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CBD掘金行动！金阳大厦整合推广策划案达观机构2009年8月12日版权所有敬请尊重地段、地段，还是地段！价值、价值，还是价值！在松桂园这片长沙历史最厚重的土地上在芙蓉中路这条长沙最繁荣的金融商务中心(CBD中轴上)投资600亿的长沙金融城，正式确立以此为中心一个长沙无法复制的CBD铂金公寓，将由此诞生于此！芙蓉中路南有摩天1号，北有希尔顿公寓CBD双价值楼王，必将形成！项目推广基本目标精准定位，震撼表现塑就金阳大厦长沙出众形象低成本，高成效造就金阳大厦高价入市多渠道，高技巧成就金阳大厦持续热销CBD掘金行动步曲5市场及区域分析篇发现CBD项目SWOT分析篇价值CBD市场定位探索篇重塑CBD整合推广规划篇掘金CBD媒介策划篇策动CBD区域及市场分析篇——发现CBDONE每个城市都有自己CBD它是城市发展的引擎创造着无穷的财富成就着无数人的理想项目所在的松桂园就是如此！我们认为本项目区域价值能与之比肩的是纽约的曼哈顿东京的六本目巴黎的香榭丽舍香港的中环上海的陆家嘴广州的珠江新城5年来长沙CBD蓬勃发展从2004年第一次提出建设长沙芙蓉中央商务区的构想至今，长沙芙蓉中央商区已经展现出良好的发展态势与前景，产业聚集初步凸现，金融、商贸、商务、信息四大板块精彩纷呈，引领中央商务区蓬勃发展。5年来，长沙CBD公寓高位畅销与中央商务区(CBD)规划同步，长沙中心片区的房地产市场火热起来。摩天1号、君临国际、中天广场、湘域中央、印象天心、君悦等一批中心片区的楼盘持续热销。据调查，大部分CBD公寓均价超过5500元/M2，有的甚至每平方米卖到8000元/M2。小户型进入长沙市场时日不长，但是它的生存能力和扩张速度却让人叹为观止。从第一代的“和府”信息大厦、青年公寓、锦绣中环，到第二代的五一新干线、景江东方、BOBO国际、三角花园星城、英尚国际、蚂蚁工房、颐美·现代城，到第三代的汀兰雅苑、YO’领域、芙蓉公馆……小户型的浪潮一波连着一波，上市面积和总销售值都在年年增长，市场供应呈现出井喷之势，成为星城楼市一道亮丽的风景线。5年来，长沙中心区小户公寓量价齐升中心片区，现有小户公寓分布状况目前长沙小户公寓分布越来越广泛，大都分布在二环线以内，目前最突出的为五一广场——黄兴路片区、芙蓉中路—八一路火车站——杨家山片区、窑岭——韶山北路片区。这四大片区都属于中心商业地带，经济发展较好，升值、投资潜力较大，适合小户公寓发展。芙蓉中路沿线小户公寓分布情况芙蓉中路是长沙CBD主轴，其优越地段是开发高价小户公寓首选之地。现在芙蓉路沿线的城市中心小户公寓项目极少，项目周边几个小户公寓项目均处于售罄阶段，项目面临的竞争较小，以下几个楼盘的特点和推广如下，对我们具有一定的借鉴作用。摩天一号地处CBD核心区域，配套成熟；周边有新世纪体育中心，具有生态办公理念；摩天轮属于城市地标，项目昭示性极佳。综合评定约50%，一栋未开剩余货量写字楼6800-7500元/平米.公寓6500元/平米价格走势2009年4月入市时间100727.2平方米体量公寓·商务·商业钻石级综合体形象定位四达新时代广场地处芙蓉路，地段较好，价格上具备一定优势。综合评定8%剩余货量均价:4500-5500元/平方米价格走势开盘时间：2007-09-10入市时间占地面积：9008.0平方米建筑面积：89746.0平方米体量形象定位创想一座城市的荣光其小户型销售情况较好，受到了年轻客户、白领阶层和投资客户的青睐。综合评定小户型公寓基本售罄剩余货量其中芙蓉路和开福寺路路口的一栋为小户型公寓，5000元/平米价格走势开盘时间：2007年11月25日入市时间占地面积：56066.0平方米建筑面积：305600.0平方米体量天健芙蓉盛世形象定位联合国授予全球人居环境社区奖当长沙市场的很多楼盘都标榜自己地处CBD的时候，试图以城市中心来提升自己的价值的时候，谁能真正的做到问心无愧？本案才是在长沙CBD中心，CBD上唯一的铂金酒店公寓投资价值聚合体价值楼王，在长沙无与匹敌！说的准：一个清晰有力的定位说的好：一个震撼市场的产品包装说的有力：一种强而有力的推广手法金阳大厦怎么才能呐喊呼出震撼长沙的声音？项目SWOT分析篇——价值CBDTWO项目基础信息建筑面积：15000多平方米总套数：230多套容积率：6.8户型：主要有44-60多平米等户型，户型比较紧凑。价位：预计6500元∕平米地段：松桂园城市CBD核心区（芙蓉中路一段）物业形态：酒店式公寓城市的CBD，城市的最中心项目SWOT分析之优势（S）1、地段优势：芙蓉中路中心位置，松桂园CBD金融城核心区域，地段显赫。2、配套优势：烈士公园、省体育场风光，近湘雅医院…，周边配套设施丰富至极3、产品优势：概念性艺术建筑，创新型实用小户，电梯配置充足；建筑用材十分考究高档，24小时热水、光纤宽带、智能家居生活。4、升值潜力：长沙罕有的绝版地段带来的无限升值可能，230套限量发售。显性优势1、区域空白：周边市场处于空档期，小户型项目在区域内基本无竞争。项目稀缺价值。2、市场大势良好：中小户型的持续热销，这个对于项目的入市提供了良好的市场环境。2、城市CBD发展：长沙市政府战略构想，未来5－10年，芙蓉CBD将成为全湖南的金融中心、商务管理中心、数字化中心、购物中心与文化娱乐中心。项目SWOT分析之机会（O）隐性优势1、生活污染：城市CBD核心区域的汽车噪音和尾气，对生活有一定的干扰。2、自身缺陷：项目规模超小，停车位太少，完全不能满足使用要求项目SWOT分析之劣势（W）项目SWOT分析之威胁（T）1、不确定性：营销推广无可参照，超小规模、高价小户型项目，没有类似案例，因而操作具有一定的不确定因素。2、超高价格：经过09年经济危机的影响，消费者购房投资对价格更加的敏感。核心价值：CBD中心•价值聚合体芙蓉中路+松桂园CBD+地铁1号线+运达喜来登+烈士公园+省体育场+艺术立面+24小时热水六大铂金价值：铂金地段：芙蓉中·松桂园·CBD轴心，地铁1号线出口，投资价值聚合体；铂金地位：近省委、省政协、省卫生厅、省体育局、省出版局等，龙脉宝地聚人杰；铂金文化：据湘春路千年文脉，依湖南日报、湘雅医学院、长沙一中、省博物馆等；铂金配套：俯瞰烈士公园、年嘉湖、省体育场风光，近湘雅医院、喜莱登酒店等；铂金配置：铂金质感艺术立面；24小时热水、光纤宽带、智能家居，形象出类拔粹；铂金户型：36-66M2精锐豪宅，方正实用；巨幅玻璃幕窗、空中花园，商住皆高档；项目总结：金阳大厦6大价值解构结论三：如何让充分发挥产品的地段优势，成就项目价格最高化。结论一：如何让项目的价值最大化，完成项目形象的最高化。结论二：如何展现项目的稀缺性，体现出项目的绝无仅有。市场定位探索篇——深挖CBDTHREE（一）客户定位基于项目CBD核心地段、绝版小户的特点。我们的项目的客户定位主要以2次以上置业的投资客为主。同时还有一部分的年轻自住过渡客。项目周边项目地处CBD核心地段，高档写字楼、政府行政部门、大型医院、名校林立。医生、高级白领、企业主、政府官员、老师等都将是我们的目标客户。投资型：主力客户群他们是政治资本家、是金融资本家、是高级知本家、是知名演艺圈人物、是享誉江湖的企业家、是名门望族的二世弟子等等。总之，他们多半事业成功，财富可观，同时在各自社交圈中具影响力。地域：周边1公里企事业单位高层为主体，辐射全市乃至全省年龄：30~45置业次数：二次以上看好：区域王者地段和未来发展前景担心：担心投资价格风险策略：1-传达绝版地段仅有的230套房源，错过将不再有2-区域投资现在和未来升值前景传达自用型：次要客户群他们是周边原住民（或周边学校、企业的工作人员）、周边租户，对项目周边情况熟悉、前景看好。一次置业为主力、年龄普遍在26~35岁左右，家庭条件优越。置业用于过渡，同时也是为未来的投资。看好：CBD绝版地段、生活配套、价值成长潜力、居住生活氛围、物业使用价值担心：价格太高，物业管理使用成本过高分析：这是群热爱生活，追逐潮流的年轻人！他们热爱都市，宁要都市一张床，也不要郊区一间房子，面积可减可小，但居住感受应该是高端的，优越的。同时渲染酒店公寓无可复制的绝版地段和居住品质有利于增加项目附加值，降低客户对项目的价格敏感度。策略：侧重在推广中进行两个方面的宣传——1-城市铂金地段的渲染2-居住档次渲染目标客户群细分就项目所处区位、档次定位、价格区间。以及目前市场在售高端项目的客户群范围进行推导，我们认为，我们的目标客户群细分为是：核心群体松桂园周边原居民、芙蓉路、五一路上高级白领、中小企业主与商户、全市向往都市生活的年轻白领等。湘雅一医院、市第一医院、省妇幼保健院等上万名医生、湖南日报、三湘都市报、省出版局、省体育局及周边企事业单位中高层领导等。补充群体周边城市私营企业主、政府官员，省外投资客等辐射群体A目标客户群定位：群体划分他们实际就是一群：财智金领阶层居住与事业同步，身份与享受兼备他们追求：A目标客户群定位：群体划分目标客户群定义（二）项目定位建议市场决定了本项目一入市将弥补松桂园CBD核心高端小户酒店公寓的空白，在长沙的稀缺价值是显而易见的，热卖不是悬念！关键是如何让项目以长沙最高的价格持续热卖。怎样的定位是入市的第一步！再进一步深挖项目的价值。深度挖掘项目的核心价值一、外围环境价值地处CBD中央商务区——高端价值位于芙蓉CBD核心圈北侧，长沙金融街上，紧邻CBD核心，商务氛围浓郁。高端价值凸显！地处CGD中央政务区——高档价值临近省委、省政协、省卫生厅、省体育局等政务机构，是长沙的权力中心；高档价值凸显！CCD中央文化区——高知价值湘春路千年文脉近在咫尺，紧依湖南日报、省新闻出版局、湘雅医学院、长沙市电子工业学校、长沙市一中、周南中学、明德中学等十多个教育机构，人文氛围浓郁；高知价值凸显！CLD中央居住区——高成熟价值瞰烈士公园，眺沿江风光，观省体育场，更近金色大帝KTV、钱柜等三十多家餐饮娱乐机构；喜来登、南方明珠、好来登等二十三家酒店；湘雅一医院、长沙市第一医院、湖南省妇幼保健院等十一所医疗机构；家乐福、东方百联、美美百货、国美电器等大型购物商场，共同构成10分钟生活圈；高成熟价值凸显！交通核心区——高速交通价值位于长沙中轴芙蓉中路上，将于2015年投入运营的长沙地铁1号线，分站距离项目仅400米，将为项目所在区域的发展带来新一轮的提速。高速交通价值凸显！区域未来规划——高发展价值按照长沙市政府战略构想，未来5－10年，芙蓉CBD将成为长沙的金融中心、商务管理中心、数字化中心、购物中心与文化娱乐中心。芙蓉CBD影响力将被最大的量的放大，项目地段具备巨大升值潜力。高发展价值凸显！二、产品自身价值建筑设计——独栋高科技建筑项目规划设计为独栋流线型设计。时尚、高端、现代的动感立面设计，同时引进先进的酒店科技，服务居住，为长沙CBD核心圈树立又一形象标杆和居住标杆。绝无仅有的高端科技和形象价值凸显！整体规划——CBD高端酒店式公寓因为项目的规模、户型、车位的局限性，项目主要规划为CBD高端小户酒店式公寓。并配有二十四小时热水、小型公共餐厅、千兆以上高速宽带网络和酒店式有线电视接收器绝无仅有的高端居住价值凸显！价值分析外围环境自身产品绝无仅有的6高价值成就项目绝无仅有的2极价值成就项目高档次高格调结论本项目完全具备成为CBD中心·价值聚合体树立长沙“CBD铂金5星级酒店公寓标杆”打造长沙最具价值的CBD绝版小户豪宅建立形象标杆项目建设目标物理定位推导要令项目成为CBD的超高端公寓项目，就必须：“打破度量衡，改变参照物”——强调“以我为主”，进入无竞争状态订立城市铂金级CBD公寓的价值样板，以领跑者的角色树立“价值以我为标准”的独特竞争模式物理定位推导因为价值，金阳大厦将如稀有的铂金一样耀亮星城！吸引着所有长沙人的目光！芙蓉中•松桂园•CBD轴心•投资价值聚合体；瞰烈士公园，眺沿江风光，观省体育场长沙首席绝版小户酒店公寓，注重舒适性，全城瞩目紧紧依邻湘春路千年文脉，紧依湖南日报、省博物馆和长