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Page0卓越追求至善细节止于财务管理第13组卓越团队我们完成的内容社区式商业地产全程策划CommunitycommercialrealestateA、前期商业计划书B、中期成本控制计划C、后期营销策划时间：2010年10月15日——2010年12月6日卓越团队Page1卓越追求至善细节止于财务管理第13组前言社区商业是以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。随着城市化进程的加快，城市综合体开发已成一种典型的开发模式，社区商业的开发是决定综合体开发成功的关键因素。那么如何进行社区商业布局，社区商业开发的成本控制又该怎样计划，以及如何进行社区商业的营销招商是本案主要解决的问题。Page2卓越追求至善细节止于财务管理第13组【研究方法】初步设想社区式商业地产（商业计划书、成本控制计划、营销策划等）具体的项目研究社区式商业地产的成功与失败的案例终端消费者调研（研究市场的需求量、预测市场的发展潜力）经济调研（对政策、地区经济发展、固定资产投资增长幅度、城市开发费率、地价、配套投资等）多方案论证、比较选择最优方案、研究技术可行性项目定位与市场定位确定项目规模提出产品定位并对规划设计给出一定的建议全面研究项目在开发过程中经济运行的合理性财务分析（计算投资、研究资金运作方式、项目概算、生产经营成本）经济分析（投入和产出的成果分析、市场销售价格动态分析）提出项目的项目融资模式研究商业地产的开发成本以及制定成本控制计划前期市场调研资料提出项目营销策划对三个部分进行整合和完善，制作展示PPT第一阶段：目标计划第二阶段：商业策划第三阶段：成本计划第四阶段：营销策划第五阶段：收尾阶段Page3卓越追求至善细节止于财务管理第13组项目定位1业态规划2营销策划3成本控制计划4财务分析5总结6目录ContentsPage4卓越追求至善细节止于财务管理第13组项目定位123456业态规划营销策划成本控制计划财务分析总结Page5卓越追求至善细节止于财务管理第13组【项目定位】——全面研究项目的可行性，经济合理性，准确的进行项目定位，形成项目方案。市场调研项目实地调研终端消费调研项目定位业态规划建议典型案例调研SWOT分析财务分析Page6卓越追求至善细节止于财务管理第13组调研重庆市整体的经济运行情况，土地市场情况，地区规划前景对项目立项有极其重要的意义。1、市场调研通过网上查资料，实地考察调研，走访有关政府部门，尽量全面分析最新的市场动态，预测未来的发展情况和方向。Page7卓越追求至善细节止于财务管理第13组宏观经济分析城市规划交通建设房地产相关政策土地市场分析商业地产市场分析地块发展规划分析Page8卓越追求至善细节止于财务管理第13组宏观经济分析城市规划交通建设房地产相关政策土地市场分析商业地产市场分析地块发展规划分析Page9卓越追求至善细节止于财务管理第13组宏观经济分析城市规划交通建设房地产相关政策土地市场分析商业地产市场分析地块发展规划分析Page10卓越追求至善细节止于财务管理第13组宏观经济分析城市规划交通建设房地产相关政策土地市场分析商业地产市场分析地块发展规划分析Page11卓越追求至善细节止于财务管理第13组宏观经济分析城市规划交通建设房地产相关政策土地市场分析商业地产市场分析地块发展规划分析Page12卓越追求至善细节止于财务管理第13组宏观经济分析城市规划交通建设房地产相关政策土地市场分析商业地产市场分析地块发展规划分析市场调研结论1.重庆市GDP增长快速，尤其是又规划出两江新区、寸滩保税港区，未来经济一定会高速发展；2.重庆市城市化程度低，随着城市化的进程加快，未来房地产依然是经济发展的引擎，固定资产投资加大；3.本地块规划交通四通八达，真正实现半小时主城的地区之一，地块有交通优势；4.国家加大房地产的调控力度，但尚没有涉及到商业地产领域的打压政策，商业地产发展不受限制；5.土地市场收紧，大型房地产企业集中拿地，呈现量少价增的态势，更应注重土地价值的开发和利用；6.本地块属于化龙桥居住组团的核心地块，未来规划形成集居住、购物、旅游、休闲于一体的大型城市综合体。Page13卓越追求至善细节止于财务管理第13组2、终端消费者调研任意商业项目的商业价值都是通过消费者在其项目内的消费行为实现的，因此，消费者的消费水平、消费习惯、消费需求直接影响商业项目的定位及经营状况。60份消费者问卷调查涵盖重庆天地社区、周边住宅区Page14卓越追求至善细节止于财务管理第13组人口构成人口素质居民收入消费水平消费习惯消费需求人口结构：调查发现，本社区主要人群集中在30~40岁的人群，占总人数的40%，另外还有有25%的18~30岁人群，所以本社区人口结构以中青年为主。注重商品价格注重商品品质、愿意尝试新事物冲动型消费，愿意为新鲜事物以及休闲娱乐等付费这部分主要是暂无收入的学生群体天地社区居民收入属于重庆市中等偏上的水平Page15卓越追求至善细节止于财务管理第13组基本月消费金额1000元以下45%1000-300047%3000-50008%5000元以上0%人口构成人口素质居民收入消费水平消费习惯消费需求每月到商场消费的平均消费水平1000-3000元的消费额度占有相当数量人群，说明天地社区居民具有一定的消费潜力消费水平与收入水平成正比Page16卓越追求至善细节止于财务管理第13组人口构成人口素质居民收入消费水平消费习惯消费需求经常去社区商业街逛街的原因34%14%16%20%16%闲逛获悉流行健身娱乐餐饮很多人只是去逛逛，那么如何把这些闲逛人群变成实际的购买力，是值得我们研究的问题娱乐消费日益增多，人们对娱乐休闲的场所有越来越多的诉求商品种类购物环境商品价格123因收入水平的提高，重庆天地社区消费者的消费习惯也随之变化，对商业业态的丰富性和环境为主要选择因素，对一站式购物休闲的需求增加消费习惯是指消费者所生活的地域、国家、风俗、习惯、历史等众多因素综合作用形成的，是一种潜移默化的文化，他根植于消费者的潜意识中，影响消费者的消费行为Page17卓越追求至善细节止于财务管理第13组人口构成人口素质居民收入消费水平消费习惯消费需求最喜欢去哪些地方休闲0246810121416水吧健身房茶馆咖啡屋美容中心足浴书吧社区影院人数认为现在社区商业中最应该改善那个方面29%25%8%38%0%增加品牌种类购物环境餐饮增加娱乐健身其他频繁3-4次1-2次很少051015所占人数去小区就餐的频率如果小区有餐馆去就餐频率频繁3-4次1-2次很少社区业主对最希望增加一些社区娱乐健身场所和增加社区商业的品牌种类休闲娱乐方面的需求主要集中在美容健身，以及重庆人喜欢到茶馆里打麻将，另外很多人十分期待能有个社区影院Page18卓越追求至善细节止于财务管理第13组终端消费者调研总结1.重庆天地社区人口增长快速，且人口素质将有较大程度的提升，对居住环境及配套设施的需求也相应提升2.区域内的就近便利消费为消费者本地化消费奠定基础，同时消费者对商业业态的丰富性、商品种类的多样性、购物环境等需求强烈3.娱乐休闲类场所较其他业态的需求大，而原有商业街等商业物业因自身硬件及定位原因，品牌档次高，无法满足消费者更高的需求。可提供丰富业态及中高档次品牌百货及购物中心可提供丰富货品大型仓储式超市可提供娱乐休闲服务美容中心、健身会所、茶楼Page19卓越追求至善细节止于财务管理第13组3、项目实地调研重庆天地社区商业市场调研及分析针对消费者的消费需求，现有及未来的商业市场是否可以满足消费者不断提升的消费需求？对现有及未来商业市场的分析显示出重要的作用。1.现有商业市场档次高，未来大型的居住生活区与现有的商业市场并不匹配，存在很大的市场空白；2.现有商业市场水平的层次也决定了所属区域内生活水平及消费水平的档次。就目前化龙桥现有商业市场情况来看，消费者的消费水平还处在较低水平；3.现有重庆天地市场在住宅大盘的推出之际，也纷纷打造底铺商业。未来有较大体量的商业放量，且多以住宅配套商业为主，使商业布局呈现出分散发展的趋势。目前绝大部分在售住宅项目对商业的定位及租售策略均不明确；4.区域内缺乏政府商业规划，现有商业放量基本为开发商行为，很难控制商业整体形象及档次的定位；5.绝大多数商业项目都是为配合住宅销售推出，对外宣传多以大型超市作为其卖点，但据我们了解，部分项目的硬件并不适合引进大型超市的要求。商业市场调研总结Page21卓越追求至善细节止于财务管理第13组4、典型社区商业案例调研分析——他山之石，可以攻玉Page22卓越追求至善细节止于财务管理第13组图7.1位置图美丽山水社区商业类型：散点临街底商经营类型：超市、休闲、娱乐美食、健身、茶馆等商业总规模：1万平方米商业经营面积：1万平方米地理位置：地处沙坪坝以东，江北区西南。靠近沙坪坝商圈为社区中规模不大、功能不全的简单社区型商业网点布置形势可借鉴之处1、社区商业布置时候一定要考虑原来存在的商业，设置数量要合理2、沿街布置，吸收外部客源3、以娱乐美食和便利店为主美丽山水Page23卓越追求至善细节止于财务管理第13组图7.2业态及规划主力店(永辉超市/好乐迪)•餐饮休闲娱乐•美容美发个人护理•诊所•银行•服装服饰•家居饰品•儿童游乐及用品•书店1.餐饮方面，九鼎红街引进各种品牌中餐店、特色餐饮店、西式快餐店、江湖菜等不同风味菜系，弥补沙坪坝区商业的空缺，使丰富多样的餐饮种类更贴近普通消费者。2.休闲方面，九鼎红街引入特色的书吧、网吧、茶楼、咖啡厅、美容美发、康体中心等各类休闲业态，让他们在工作、生活、学习之余或者在疲惫的旅行途中有一个享受闲情逸致的场所。3。娱乐方面，这个片区又是以年轻，时尚的高支人群为主，九鼎红街想引入一些特色的夜店、KTV、酒吧、迪吧、电玩娱乐城等，满足这类人群的娱乐欲望。4.购物方面，九鼎红街进驻了众多大大小小的品牌专卖、休闲服饰、琳琅精品等各类店铺。5.其商业氛围的制造、商业布局的规划和商铺的引入都值得我们借鉴九鼎名都项目借鉴调研项目天骄年华地理位置天骄年华座落于重庆市沙坪坝区东南方向向与九龙坡区交界处，距沙区政府西北方向500米左右，西临凤天大道周边环境A区背靠龙洞湾，利用原有地形高差，梅园、竹园设置地下车库，梅、兰、竹园沿街设商业门面，基本保持和最大利用原有地形地貌，从而降低了建筑成本目标消费人群25-45岁的追求品质、崇尚时尚的中高收入人群，以区域内住宅人群为主项目规模商业面积2万平方米建筑模式沿街住宅底商业态布局家乐福作为其第一主力店，成为整个商业区中聚集人气的中心，各类型餐饮品牌丰富并集中，形成特色餐饮街。娱乐、服装服饰、家居、儿童游乐及用品、银行等特点商业街为围合式沿街布置形式，较易形成商业氛围，便于消费者到达不同商户。整个小区文化氛围浓郁、且业态丰富，商业提升了整个社区的档次，使天骄年华社区热闹与恬静相得益彰，多方面的满足消费者对环境与商品的综合性需求。1、运营目标—以客户的满意度为主；2、开发理念借鉴：先做好商业，再卖地产；3、招商布局观念不同，大型商业地产的经营可简单概分三个业态板块：休闲、餐饮娱乐和购物。例如餐饮业态是垂直分布，满足不同需求层次的客户的要求。这样做的优越性在于，它不至于将潜在的目标客户置之门外。Page25卓越追求至善细节止于财务管理第13组重庆天地商业街商业定位典型案例调研市场调研项目实地调研终端消费调研Page26卓越追求至善细节止于财务管理第13组社区内不存在其他商业竞争，市场未得到满足随着社区人口的增长，逐渐形成大型居住社区，对商业的诉求越来越旺盛瑞安：依托重庆天地社区的人群构成优势，建大型综合商业综合体！寻找自己的专属契机用住宅开发土地，在社区中心交通便利的地方建两条商业街。以服务社区居民为主的大型商业综合体项目市场定位【市场定位】Page27卓越追求至善细节止于财务管理第13组仅仅是服务社区就够了吗？重庆市工业校有在校生800