2010年长沙房地产市场年度报告

2010年长沙房地产市场年度报告2010年长沙楼市地方政策分析（一）长沙政策（1）长沙二手房财政补贴政策长沙市辖区范围内购买二手住宅（不含经济适用房）和出售二手住宅并购买新建住宅的购房者，给予财政补贴的政策延长到2010年12月31日，而申请办理财政补贴（契税）返还可延长至2011年1月31日前。（２）长沙公积金贷款新政从4月1日开始，长沙市住房公积金管理中心将实施住房公积金贷款新政，除了规定二套房贷首付必须提高到四成之外，家庭已有住房产权建筑面积超过140平米，再申请使用住房公积金贷款购买二套房的，将不会获批准。（３）长株潭公积金异地贷款实现互通根据三市签署的协议，这一规定于10月15日开始正式实施。根据新规定，凡是在长沙、株洲、湘潭三市建立并正常缴存住房公积金的职工，在符合住房公积金贷款相关条件下，均可向购房地管理中心申请异地住房公积金购房贷款，申请异地住房公积金贷款，执行购房地管理中心有关住房公积金贷款政策规定。据长沙住房公积金管理中心相关负责人介绍，由于长沙早已开通与省内多个城市的异地公积金贷款业务，株、潭符合条件的市民贷款在技术上没有什么障碍。（４）住房保障政策今年湖南将新增廉租住房9.9万套、新增发放租赁住房补贴2.5万户、新建1.72万套经济适用房，而长沙更是将发放1万户经适房货币补贴，并开始着手解决外来务工人员、新就业人员等中等偏下收入群体的住房问题。（5）土地闲置满2年将由政府无偿收回《长沙市闲置土地处理办法(草案)》明确规定，土地使用权人闲置土地满2年的，市、县(市)人民政府可以无偿收回土地使用权。（二）市政动态（1）长株高速拟8月31日开通长沙到株洲仅20分钟。目前，长株高速主线路面工程全面完成，交通标志、标线、里程碑以及绿化等工作基本完成。（２）武广高铁带来城市新机遇：自武广高铁运营以来，广州南、长沙南和武汉一直成为武广线上发送量最大的三个车站，日均发送4.1万人，占发送总量的62.5%，初步形成以广州南、长沙南、武汉为中心的客流吸引区。武广高铁的开通拉近了沿线城市的距离，真正将武汉、长沙、广州融为一体，形成了一个统一的交流圈，大大加强了沿线城市的经济文化交流，促进沿线经济文化的发展。（３）沪昆高铁湖南段启建，后年坐火车3小时到上海。9月16日，沪昆客运专线（高铁）怀化建设指挥部和娄底建设指挥部挂牌成立，这标志着沪昆客运湖南段全面启动建设。据悉，到2012年沪昆客运专线杭长段建成后，长沙到上海只需3小时；到2014年长昆段建成后，长沙到昆明也在5小时内能到达。同时，长沙将在全国率先成为两条高铁交会的城市，作为中部交通枢纽的地位进一步凸显。（４）黄桥大道第二段本月启建通过枢纽大坝成新过江通道。8月14日，黄桥大道向北沿湘江长沙综合枢纽北延至芙蓉大道，向南直逼湘潭。本月黄桥大道第二段、梅溪湖保障住房等一批新项目都将启动。从此，北起望城县北端，南至岳麓区南端（与湘潭交界处），连接北部望城产业区、东部核心服务区、南部高教服务区，北接京珠高速、南连南横线的黄桥大道成为区域内南北向对外的主要通道和区域内南北向物流货运的主通道。（5）火车北站片区整改长沙金融CBD有望北上。9月11日，长沙市火车北站片区棚户区改造工程城市设计方案报名结束，位于芙蓉北路的火车北站片区棚户区此次改造范围东至东风路、南至体育馆路、西至芙蓉路、北至三一大道，总占地面积1.22平方公里。片区拆迁共分三期，预计全部完成的最后期限是2012年底。该区一旦改造成功，势必将为长沙经济发展带来新的力量，成为新的经济增长体。（6）南湖路隧道方案确定，2013年7月建成通车。11月24日，从湘江大道指挥部了解到，南湖路隧道方案已基本确定，这也意味着与隧道相接的南湖路拓改工程将会有新动静。2013年7月，南湖路隧道建成通车后，从长沙河东南城去往河西大学城仅需几分钟。（7）地铁1号线开工，2014年构成“金十字”。地铁1号线开工典礼在长沙中信新城举行。地铁1号线一期工程线路全长23.55公里，共设站20座。一期工程投资概算为142亿元。未来5-10年，长沙争取平均每年启动一条地铁线建设，形成拥有10条地铁线的轨道交通网络。（三）市政资讯（1）长株潭房博会开幕，首创城市群地产联展新模式，加速三市融城、两型一体化（2）长沙万达广场奠基，将促使五一商圈的核心范围继续北扩，其住宅也将成为长沙新的价格标杆（3）万科销售破千亿，大开发商对政策和市场的适应能力逐渐增强。（4）09年以来，武广板块升值潜力备受置业者和投资客的青睐，片区房价不断攀升。（5）房交会主打绿色牌绿色建筑将引领长沙房地产市场的未来。（6）“湘江新城”将成为滨江新城向北的延伸，对于长沙城市发展的意义重大，同时，也给望城经济的快速发展带来千载难逢的机会。2010年长沙土地市场分析全市2010年土地供应成交相对去年均出现小幅上涨，供应建筑面积同比上升14.59%，成交建筑面积同比上升10.31%.10年长沙土地的楼板价上涨到1054元/m2，相对于09年来说有一个较大的涨幅，高达45.18%。(一)土地年度供求分析图1长沙市土地市场07-10年走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从年度供求走势来看，全市10年土地供应成交相对去年均出现小幅上涨，供应建筑面积同比上升14.59%，成交建筑面积同比上升10.31%；从政府来看，主要因为2009年湖南省土地供应总量下降，房地产用地供应量锐减，10年开始适当增加土地供应总量，为了增加保障性住房用地的供应量，因此10年土地供应量、成交量都小幅上涨；从开发商来看，整体土地市场需求量有所增加，因而开发商拿地动作也开始明显；从房地产市场来看，受09年市场行情影响，减少了土地供应，因而二级市场剩余存量较少，政府为了增加保障性住房用地的供应，10开始增加土地市场的投入。从价格方面来看，10年长沙土地的楼板价上涨到1054元/m2，相对于09年来说有一个较大的涨幅，高达45.18%，基本与07年高峰期的楼板价持平。(二)土地月度供应走势分析图22010年长沙市土地供应月度走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2010年全年土地供应量集中分布在上半年单月1、3、5月份，下半年前三月较为均衡，而后几月供应量除十月因第四季度国土部门开始进行调整供地结构供应为零外，其余几月都供应较大，尤其在年底的11月达到了井喷状态，这主要受09年市场存量影响，上半年二级市场处于调整阶段，土地供应量较大，尤其是1、3、5月；下半年二级市场出现了明显的供不应求局面，政府加大了土地的供应量，11月土地供应幅数达全年最高的22块；同时总供应面积也达到了全年的最高的91.67万㎡。(三)土地供应区域结构分析数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统总体来看，2010年，长沙土地供应主要集中在岳麓区及雨花区，随着该两区市场热度的不断提升，政府加强了开发力度，土地供应加大，其中岳麓区尤为土地供应重点，商住、商办、工业地块的最高供应都集中此区域；其他区域中，受前几年部分大盘拿地的影响，整个开福区可开发土地不算太多，且现在多偏于较远的金霞板块；天心区省府板块由于开发商囤地较多，同时市中心拆迁难度大，土地供应量也不多；芙蓉区大部分地区是长沙的老城区，浏阳河以西可开发土地较少，以东地区市场过于冷淡，导致全年供应量只在商住用地有所占有率。(四)土地供应类型分析从各土地供应类型来看，全市供应主要为商住综合用地，另外工业用地比例也较大；商住综合用地主要集中在大河西先导区域岳麓区与雨花区，开福区因大盘集中在此区域，配套未来发展即将成熟因此供应量开始增加，而其他两个区域供应量较少；商办用地主要集中在岳麓区，随着滨江新城开发的影响，供应量相对较大；工业用地同样集中在河西麓谷工业园，另外开福区金霞板块捞刀河附近出现大量工业用地供应。(五)溢价率分析从供应土地价格来看，住宅综合用地中，芙蓉区、开福区地块多为市中心地段，价格较高，因而楼板价居全市前两位，岳麓区受滨江新城地块影响，楼板价位居第三，而雨花区由于主要供应地块位于红星洞井板块，地价相对不高；商办用地中，由于整体供应量较少，地价受个案影响较大，开福区因一块位于二环内烈士公园板块的地价单个地价较高拉升了此区总体楼板价；工业用地因岳麓区大幅度供应，因而高于有工业地块供应的其他两区。从成交土地价格来看，在主要集中的商住综合用地中，芙蓉区地块多位于市中心板块，地价较高，因而楼板价居全市之首；开福区部分地块位于烈士公园板块及市中心板块，同样也拉升了楼板价位居第二；雨花区大部分位于红星洞井板块，土地容积率较低，因而价格不高；岳麓区为大河西先导区，为未来发展趋势的区域，整体供应拉升了成交价格。工业用地只有岳麓区与开福区域有成交，价格较低且分布比较平均。2010年长沙商品房市场分析8月以前，成交表现平平，供需逐步拉倒差距，“金九银十”销售旺季催热楼市热度，成交均价进入了稳步上涨期，同时市场存量压力的减小，12月，由于月度成交产品差异，月成交均价首度突破6000。2010长沙全年房价涨幅20%—25%如果把2010年的长沙楼市比作一部电影，我认为它是《让子弹飞》，因为它带着观众一直高潮，高潮不断，然后不知不觉就到了结尾，到了写总结的时候。而如果把全国楼市比作一个学校，长沙楼市就是其中一个班级，而且还是全优班。成交量、成交均价、成交金额、开工量、开发商拿地情况等等各项数据，与创造了历史纪录的2009年相比有过之而无不及。在节节攀升的市场业绩支撑下，今年的长沙发展商也在拓展方面挥出大手笔，品牌开发商攻城略地在土地市场斩获不小，各大上市公司更是将优质的住宅项目，从城市中心地区分布到整个长沙。数据各项指标创新高数据显示，2010年前三个季度全市一手楼成交面积就已经和去年持平。而今年1至11月，长沙市新建商品房累计备案销售1878.88万m2，同期北京新建商品房销售面积为1375.5万m2，上海新建商品房销售面积则为1793.95万m2，长沙的销售量已经超过了北京、上海。也就在几天前，长沙楼市更是爆出了单周(12月第四周)7476套的恐怖纪录，是平时销量的三倍左右。并且在这样的前提下，2010年长沙楼市销量突破2000万m2似乎已没任何悬念。再来对比2010年1月第一周与12月最后一周的数据，我们会发现“给力的一面”。1月第1周全市新建商品房共成交3613套，成交面积为40.89万m2，成交均价为4801元/m2，其中住宅成交3403套，成交面积为38.09万㎡，成交均价为4553元/m2。12月第4周全市新建商品房网签7476套，成交面积79.56万㎡，均价6121元/m2，其中住宅网签6765套，74.09万m2，均价为5894元/m2。除了价格上涨1000元/m2外，其余的数据都是成倍地增长。并且从12月份各周房价的表现来看，长沙房价已经在6000元/m2的水准上站稳了脚跟。销售额房企全面飘红对发展商而言，如果说2009年是在他们意料之中的好市场的话，那么，2010年的房地产市场，则是一个大大的惊喜，成交量、成交均价等各项楼市数据都在这一年里画出了一条高昂向上的曲线。在今年4月和9月的两波严厉政策调控下，国内一线城市的房地产市场纷纷出现了波动，但长沙楼市则是始终向上，甚至单日成交一两千套房子都已经成为了一种常态。根据恒大地产的公开资料，恒大长沙前三季度销售额突破40亿元。临近岁末，业内人士所关注的是，恒大能不能拿下50亿元的销售业绩，不过这似乎没有什么悬念。而保利更是在上半年创造了连续3月月均销售额破3亿元的成绩，仅仅10个月，湖南保利的销售额就超过了30亿元，签约面积高达60万m2，当年开工面积超过80万m2。同样，长沙楼市还有单个项目销售额超过30亿元的，那就是湘江世纪城。继2009年卖了13000多套住宅，销售金额68个亿之后，2010年湘江世纪城仍然卖了30多亿元的房子。市场整体态势如此，一些热点个盘表现也是相当出色。粗略统计，今年以来全市范围内销售额超2亿元的项目，已经是不胜枚举，包括嘉盛国际广场、红墅湾、长房·时代城、万科·金域华府、融科·东南海等十几个。而融科·