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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。传承中华文化走向国际的五星级酒店式公寓领位盘锦商务生活永利辽河左岸项目酒店式公寓产品定位及户型配比建议沈阳中原物业代理有限公司沈阳Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010A.第一部分辽河左岸酒店式公寓与城市发展契机B.第二部分一线二线城市典型公寓项目例举C.第三部分辽河左岸酒店式公寓产品定位D.第四部分辽河左岸酒店式公寓目标客户定位E.第五部分辽河左岸酒店式公寓产品战略F.第六部分辽河左岸酒店式公寓物业发展建议3920232527报告内容页码Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010辽河左岸酒店式公寓与城市发展契机Part1Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010辽河左岸酒店式公寓产品概况“辽河左岸”项目公建部分拥有五星级酒店、会展中心、文化娱乐广场、商业街、综合办公楼等多业态。酒店式公寓总建筑面积41240㎡，户型结构涵盖平层和loft两种结构。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010盘锦城市价值基点：盘锦城市经济增长稳定，未来能够保持可持续性增长；已经形成石油装备和船舶工业两大基地，旅游业、房产业等第三产业正在成为产业正在成为产业新生代。辽滨船舶工业基地盘锦石油装备制造基地Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010区域价值基点：随着盘锦产业升级，经济发展的不断深入，盘锦面临前所未有的机遇，与国际的联系越来越紧密，朝气蓬勃的经济发展、产业转型产生的大量中小企业办公需求以及盘锦原有的大量长包房客户居住和投资需求为盘锦未来蓬勃发展的酒店式公寓市场带来大量的客群。多业态城市综合体出现房产项目主要分布市区行政分区Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010项目规划商业街、18洞高尔夫球场、五星级酒店、会展中心等为项目走向国际化提供了前提，为公寓业态出现提供价值基础。酒店效果示意会展中心效果示意商业街效果示意Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010辽河左岸酒店式公寓与城市发展契机：项目规划需要规划高品质酒店式公寓为蓬勃发展的盘锦经济，为盘锦的城市转型，为项目规划的会展中心、五星级酒店、高尔夫球场作有力商务和商用配套。会展中心、高尔夫球场配套1盘锦市场缺乏高品质商务公寓2五星级酒店需要高品质公寓优势互补3辽河左岸公建效果图Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010一线二线城市典型公寓项目例举Part2Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010基于目前盘锦市场缺乏真正高品质商务公寓的现状，中原将国内一线和二线城市的高品质公寓项目进行例举，并从中得出一些倾向性结论。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010深圳东海岸海上墅——别墅里面的公寓基本指标：开盘时间：2008.05-31开盘均价：30000元/平米认筹金额：20000元产品性质：酒店式公寓付款方式：三成首期物业管理：万科物管，金钥匙服务总套数：172套户型面积:以60平米的一房和90平米的二房为主产品特点：带4000元/平方米全屋品牌精装修（西门子、博洛尼、科勒）两房全海景双阳台，一房山景带一个阳台；2室2厅1卫1厨89㎡楼层户型价格（万元/平米）16F2房3.51房3.110F2房3.31房33F2房3.11房2.7项目简介Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010天津万科金奥798——小跃层公寓70、80、90品味之选项目简介建筑面积43㎡双厅双卫小跃式LOFT公寓项目简介：天津万科金奥国际，总建筑面积为160000平米，住宅约8万㎡，公寓约5万㎡，写字楼及商业约3万㎡。户型点评：入口处设置玄关灯开关和玄关柜。一体式的玄关柜设计，柜门镶嵌整面镜子，在节省空间的同时满足多功能的收纳需求。卫生间系统：双卫设计。厨房系统：开放式设计图行天下，预留了多个插座的位置，体现了现代简约的生活方式。厅房系统：双厅设计，餐厅、客厅既相互独立，又有机结合；4.8米挑空共享、2.9m大飘窗设计；卧室系统：18平米方正卧室，休息区、阅读区及衣物储藏区合理的划分，保障了居住的静谧与舒适。效果图Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010北京金地名京LOFT公寓——金地集团北京LOFT公寓项目建筑面积77.25平方米项目简介北京金地名京项目占地面积4.5万m2，建筑面积约12万m2，商业面积近1万m2，绿化率35%。其产品由75-90平米的挑高客厅精装loft公寓与84-140平米的flexible公寓构成，竖向横向弹性空间创新，以及双大堂的豪华设计，更是将产品打造到极致。Loft公寓的使用率超过140%，LOE玻璃和三层中空防噪玻璃让你享受城市的便捷的同时远离尘嚣。户型点评：一层客厅空间挑高高达4.8米，并伴有大面积玻璃窗设计，采光十分充足。二层有两间卧室，属于静态设计，动静分区明显，是这套LOFT公寓的又一特点，二层还独立设计了一个卫生间，充分为业主考虑，保证了私密空间同时又提高了夜间如厕的安全性。值得一提的是有个“屋顶设计”，斜屋顶下空中小阁楼形成具有风格化的LOFT。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010亚洲时尚公寓位于和平区民主路181号（沈阳中山公园附近），占地面积5200平米，建筑面积53430平米，层数:平层31F\复式20F,复式层高5米。35㎡大面积落地窗，7米开间。大堂挑高11米，有两部外挂电梯。精装修标准为1000元/㎡。沈阳亚洲时尚公寓——公园地产打造离尘不离城的商务生活项目简介4.8m挑高复式落地景观窗2部外挂观光电梯楼层产品类型电梯数量面积区间4-31F平层1个单元4梯15户35-65平5-20F复式（LOFT）1个单元4梯12户68-128平LOFT精装修效果图LOFT精装修效果图Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010沈阳钻石星座：沈阳太原街商圈典型复式公寓项目项目简介：钻石星座毗邻沈阳主干道——南京北街，可由此进入中山广场、市政府及皇姑区老城区。东北侧为北二马路，西南侧是吉安路，西北侧南宁北街。产品规划全部为38-49平米复式小户型公寓，举架3.8米，较低单价低总价，户型面积差别不大，可供选择产品较为单一。总体档次较低。精装修标准为2000元/㎡。标准层平面图示意项目标准层平面示意项目简介Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,201082.16平44.13平43.61平52.09平52.10平53.12平67.17平67.18平67.79平67.78平54.16平53.56平74.48平74.49平94.84平电梯2部电梯2部华府天地总占地面积17万平方米、总建筑面积约190万平方米，全案涵括五星级酒店、5A甲级写字楼、城市景观花园/停车场、会议会展中心及高档公寓，建成后将成为一个充分满足一站式服务需要，集购物、美食、休闲、娱乐、文化康体、服务、旅游、酒店、写字楼、会议会展中心、酒店式公寓等多功能为一体的城市现代服务业集聚区。装修标准为600—800元/㎡。知名物业公司顾问和管理。项目简介沈阳华府天地：沈阳金廊和北站商务区业态最全的城市综合体。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010沈阳皇朝万鑫公寓：沈阳售价最高的公寓4梯22户11-37层样板楼层平面图项目简介：位于沈阳五里河商务区，南向可观浑河，是沈阳第一高的首座白金五星级国际大厦，建筑由三塔楼构成，设有白金五星级国际酒店、国际5A写字楼、精装豪华公寓、国际名品店、国际金融中心等服务功能。现在推出产品为精装修标准5000元/㎡的产品。公寓所有户型中，150平米以下中小户型占50%，200—600平米跃式户型占50%。项目配有4部6米/秒的奥的斯电梯，远大直燃中央空调，美国PBI卫星电视系统等。并拥有高端商务会所。家居智能化：韩国COMMAX智能家居管理系统、远程可控系统等。瑞典VingCard电子门锁管理系统霍尼维尔消防报警设备、烟感器地板拼花、进口壁纸项目简介室内配备空调：远大直燃中央空调(FCU风机盘管空调)取暖方式：地源热泵卫星电视：美国PBI卫星电视接收系统热水：有(锅炉供应)煤气：无结构标准层面积:1300平标准层套数:22套(样版层)净高:3.35米层高:3.5米Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010项目简介:位于沈河区惠工街217号，占地面积:0.5725万方，建筑面积:3.2883万方，层数为24层（4-11F产权式酒店、12-16F公寓、17-24F为LOFT，物业公司:豪生国际酒店集团。复式公寓的面积为36-56平，体量相对较大。并且4.8米挑高以及小户型面积区间设计并可自由分割，这些都足己支撑复式的功能实用多样性。清水交房德郡7号——五星级私产酒店上的LOFT公寓项目简介复式（LOFT）各面积段配比020406080100120套数168967236㎡45㎡50㎡56㎡每两层有一个约10米挑空大厅并配备落地窗17-24F为LOFT，层高为4.8米可任意分割。Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010大气亮丽的外立面、豪华大堂、豪华公共区域装修是酒店式公寓开发成功的必备因素，自身建设的商务配套成为项目的主要亮点；2以低于100㎡中小一室两室户型为主力和畅销户型，具创新概念的LOFT公寓成为公寓市场的主流产品之一；3知名物业公司服务或者担任物业顾问提升项目品质；4多数位于城市核心区或者配套较全的地段，项目关联业态多，较小单一业态存在；1国内一线和二线城市公寓项目特点小结多数项目公寓产品为精装修，标准多在1000元/㎡以上，更有精装精配产品推出。5Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010酒店式公寓产品定位Part3Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010中原建议：走精品路线，以辽河生态资源为主题，文化为核心开发理念，以国际化为主要特点。因素2.中原建议：走精品路线，以辽河生态资源为主题，以国际化为主要特点。因素1..通过项目自身特征及市场分析，项目跟随产品市场主流方向，借助市场热点大势，认同产品基本特性因素3.公寓概念定位：度假式国际化滨河文化生活。...Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010酒店式公寓市场定位为：辽河南首席国际五星级文化酒店式公寓。原则方向定位123原则：居住者在每一个地方、每一个角度都能感受到大盘优越配套，如同度假；最大限度的利用地块河景资源、景观资源、交通资源，以辽河文化为代表的中华文明传承。方向：项目打造的是盘锦首个国际化居家型五星级文化酒