地点，从提供精美食品的高雅的餐馆到地中海格调的餐馆，在那里的现代化气氛中有各种您喜爱的食品。麦吉恩蒂的爱尔兰主调的酒吧一直很流行，从花园眺望湖岸，夏天的户外餐饮另加别趣文化底蕴湖区资源配套设施物业价值生活内涵湖区提供各种度假设施，致力于打造除工作、生活之外的第三生活空间Golf高尔夫Fishing垂钓Yacht木船游乐Spa温泉Bicycle自行车Meeting会议Cate美食Club俱乐部Hotel酒店Café咖啡馆Art艺术Mountaineering登山“我们不是为了世界上多一处豪宅，而是在寻找一些生活替代它。”湖区生活的关键元素湖区生活“美丽的湖岸边，山、水、湖的天然组合，必然长出顶级的别墅，并演绎一种新的生活方式”真正让人引为豪的别墅、城堡，从来都是以建在风景优美的湖畔为上品。德国康斯坦茨湖多伦多安大略湖马萨诸塞瓦尔登湖西雅图华盛顿湖瑞士日内瓦湖……深圳香蜜湖杭州西湖武汉东湖北京红螺湖……文化底蕴湖区资源配套设施物业价值生活内涵清静、悠闲、放松的湖区生活：----远离喧嚣、亲近富贵，享受自然带来的安逸与建筑带来的尊贵，体验英格兰乡绅生活文化底蕴湖区资源配套设施物业价值生活内涵1.资源优势：一个风景如画的生态胜地2.历史人文：一个承载历史人文的区域3.物业配套：一种写意的生活梦想之地4.社区组织：一个注重人性的生活基地英伦湖区印象：启示：本项目打造湖居生活的策略也将从以上四个方面入手，“创造一个富人一生都在寻找的舒适生活场所”。本项目滨湖价值基础挖掘二项目整体开发理念及文化精髓三四一二一价值理念主题开发下的价值体系研判地块价值分析及初步物业规划客户特征2—极度低调、处于事业巅峰期置业偏好1——与国外顶级别墅客户成熟的消费心理相比，他们还处于比较初级的模仿阶段，热衷于学习并了解代表世界级的优质生活形态。客户特征1—顶级财富阶层，注重圈层资源置业偏好2——购买豪宅不可能单纯为了度假享受，强调别墅设计及配套等的社交功能，游艇和顶级度假别墅对于他们来说更多的是一种商务工具。客户特征3—资源占有，注重细节感受和功能延展置业偏好3——对优势的资源占有欲望强烈，注重尊贵、私享的价值观；注重产品细节和艺术品位。客户特征4—注重家庭关系的和谐置业偏好4——注重家庭关系的和谐完美，需要至少3个以上套房，并且要留有弹性空间协调不同功能需求。产品观：生活物质生活观：细节整体消费观：产品之外产品顶级豪宅客户——核心目标客户的特征研究世界滨湖项目价值分析——湖居概念升华：一种代表宽广、宁静、深邃，包含人与自然和谐共生的价值观地区湖名相关人物主题名人名言价值主张美国瓦尔登湖梭罗宁静致远，淡泊明志我来到这片树林是因为想过一种省察的生活，去面对人生最本质的问题，看看是否有什么东西是生活会教给我……简单和淳朴、宁静致远美国华盛顿湖比尔盖茨船屋Houseboat、游艇美丽的自然生态与先进的资讯科技－Houseboat，创新建筑意大利科莫湖但丁、雪莱、劳伦斯、哥特；李斯特，威尔第；帕瓦罗蒂，乔治克鲁尼，范斯哲自然与历史人文的完美结合科莫一直被誉为意大利最美的湖泊阿尔卑斯山文化根源欧洲最深的湖名贵数种加拿大安大略湖ScarboroughVillageTaylorSmyth宁静悠远、享受奢华都铎王朝别墅风格－都铎王朝别墅风格瑞士琉森湖歌德、维多利亚女王文艺复兴宫廷、官邸；中世纪教堂以及百年老店、长街古巷－文脉渊源瑞士莱蒙湖亨利.詹姆斯称、拜伦、巴尔扎克出奇的蓝色的湖有着沉思所需要的养料和空气西欧最大的湖泊文化渊源本项目地处国际级都市科技、生态圈，在城市文明与自然美景之间，掌控怎样一种决然不同的生活状态呢？每一种水岸生活，其实都是一种都市形态新湖居主义HARMONY&DEVELOPMENT和谐与发展1234一种代表包容性文化的居住理念一种代表创新发展的居住追求一种代表人与自然和谐共生的格调一种契合时代主题的价值主张ANEWLAKEISMLIFE1、一种创新的湖居生活体验什么是“新湖居主义”？游艇、湖岛、水上高尔夫，前所未有的生活体验。2、一种更贴近自然的居住理想什么是“新湖居主义”？鸟语。花香。珍禽。栖息。童声。欢笑。和谐。倦晚。如梦令—李清照常记溪亭日暮，沉醉不知归路。兴尽晚回舟，误入藕花深处。争渡，争渡，惊起一滩鸥鹭。年龄、爱好、语言、信仰，和谐社区。3、一种包容性的社区文化什么是“新湖居主义”？休闲、娱乐、购物、会务，包罗万象。“推动不同文明友好相处、平等对话、发展繁荣，共同构建一个和谐世界”。——胡锦涛湖的宁静，可沉淀尘世的喧嚣，可抚平躁动的欲念，可涤净繁杂的思绪。湖的深邃，令你无从猜想它莫测的源头，许是来自千里之外，极地高原上冰寒澈骨的雪山；许是来自地壳深处百转千回却不为人所知的暗流。千年不过一瞬，世事沧桑浮云。她如此安详谈定地存在于天地间，天空中的流云、飞鸟掠过它们美丽的身影，来则来了，去也去了，她看到了、听到了世间的美丽，湖变得更为沉静…什么是“新湖居主义”？岛居文化，与水结缘，享受远离“快”节奏的“慢”生活。。4、一种更为豁达安详的人性回归当度假遇见岛。。。真正决离城市的打扰，享有一份属于自己的空间，区别于普通的度假生活，有一方天地纯属私有。岛居生活，真正贵族的居住享受。私密舒适的生活，私家的水域，私家的园林，岛居生活提供终极的奢华生活体验与居住尊贵感。引水入陆，圈地为岛湖居“慢”生活，与城市隔离。生活中应该有这样的松驰与宁静“慢”的概念提练项目的休闲生活的精神内涵，同时也体现一种不凡的生活态度。正是这种“慢”才是富人们不为物质所束缚，真正地享受生活。这为项目填充可演绎的文化主张、项目形象的提升，将直接产生价格支撑和销售力。慢生活是有风情的、文化的。让身体学会感受自然的心灵本项目滨湖价值基础挖掘价值理念项目整体开发理念及文化精髓主题开发下的价值体系研判四地块价值分析及初步物业规划一一二三一二世界八大富人区之一，定位于融高尚住宅、休闲健康活动、高尔夫、会议于一体的混合使用型(mixed-use)社区。项目概况：区位：在澳洲布里斯班附近的湾区小镇，距离布里斯班市区1.5小时车程资源：阳光沙滩、河流、国家公园、丰富的野生动植物资源和峡谷保护区设施NOOSA居住功能别墅类产品+多层产品低密度/低层数（2-3层居多）运动休闲功能海滩、冲浪/高尔夫/游艇/潜水/动物园/温泉/Noosa节(网球节，爵士音乐节，三项全能运动比赛，冲浪狂欢节)配套设施spa与健身中心/会议与活动中心视野扩展：澳洲昆士兰NOOSA，吸引顶端居住人群的世界八大富人区之一Noosa的居住理念即是澳洲人最高的居住理想——“平衡和谐的人间天堂”澳大利亚人的理想城市，体现出多元化概念NoosaCommunity迎合了这些人尊重多元文化、重视社会平等、珍视高效多元的生活原则，因而成为当今世界八大富人区之一。动感滨海活动休闲轻松活动度假生活商务应酬自然人享受社会人管理Noosa湾区实现生活平衡人们追求“平衡”生活注重生活品质追求宽厚、包容的氛围需要“平衡,和谐”的社区城市背景：自由平等的社会理想世界著名的黄金海岸多元文化的发达国家尊重多元文化，重视社会平等、珍视高效平衡的生活原则和谐的居住理想是一种放松的，平等交流的，重视休闲健康的，彻底改变城市环境中的等级/忙碌/远离大自然、家庭的生活模式。人与自然和谐共处商务与家庭生活平衡多元包容的社区文化在酒店提供全面的服务，方便聚会和商务活动设计了适合全家人游乐的场所和设施哈斯汀街(HastingsStreet)是逛街购物的天堂拥有社区专属的管理委员会（NoosaCouncil）和谐与平衡生活的主张所有高尚建筑都依海而建2-3层的低层建筑，力求建筑与生态之间的统一启动了Noosa社区纲领系统，业主参与社区发展会所设施和服务也推陈出新，创意不断Noosamanor是布里斯班最有名气的早餐场所核心理念KPI(关键指标系统)科学的运营模式，体现多文化和世界性的社区特征在规划/社区环境/社区文化三个方向加以实践“新湖居主义”的承载——和谐与发展和谐共生自然环境人文活动建筑产品abc建筑与自然的融合场地整合：湖与坡、谷、岛的协调人与建筑的融合人性设计：建筑功能、尺度、材质及光影协调人与自然的协调尊重自然：保留物种、引进自然物种人法地，地法天，天法自然——《老子·道德经》建筑自然a湖区分层开发体系：岸畔小剧场湖岸垂钓旋转木马迷你小火车腹地居住会议设施度假酒店高尔夫草地保龄球湖面湖中岛屿观景岛屿野营湖中垂钓、游船观赏性动植物骑马野炊远足自行车湖泊开发规律：湖面旅游湖中岛屿上的观景活动、游艇、帆板、湖面观光湖滨岸畔湖滨观光和休闲运动等环湖延展区更大范围内的所有观光、休闲、疗养、会议、考察和居住旅游项目