赛菲尔大酒店可行性报告

1.赛菲尔大酒店（SAPPHIRE）可行性报告目录第一章总论1.1项目简介1.2可行性研究报告的编制依据1.3项目建设单位简介1.4研究主要结论第二章项目建设背景与建设必要性2.1项目建设背景2.2项目建设必要性第三章市场分析与预测3.1商务式酒店的流行趋势3.2项目建设条件分析和需求分析3.3滨湖新区建设条件分析第四章建设内容与规模4.1建设规模建设内容4.2经营内容第五章工程设计方案5.1设计依据5.2建筑设计5.3结构设计5.4第六章环境影响分析6.1周边环境状况6.2环境影响分析6.3环境保护措施及治理效果第七章节能7.1设计依据7.2节能措施第八章消防与安全卫生8.1消防8.2劳动安全8.3卫生防护第九章项目的组织机构与运作方式9.1组织机构9.2部门职能第十章经营方式与营销策略10.1经营方式10.2营销策略第十一章项目实施进度11.1项目工程实施计划11.2项目实施横道图第十二章投资估算12.1估算编制依据12.2估算编制范围12.3估算编制方法12.4投资估算12.5资金筹措及还贷第十三章经济效益评价13.1成本核算13.2利润估算13.3财务评价结论第十四章结论与建议第一章总论1.1项目简介1.项目名称：赛菲尔大酒店建设项目2.项目建设地址：安徽省合肥市滨湖新区徽州大道与紫云路片区3.项目概况酒店位于徽州大道与紫云路的交汇处，处于商业规划的核心部分，面积大约33亩周边邻近金源购物中心、滨湖CBD，休闲、购物便利。地理位置优越，它的落成将会提升该地的整体形象。4.项目建设内容和建设规模：塞菲尔大酒店按五星级标准设计，共有客房400套，贵宾房8套，主楼24层，总高106.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m2。地下一层建筑面积1270m2。5.投资估算及筹措资金总投资38079万元，其中：建设投资36099万元，铺底流动资金300万元，建设期利息2580万元。本项目资金筹措按以下方式进行：项目单位自筹28079万元；融资10000万元。1.2可行性研究报告的编制依据《中华人民共和国城市规划法》《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90《合肥滨湖新区总体规划说明》《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）《旅游、餐饮服务企业财务制度》酒店建设项目市场发展前景预测项目周边实际调查情况其他相关资料4.主要经济技术指标(1)本项目主要基础参数指标：项目指标备注占地面积56亩总建筑面积约2.9万平方米含地下人防及设备用房容积率3.73绿化率35%层数24F地下2层，地上22层地下车位200个每个车位占用建筑面积15平米，地下室除去设备用房等，其他设计为车位（2）项目主要技术经济指标预计项目总投资：1.8亿元预期建设期：2年1.3结论本酒店的落成可以推进五星级酒店的发展及酒店行业经营水平、服务水平的逐步提高，同时带动滨湖新区一批相关产业的发展，投资回收期为16年，其经济效益和社会效益显著。因此，本项目是可行的。第二章建设项目背景及必要性2.1项目建设相关背景合肥是安徽省省会，全国重要的科研教育基地，长江中下游地区重要的中心城市、现代制造业基地和区域学交通枢纽，滨临全国五大淡水湖之一的巢湖。合肥滨湖新区位于合肥主城区东南部，建设滨湖新区是打造现代化滨湖城市、提升省会形象和影响力，是落实合肥市空间发展战略规划非常重要的一个步骤，标志着合肥将从环城时代走向滨湖时代，因此，要按照“世界眼光、国内一流、合肥特色”的要求，高起点，高标准规划建设独具魅力的现代化滨湖城市，以彰显合肥的城市个性和特色。很多滨水城市都相继提出或着手建设滨水新区。“合肥市能否向巢湖方向发展成为滨湖城市”，这一问题得到合肥市的许多领导和市民的关注。作为合肥市空间发展战略提出的“一主城四组团--滨湖新区”中的“一区”，如何依托区域环境优势，进行准确的定位，并对其发展潜力、发展方式进行认真细致的客观分析是人们正待进行的全球国际招标的重要内容，也是本次国际论坛重要话题。巢湖是中国五大淡水湖之一，在安徽省中部、湖面因呈鸟巢状而得名，面积780平方公里，岸线总长约167公里，湖面海拔一般为8米，湖底最深处5米。百年一遇设计洪水位高程13.30米。环巢湖地区是吴头楚尾之地，也是华夏文明发源地之一，3000多年来生活在巢湖一带的历代先贤创造了灿烂夺目的文化，留下许多文化品质极高的名胜古迹，目前，环巢湖大道、方兴大道、包河大道（拓宽改线）、美丹路和新会展中心现已基本竣工，这就极大地推动滨湖新区的发展。合肥市滨湖新区，即指历次规划中预留控制的东南引风口地带和城市机场南部地带。区域内自然景观良好，水系较多，其具体范围为南依巢湖，北靠二环南路，西接上派河和合安高速、东临南淝河，规划总用地面积约190平方公里，其中312国道以北（北部片区）规划面积约27平方公里；312国道以南至十五里河（中部片区）规划面积约80平方公里；十五里河至巢湖岸边（南部片区）规划面积约83平方公里。根据城市总体规划要求，南部片区一期建设区面积初定为20—30平方公里。滨湖新区的建设将使合肥成为真正意义上的滨湖城市，沿巢湖风景线将成合肥的主要特色和魅力所在。新区的核心功能将体现为行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住等。滨湖新区是合肥未来通过巢湖，走入长江，融入长三角地区的水上门户，是合肥未来新形象的集中展示区。并通过“十一五”及更长时间的努力将滨湖新区打造成独具魅力的现代新城区和城市未来的新名片。为此，在滨湖新区拟开发展建设五星级酒店项目，以满足滨湖新区及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等发面需要。2.2建设必要性1.是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。本酒店的建设不仅能完善合肥滨湖新区的服务流通体系，适应产业结构的调整需要，而且对整个安徽省的服务体系的改善都将产生积极作用，必将推动合肥滨湖新区第三产业的发展。鉴于滨湖新区良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设本项目具有客观必要性。2.项目建设将促进本区经济和社会发展本项目建设后的营业收入将由住宿，娱乐，餐饮，会议及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上诉服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时，本项目的建设，落成，可以拉动当地很多行业的发展，同时，可提供新的就业岗位，缓解就业矛盾，有利于社会和谐发展，起到繁荣区经济的作用，为区内经济的发展创造良好投资环境，促进滨湖新区经济的快速发展。3.项目落成将带动本地区酒店行业发展本项目定位为五星级多功能商务酒店，他将引进更多先进管理经验以及营销体系，也将在同行内产生很大的影响，届时会有更多同行取经借鉴，完善自身管理，营销等体系，以带动本地区酒店行业更先进的发展。第三章市场分析与预测3.1商务酒店流行趋势商务酒店是以商务客人为主的酒店，一般认为商务客人的比例应该不低于70%.与度假者相比，商务客对于酒店的选择更调剔，但同时也愿意为服务支付更高的价格商务酒店是以商务客人为主的酒店，一般认为商务客人的比例应该不低于70%.与度假者相比，商务客对于酒店的选择更调剔，但同时也愿意为服务支付更高的价格。度假者希望的是在酒店找到家的感觉，迫求的是“宾至如归”，而对于日理万机的商务客来说，酒店还要有宴会厅、会议厅和商务中心。一家好的商务酒店通常有以下特点：位置好，距离商务活动中心比较近（商务客人的时间通常很宝贵，不愿意在交通上花太多时间）:酒店的商务设备齐全；由酒店管理集团统一管理。二、商务式酒店的流行趋势商务酒店的基础设施建设与传统高档酒店差不多，不同之处在于，商务酒店的服务对象具有针对性，提供的服务内容更具纯粹性。它是传统酒店的升级版。像住邦商务中心即将推出的商务版假日酒店，是“以高程度的商务配套，为繁忙的商务人士提供专业的商务服务”为全新定位，成为传统酒店升级后的商务版代表。为了充分满足现代商务人士在工作、生活、休闲三方面与“商务活动”及时协调的需要，这种商务酒店无论从产品设计上还是从专业服务上，完全围绕“商务”的核心要求进行运作。以住邦商务假日酒店为例，供量近30套，全部都是五星级以上配置的超豪华套房，大大超过国家规定的五星级客房面积的标准。这种酒店与写字楼同时开发的酒店社区形式，以最便捷的形式满足了商务人士接待重要来访客户，有的高端客房还带有会客厅，并且所有的客房均提供宽带接口等全方位的商务办公配置，在酒店服务方面，计划提供24小时服务，随时接受酒店预订，甚至可能提供按小时出租，即使公司的老板、员工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。同时还邀请有着丰富酒店管理经验，旗下管理着国贸酒店、中国大饭店等多家高星级酒店的国贸酒店管理公司进驻，负责酒店的经营和服务，以及酒店预订，以保证服务质量，而消费却比周边酒店优惠的多。酒店的专业商业服务将更好地为各界商务人士服务。滨湖新区毗邻五大淡水湖之一巢湖环境优美,水系众多，交通发达，在政府的大力支持下其将迅速的崛起。3.2项目建设条件分析及需求分析SWOT分析法S：处于滨湖新区正处于开发阶段有很多专业人士去考证，客源丰富O：滨湖新区正处于开发、进入阶段竞争力小有很大的发展潜力。滨湖新区沿巢湖岸边规划建设滨湖新区，是落实省委、省政府“加快现代化滨湖大城市建设，形成具有较强辐射带动力的省会经济圈”的决策部署，实现合肥从“环城”走向“滨湖”乃至“临江”的战略之举。在滨湖新区建设指挥部，吴邦国仔细观看了新区概念性规划宣传片，认真听取了孙金龙关于全市经济社会发展和滨湖新区规划建设情况的汇报。基本简介世界上许多国家或地区有过新城建设的实践，如作为城市副中心的巴黎德方斯和作为新产业基地的韩国茂山工业城。新城战略作为解决大城市问题，其后又成为城市复兴与区域开发的重要手段，新城开发的确在城市和区域复杂过程中发挥了巨大的作用。中国正处于高速城市化发展的阶段，新城建设成为当前一个较热门议题有其必然性。合肥由建国之初5平方公里左右发展到现状规模，在不同时期同样经历了新城快速扩张，特别是20世纪90年代以后，经历了以国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区（以产业发展为主导）和新站实验区（以大型基础设施建设项目带动）为代表的新一代新城的建设，和以疏解城市功能提高城市效率为主导的政务文化新区即第二代新城的建设。合肥的城市品质、城市规模、人口规模、经济实力、城市竞争力、城市首位度都得到了长足的提升，但与经济发达地区城市相比合肥市省会城市的地位仍较弱。因此，合肥城市提出了“141”战略构想。滨湖新城、科学城作为第三代新城的提出，必将对合肥城市竞争力和品质的提升产生重大意义。合肥滨湖新区荣获“2010中国最具海外影响力明星市（区县）”3.3滨湖新区建设条件分析合肥滨湖新区规划图很多滨水城市都相继提出或着手建设滨水新区。“合肥市能否向巢湖方向发展成为滨湖城市”，这一问题得到合肥市的许多领导和市民的关注。作为合肥市空间发展战略提出的“一主城四组团--滨湖新区”中的“一区”，如何依托区域环境优势，进行准确的定位，并对其发展潜力、发展方式进行认真细致的客观分析是人们正待进行的全球国际招标的重要内容，也是本次国