2011年长沙市房地产市场年报

2011年长沙市房地产市场年报◇长沙市房产信息中心长沙市房产研究中心注：本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。2011年在以“限贷”、“限购”为核心的房地产市场政策调控下，长沙商品房市场供销双降，二手房市场持续低迷，房价开始出现实质性的松动。总的来看，调整、回归是今年房地产市场发展的主要特征。2011年我市（含三县市）预计完成房地产开发投资约860亿元，同比增长约26%。商品房施工面积约7670万m2，其中新开工面积约2300万m2，同比增长约15%、0%；竣工面积1570万m2，同比增长约13%。2011年我市（含三县市）累计批准预售2012.82万m2，同比减少5.65%；实现商品房销售面积1796.38万m2，销售金额972.84亿元，同比分别增长-16.08%、4.63%。Part1长沙地区房地产市场基本情况一、新建商品房批准预售情况小结：2011年长沙商品房新增批准预售量同比略有下降，但内六区降幅明显2011年全市新建商品房累计批准预售2012.82万m2，同比减少5.65%，其中住宅批准预售1766.21万m2，同比减少5.94%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售1371.31万m2，同比减少16.81%，其中住宅批准预售1207.50万m2，同比减少19.05%。从各区县情况来看，长沙县批准预售面积最大，岳麓区次之；同比增幅来看，浏阳市增幅最大，长沙县次之。从各月情况来看，除2月、3月外，全市各月新增批准预售量均超过120万m2，其中1月、10月、12月超过200万m2。二、新建商品房销售备案情况小结：2011年长沙商品房销售备案量同比有较大降幅，住宅销售全线下挫2011年全市新建商品房累计销售备案1796.38万m2，同比减少16.08%，其中住宅销售备案1623.06万m2，同比减少18.15%。分区域来看，内六区新建商品房累计销售备案1281.53万m2，同比减少18.75%，其中住宅销售备案1158.73万m2，同比减少20.42%。从各区县情况来看，雨花区商品房销售备案量最大，长沙县次之；同比增幅来看，全市仅望城区、宁乡县同比增幅为正增长，而从住宅销量来看，各区县同比增幅均为负。从各月情况来看，除1月外，全市各月销售备案量均低于180万m2。三、二手房成交情况小结：2011年长沙二手房成交低位徘徊，成交量仅为去年同期的4/52011年全市二手房成交面积378.76万m2，成交套数为34160套，同比分别减少19.17%、3.02%；其中住宅成交251.73万m2，成交套数为28915套，同比分别减少16.83%、6.13%。分区域来看，内六区二手房成交面积263.87万m2，成交套数为22430套，同比分别减少14.49%、15.80%；其中住宅成交181.80万m2，成交套数为19790套，同比分别减少19.36%、18.07%。从今年各月情况看，今年全市二手房仅1月、4月、7月成交量超过40万m2，其他各月大多在30万m2以下徘徊；上半年二手房成交有涨有跌，形势略好；下半年则基本呈现一路走低。四、房产一、二级市场交易量对比分析小结：2011年长沙房产一、二级市场比值为4.74:1，新房市场占明显优势房产一、二级市场对比来看，2011年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.74：1，其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.86：1，比2010全年比值分别增大0.17、缩小0.25。当前我市房产一、二级市场累计交易量比值较高，反映了我市仍处于新建商品房快速增长阶段，城市扩张势头明显。五、银行抵押贷款情况小结：2011年长沙抵押市场同比规模缩减，企业对银行信贷的依赖程度进一步提高2011年，全市办理抵押登记手续202640笔，抵押面积3431.57万m2，贷款金额1012.37亿元，同比分别增长-11.31%、-13.39%、4.54%，其中，办理个人抵押登记手续199689笔，抵押面积2587.64万m2，贷款金额756.97亿元，同比分别增长-11.34%、-14.24%、2.88%。分区域来看，内六区共办理抵押登记手续139041笔，抵押面积1950.31万m2，贷款金额741.03亿元，同比分别增长-12.95%、-15.63%、1.70%；其中，办理个人抵押登记手续137931笔，抵押面积1581.18万m2，贷款金额565.12亿元，同比分别增长-12.69%、-14.09%、1.77%。2011年，全市共办理在建工程抵押1302笔，抵押面积888.09万m2，贷款金额245.25亿元，同比分别增长-34.24%、4.10%、44.40%。其中，内六区共办理在建工程抵押910笔，抵押面积690.59万m2，贷款金额214.06亿元，同比分别增长-14.95%、1.55%、47.53%。从今年的抵押情况来看，由于今年房地产业不够景气，一般抵押的抵押笔数、面积同比都出现了一成以上的降幅；在建工程抵押则出现了集中势头，表现为抵押笔数下降，抵押面积仅略有增长，但贷款金额却出现了较大增幅，这也从一个侧面反映了由于今年房地产业的不景气，房地产开发企业对银行信贷的依赖程度进一步提高。Part2长沙市（内六区）房地产市场基本情况六、土地招拍挂情况(数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)小结：2011年长沙住宅用地市场比较冷清，望城区成土地市场新宠2011年，市内六区招拍挂出让土地挂牌152宗，土地面积786.41万m2。其中，商业（综合）用地挂牌76宗，土地面积408.00万m2；住宅用地挂牌20宗，土地面积88.05万m2；工业用地挂牌56宗，土地面积290.36万m2。市内六区土地实际成交118宗，成交面积661.01万m2，成交总金额218.09亿元，综合地价水平值3299元/m2，其中，商业用地成交面积242.68万m2，成交金额174.77亿元；住宅用地成交面积76.96万m2，成交金额26.30亿元；工业用地成交面积341.37万m2，成交金额17.02亿元。七、长沙（内六区）新建商品住房供销套型结构分析（按套数计）小结：2011年内六区新增供销基本平衡，60-90m2套型是今年供销热点2011年长沙内六区住房供应套均面积为106.77m2，同比缩小0.30%。从供销对比来看，内六区总供销比达1.06:1，同期新增供销已基本平衡；从各面积段情况来看，60-90m2、90-120m2、120-144m2面积段套型供销量比例较大，均超过总量的1/5，其中60-90m2套型供销比例均最大，这表明两房已成为当前供销的主力户型。90m2以下套型供应占比为40.73%，同比降低1.49个百分点。八、长沙（内六区）新建商品房待销情况小结：新建商品房累计待售量逐月增长，下半年去存量化速度减缓2009年以来，截止今年12月底已取得批准预售证且未网签销售的新建商品房面积为1033.40万m2。其中住宅796.42万m2,占77.07%；非住宅236.98万m2，占22.93%。分行政区划来看，开福区、岳麓区、雨花区商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比21.29%、20.77%、19.77%；分面积段来看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比29.02%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比24.17%。Part32012年房地产市场发展趋势分析从2011年的房地产市场分析看出，长沙房地产市场在国家最严酷的调控政策下，投资投机需求得到有效控制，呈现出量跌价稳的态势，宏观调控取得初步成效。综合各方面的因素，对2012年的长沙楼市做出预测与展望，我们认为今年将是宏观调控成效进一步巩固的关键期，处在复杂环境下的长沙房地产市场将呈现以下几方面的趋势：（一）调控政策继续落实，但不排除适时的合理调整2011年，在市场与行政一系列的组合重拳下，全国楼市调控效果初步显现。但调控效果的全面显现还需时间，根据温总理对经济工作的报告，不难解读出今年将是调控政策继续贯彻落实的一年，但并不排除一些合理的微调，即政策会根据经济形势变化，有针对性的适时适度进行预调微调，预计长沙楼市政策也将在调控政策基本方向不动摇的前提下，或有合理的调整。（二）金融信贷定向宽松，开发商资金压力有增无减2011年，央行3次加息，6度上调存款准备金率，银行信贷紧缩，开发商资金偏紧，但从央行第三季度货币政策执行报告中不难看出今年金融信贷政策将会有所调整，直指定向宽松，对象是小微企业、民营企业及基础设施建设等。去年12月5日开始下调存款准备金率0.5个百分点，无疑是对金融信贷政策调整的直接表达。随着世界金融危机、国家出口锐减、境外资金抽离的持续影响，可以预见今年金融信贷政策极有可能进一步的适度放松，但对房地产业从紧的力度不会放松，开发商资金压力仍将有增无减。（三）大力推进保障性安居工程，市场结构进一步完善2012是国家十二五规划的大力实施年，也是我国1000万套保障性住房大力建设时期，根据我市的十二五规划目标，今年我市公共租赁住房、廉租房、经济适用房、棚户区改造等将继续大力推进，并会取得显著成效，房地产市场上的商品房、保障房双轨制格局已初步形成，将有效增加中低水平住房供应，进一步完善市场结构，促进我市房地产市场的健康发展。（四）开发投资速度放缓，土地交易持续降温受深度调控政策的影响，2011年底，开发商坚固的资金链渐渐撑不住了，我市仅少数大型开发企业能够按照原计划进行施工，大部分中小企业则选择了放缓或暂停项目施工，开发商投资热情普遍降低，拿地积极性不高。今年开发商工作重心将更倾向于回笼资金，开发投资速度将放缓，土地市场成交低迷，流拍，溢价率为零现象将增加。（五）刚需依然存在，但市场观望气氛浓厚我市正处于城市化加速发展时期，自主型需求和改善型需求比较旺盛，目前我市房价处于低洼地带，被调控政策压制的部分刚性需求，和地铁、城铁等交通建设，带来的部分引致需求，有望形成合力，但由于金融信贷政策的不放松，房地产价格调整预期增加，对房地产市场预期悲观的气氛蔓延，刚性需求虽然存在，但真正出手的却不多，等待和观望的气氛会继续维持，市场成交量将继续在低位徘徊。（六）绿色住宅倍受关注，大户型滞销加剧星城湘江时代，环保、低碳、宜居等理念的深入人心，我市市民购房的标准发生相应变化，居住环境成为其购房考虑的首要因素。随着绿色建筑示范点在我市的推广，绿色住宅将为发展引导方向。因此，绿色住宅将在市场竞争中更具优势。同时，在刚性需求占市场主体的情况下，受现实经济条件的制约，消费者会更加偏爱中小户型的房源，在2011年我市大户型已呈现滞销状态下，预计今年滞销形势将更加严峻。（七）区域规划带动板块效应，岳麓望城有望继续发力在大城格局下，我市综合体建设、轨道交通、棚改区改造等有条不紊的进行，各区域结合自身特点，在发展战略上不断延伸与创新，各区发展前景看好。岳麓区、望城区在2011年的紧密调控下仍保持了良好的势头，今年伴随着大河西先导区建设的全面展开，滨江、梅溪湖、洋湖垸等片区大力建设，岳麓区房地产发展有望进一步提速；望城区成为全市第六区，今年更是融入城市发展关键期，房地产发展也会迈步前进。（八）二手房市场低迷，售转租现象或有增加2011年我市二手房市场受房地产交易税费调整影响以及目前市民对二手房观念的惯性作用，全市二手房市场发展速度较慢。今年伴随着宏观调控整体方向的不动摇，及浓厚的市场观望氛围，即使有限购令继续实施带来的利好消息，二手房市场的低迷状态也难有改观，预计会有一部份二手房主放弃交易转而面向房屋租赁市场。（九）商业地产成热点，旅游地产增新机在“2011福布斯中国大陆最佳商业城市”中我市位列第17名，成为中部最佳商业城市，随着我市区位、交通优势的不断提升，加上住宅投资难度的增大，商业地产将成为开发商追逐的热点。我市旅游资源丰富，2011年出台的首个关于旅游业发展的决议指出，未来5年长沙旅游投资和旅游总收入分别超千亿元，力争实现跻身全国省会城市前五强的目标，这对于拟采取综合开发模式的企业来说