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深圳写字楼租赁市场及南山写字楼市场研究平台沉淀：冯睿、那娜、易芬、崔峥琪报告思维导图深圳写字楼现状研究科技园写字楼市场研究深圳写字楼市场的新生力量——单一业权物业o.1N区域楼盘名称项目类型建筑面积（㎡）办公面积（㎡）入驻率租金（元/㎡/月）管理费（元/㎡/月）入市时间中心区嘉里建设广场甲级946287500060%18022.42007.09星河发展中心甲级10686038000100%————2007.09荣超中心甲级1433295521795%130-140162008.5中国港中旅大厦甲级560004000085%110192008.10中心西区时代科技大厦甲级11733010533012%90-110252009.52009年租赁办公供应面积合计118290.4㎡单一业权物业市场单一业权物业供应一览——深圳顶级租赁物业的价格天花板数据列表来源：中心区、中心西区中心区及中心西区单一业权产品整体租金为130元/㎡·月，为深圳顶级租赁物业天花板嘉里建设广场高度：约100米占地面积：7,003.5平方米建筑面积：约75,000平方米建筑层数：23层，地下3层标准层层高：4.1米净高：2.80米车位：约310个发展商：嘉里置业（深圳）有限公司中心区：单一业权物业供应明细。客户情况：嘉里建设广场为深圳首座单一业权物业，自入市以来以“高门槛入驻标准”界定客户，诸如微软等许多世界500强及国内百强企业为其主要客户群体，多以2-3层起租，租金水平180元/㎡·月。单一业权物业市场星河发展中心建筑高度：99.8m占地面积：9813.9平方米建筑面积：122358平方米写字楼面积：3万平方米酒店面积：5万平方米层数：地上24层、21层，地下4层车位：445个开发商：星河实业（深圳）有限公司中心区：单一业权物业供应明细。客户情况：1-18F租赁给平安保险，18-24F星河地产自用。单一业权物业市场荣超中心占地面积：14，316平方米；建筑面积：143，329平方米；高度：192.8米；标准层面积：约1，850平方米标准层层高：4.2米，标准层净高：2.9米；大堂净高：16米；停车位：509个；开发商：荣超地产中心区：单一业权物业供应明细。客户情况：入驻企业多以金融类、证券类及知名高端企业为主，半层及整层起租。单一业权物业市场中国港中旅大厦总用地面积：3668.5平方米总建筑面积：56439平方米高度：154米层数：29层停车位：242（辆）开发商：港中旅（中国）投资有限公司中心区：单一业权物业供应明细。客户情况：中国港中旅大厦为其总部大厦高区部分自用，只有少量单位用于出租。单一业权物业市场时代科技大厦占地面积：10695.79平方米总建筑面积：117330.77平方米每层面积：2400-5000平方米结构层数：28层；建筑高度：99.04米标准层高：3.75米净高：2.7米停车位：16（地上），499（地下）开发商：深圳市农科房地产开发有限公司中心西区：单一业权物业供应明细。市场情况：目前最新情况是17-21层对外销售，对外报价2.1-2.2万/㎡，低区对外租赁报价：90元/㎡·月，高区对外租赁报价：110元/㎡·月。单一业权物业市场标杆租金深圳写字楼市场单一业权物业租金的天花板：180-200元/㎡·月平均租金：130元/㎡·月区位集中于中心区和中心西区，还有少量物业分散在罗湖等区域客户主流客户为金融类、外资高端企业。深圳单一业权物业科技园写字楼市场研究北区：以安置大型生产型高新技术企业为主，该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。中区：逐渐发展成为以新材料、计算机、生物医药工程为主的高新技术产业区。南区：是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理、会展、金融等综合功能服务中心。科技园的基本规划:以北环路、深南大道为界共划分为北、中、南三个区域，在产业的规划上存有着一定的差异，其中南区为主流商务物业聚集地。深南大道北环路片区规划滨海大道初期中期远期在承接国际制造业转移的基础上的，以较为初级的加工业和制造外包为主；向自主研发和科级创新等高附加值产业转变，形成了目前自主创新能力强、高技术创新能力的产业集群。引进企业总部和金融业的技术支持部门，利用自身的优势、国家的政策建成一个更大的配套中心科技园产业发展历程：从初期加工制造业将逐渐转型为技术配套中心随着片区未来将定位成金融中心和总部基地，利用自身优势及成熟的片区配套，科技园片区对大中型企业的吸引力将会倍增。启：片区发展示06年公布的《深圳市经济特区高新技术产业园区管理条例》再次明确了以下三个政策：科技园的土地产权归政府，企业迁出土地收归政府；入园企业和入园项目需要受到审核；禁止工业用地改为商业；科技园目前商务物业主要分为三类：政府拥有产权的厂房和写字楼、协议出让的土地、完全市场化的写字楼；按照高新区管委会和深圳市物价局共同制定的《协议类产房管理办法》，政府从两个方面控制此类物业：控制出租比例，办法规定协议出让给企业的办公楼自用面积必须达到50%；统一调配，凡在园区内租赁物业的公司都必须递交申请到高新办，由高新办统一安排区域。相对于整个深圳写字楼市场，科技园片区具有一些特有门槛，从而形成相对“封闭、纯粹”的写字楼市场。片区政策园区相关管理条例园区商务物业类型园区商务物业管理办法科技园相对“封闭、纯粹的市场环境”，将带来多方位的均好优势。片区机会点外部建筑格局—低密度楼宇间距大，整体数量较少；内部办公环境—舒适性空中花园、人均资源占有率较高；企业运营成本—集约性市场化程度不高，运营成本较低；园区产业链——集聚效应同行业多喜欢集中在同一区域．科技园北区科技园南区科技园中区科技园商务物业租赁区域分布概述：——集中于深南沿线，其中以南区东西两侧最为密集片区租赁分布项目名称档次占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）竣工日期大族激光甲级————建设中，09年10月竣工腾讯大厦甲级——85000建设中，09年7月竣工长虹大厦甲级——75272建设中，09年９月竣工万利达大厦甲级6381.477736建设中，09年12月竣工松日鼎盛甲级1000066000总量约38万38万供应量的集中入市（部分企业自用）将带来激烈的片区竞争09年下半年片区内将有大批甲级写字楼集中入市,体量均超过德赛,可以预见未来片区市场竞争激烈.片区未来供应特点一：纯写字楼由大规模、实力强的企业开发。特点二：写字楼规模相对集中。特点三：南区纯写字楼地段优质。特点四：形象展示普遍较高。特点五：南区纯写字楼较全市其他商务区写字楼性价比更高。科技园南区写字楼概述：——形象展示较高、规模相对集中。南区整体分析·南区写字楼特点：南区深南沿线沿线写字楼多高层建筑，外立面时尚、高端、品质档次较高；租客面积区间：大多半层整层出租，少量划分为200㎡—400㎡小面积出租行业集中度低，以软件、科技、电子、建筑设计等行业为主运营成本：平均约90元/㎡·月写字楼出租率情况：为80%—95%片区写字楼特点概述：——（南区深南沿线）昭示性强、多高层建筑、企业多追求高端形象展示。南区深南沿线南区深南沿线项目名称档次占地面积（㎡）总建筑面积(㎡)层数租金均价(元/㎡)出租率起租期管理费（元/㎡）空调费车位费标准层面积(㎡)主力面积(㎡)飞亚达科技甲级8632830002070（可谈）95%2年710元/㎡固定1200/月非固定350/月东区2600西区3300900TCL甲级15147.283439.6A座11B座197080%2年10流量，加班加开额外300/小时固定350/月不固定300/月A座4000B座1500半层或整层创维大厦甲级11992.360916.81877.592%2年710元/㎡300/月2300700联想研发中心全部自用，不对外出租项目周边写字楼平均运营成本88元/㎡·月，平均出租率为89%。南区深南沿线名称创维大厦位置深南大道与科技南路交汇处东北侧物业类型纯写字楼规模占地：11992㎡、建面：60916㎡、标准层约2300㎡、层数：18层层高约4米空调有中央空调，7元/㎡·月电梯直梯10部，扶梯2部，三菱电梯出租状况租满面积划分方式划分为小面积段的出租，200㎡到300㎡租金77.5元/㎡·月管理费7元/㎡·月进驻企业IT、软件开发，港资、美资企业配套内部配套：停车场，外部配套：南区深南沿线主流竞争楼盘之一：租金最高的楼—创维大厦优势：物业管理较好、产品形象好。劣势：商务配套缺失、周边环境杂乱。名称飞亚达大厦位置科技南十路与高新南一路交汇处东北侧物业类型纯写字楼规模占地：8632㎡，建面：83000㎡，标准层：4000㎡，层数：20层高4m空调中央空调，按流量收费电梯4部三菱电梯出租状况租满，进驻38家企业，其中5家大客户租了2/3面积，面积划分方式多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租租金70元/㎡·月以上管理费7元/㎡·月进驻企业腾迅租赁5层、甲骨文（深圳）配套内部配套：停车场；外部配套：主流竞争楼盘之一：出租率最高的楼—飞亚达大厦优势：多企业总部入驻、运营成本相对较低。劣势：商务配套缺失、管理相对松散。南区深南沿线名称TCL位置深南大道与科技南路交汇处东北侧物业类型纯写字楼规模占地：15147㎡、建面：83439㎡、标准层A座约4000㎡、B座1500㎡、层数：A座11层、B座19层层高约4米空调有中央空调，10元/㎡·月，加班加开额外300/小时电梯直梯10部，扶梯2部，三菱电梯出租状况B座1300㎡、990㎡、700㎡三间单位未出租面积划分方式有200㎡-300㎡小面积出租租金70元/㎡·月管理费10元/㎡·月进驻企业IT、软件开发、科技、电子配套内部配套：停车场，银行主流竞争楼盘之一：配置最好的楼—TCL大厦优势：产品质素较好、昭示性强、形象较好。劣势：不能注册、出租率不高。南区深南沿线南区东部组团高层与多层交错面积区间：多半层以上，少量划分为30-0㎡—500㎡小面积出行业集中度低，软件、科技、电子、建筑设计等杂居。运营成本：平均约85元/㎡·月出租率：90%以上南区东部组团片区写字楼特点概述：——多层与高层结合、景观优势明显、出租率90%以上、租金水平略高于南区深南沿线。项目名称档次占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）层数租金均价（元/㎡）出租率起租期管理费（元/㎡）空调费车位费标准层面积（㎡）主力面积（㎡）及户型曙光大厦甲级2077(全包可谈）90%2年——加时100/小时3001050半层或整层方大大厦甲级2080（全包可谈）90%2年————3001200半层或整层中电照明乙级6000140007南区厂房改建：70北区写字楼：8095%1年7102302000半层或整层九州电器乙级A座9层B座6层7590%1年9计流量300每层2-3个单位富诚科技大厦乙级54001700098095%2年710加时300/小时地下350地上3002000整层或半层南区东部组团项目周边写字楼平均运营成本89元/㎡·月，平均出租率在90%。名称方大大厦位置科技南十二路与高新南一路交汇处西南侧物业类型纯写字楼规模建面：约2.5万㎡，标准层：1200㎡，层数：20层层高4m空调中央空调电梯日立电梯出租状况13F空450㎡、7F空900㎡面积划分方式多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租租金70元/㎡·月管理费10元/㎡·月进驻企业裕廊科技（深圳）、思源电子设计、深圳朗视科技配套南区东部组团主流竞争楼盘之一：配置最好的楼—方大大厦优势：外立面形象好、管理较好劣势：实用率低、本体配套缺失名称曙光大厦位置科技南十二路与高新南一路交汇处东南侧物业类型纯写字楼规模建面：约2.2万㎡，标准层：1000多㎡，层数：20层层高4m空调加时100元/小时电梯4部出租状况大部分企业自用，少量出租面积划分方式多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租租金77元/㎡·月（全包）管理费——进驻企业爱普生、迅雷配套内部配套：