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第十一章投资估算一、估算编制范围本估算为某某山生态农业观光旅游项目可行性研究报告投资估算，估算主要包括：六区一村一廊的建设费、土地租用费，基础设施费及市政配套费。但不包括以下各项费用。（1）业主开业流动资金。（2）建造期价格可能发生的变动而需要增加的费。二、估算编制依据本项目建设投资根据建筑设计方案，相关图纸及市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。（1）相似工程合同造价资料及地区材料价格。（2）假定由本市内的单位承担设计，施工及项目管理。三、投资估算本项目预计总投资为12200万元，其中，民俗文化新村1000万元，优质林果花卉区200万元，现代农业区（大棚蔬菜）220万元，特色作物区240万元，特种养殖区1050万元，农产品加工区1200万元，生态林休闲区3600万元，基础设施建设2000万元。项目投资估算表项目名称：某某山生态农业观光旅游项目单位：万元序号项目名称计算基础金额（万元）备注1优质林果花卉区200.00规划占地700亩1.1水果经济林500亩×0.2万元/亩100.00每亩平均投资0.2万元1.2苗木园200亩×0.5万元/亩100.00每亩平均投资0.5万元；含部分大棚建设2现代农业区220.00规划占地200亩2.1有机大棚蔬菜100亩×2万元/亩200.00每亩平均投资2万元2.2无公害蔬菜100亩×0.2万元/亩20.00每亩平均投资0.2万元3特色作物区240.00规划占地面积900亩；其中200亩为林下3.1麻竹种植500亩×0.2万元/亩100.00种苗及人工3.2楠竹种植200亩×0.2万元/亩40.00种苗及人工3.3蘑菇种植200亩×0.5万元/亩100.00种菌及人工3特种养殖区1050.00规划占地面积1100亩，其中林下养殖1000亩3.1梅花鹿养殖园梅花鹿舍建设及种鹿300.00占地500亩，年存栏2000头；林下养殖3.2巴马香猪养殖园种猪繁衍基地及商品猪舍450.00占地50亩；年出栏2万头；500亩林下养殖青饲料3.3水产养殖园人畜饮水及农业生产用水水库建设300.00占地50亩4农产品加工区建筑面积1.5万平米1200.00农副产品加工；规划占地20亩5生态林休闲区2100.00规划占地面积500亩，其中建设用地100亩5.1休闲避暑山庄建筑面积2.0万平米1500.00年接待游客10万人次5.2养老休闲山庄建筑面积0.8万平米600.00年安置500人5.3旅游设施建设古刹、古庙、古寨等恢复建设1500.00规划占地面积100亩6民俗文化新村建筑面积2.0万平米1000.00规划占地30亩；年接待游客10万人次7基础设施建设园区道路2000.00含园区主干道及支路约18km，支路约8km8征地费及土地租用费荒山、慌坡及一定比例的建设用地2000.00规划总用地面积为2250亩；其中建设用地250亩9其它费用690.009.1设计费按投资费用1%计取115.009.2勘察费按同类工程估算30.009.3环境评估费按同类工程估算10.009.4建设工程规费按投资费用1.15%计取132.009.5建设单位管理费按投资费用0.05%计取58.009.6基本预备费按投资费用3%计取345.00合计总投资12200.00第十三章经济分析通过市场预测，本报告拟定下列经营策略:某某山生态农业观光旅游项目总投资12200万元，由政府招商引资，开发商有规划的开发,自主经营。一、年营业收入通过调查历年旅游接待情况，预测某某山生态农业观光旅游项目收入概况如下：年收入预测表项目名称：某某山生态农业观光旅游项目单位：万元序号项目名称计算基础金额（万元）备注1优质林果花卉区460.00规划占地700亩1.1水果经济林500亩×0.6万元/亩300.00李子、梨子1.2花卉苗木园200亩×0.8万元/亩160.00鲜花及苗木2现代农业区210.00规划占地200亩2.1蔬菜大棚100亩×0.9万元/亩90.00反季节蔬菜2.2无公害蔬菜100亩×1.2万元/亩120.00季节特色蔬菜3特色作物区510.00规划占地面积900亩；其中200亩为林下3.1麻竹种植500亩×0.3万元/亩150.00种植面积500亩3.2楠竹种植200亩×0.3万元/亩60.00种植面积200亩3.3蘑菇种植200亩×1.5万元/亩300.00种植面积200亩4特种养殖区975.00规划占地面积1100亩，其中林下种植、养殖1000亩4.1梅花鹿养殖园2000头×0.25万元/头500.00用地500亩；年存栏2000头；林下养殖4.2巴马香猪养殖园20000头×200元/头400.00用地50亩；年出栏2万头；林下种植500亩4.3水产养殖园50亩×1.5万元/亩75.0050亩生态鱼养殖5农产品加工厂3000.00农副产品加工；规划占地20亩6生态林休闲区2480.00规划占地面积1000亩6.1休闲避暑山庄10万×200元/人次2000.00年接待游客10万人次6.2养老休闲山庄500人×9600元/年480.00年安置500人7民俗文化新村10万×150元/人次1500.00规划占地20亩；年接待游客10万人次8古刹、古庙及山寨10万×50元/人次500.00年接待游客10万人次收入合计9635.00二、成本估算1、各项原材料成本,按现行市场行情进行估算。2、投资采用平均年限法分类进行折旧摊销摊销折旧20年。3、管理费用按销售收入的20%计算。（包括防疫请临时工土地租用费等办公用品）4、销售费用按销售收入的3%计算。5、职工年平均工资按8000元计算，管理人员工资2.5万元，技术人员工资2.0万元。包括工资性补贴及福利。6、税金:交易税按收入3.3%计算，营业税按收入5.5%计算，租用按租金收入17.5%计算，农业特产按8%计算。三、所得税按照《中华人民共和国企业所得税暂行条件》及其它实施细则，所得税按25%计取。四、利润估算根据本报告拟定的项目收益成本费用和税收等水平，通过相关工作表格计算分析，（详见损益表）整个项目建成后，运营利润1927万元。（税后利润）五、财务指标分析本项目从经营角度编制现金流量表，通过现金流量表分析可得如下指标。财务内部收益率税前35%财务内部收益率税后20%每年利税为：3372万元每年收益为：1927万元投资回收期含折旧摊销期6.33年。经过年收支预测和财务分析得出项目全部经营收益率按平均收益率20%，大于中国人民银行发布的贷款利率，项目财务净现值为1927万元。则本项目在财务效益评价下是可行的。看似短暂的一生，其间的色彩，波折，却是纷呈的，深不可测的，所以才有人拼尽一切阻隔，在路漫漫中，上下而求索。不管平庸也好，风生水起也罢，其实谁的人生不是顶着风雨在前行，都在用平凡的身体支撑着一个看不见的灵魂？有时候行到风不推身体也飘摇，雨不流泪水也湿过衣衫，而让我们始终坚持的除了一份信念：风雨总会过去，晴朗总会伴着彩虹挂在天边。一定还有比信念还牢固的东西支撑着我们，那就是流动在心底的爱，一份拳拳之爱，或许卑微，却是我们执著存在这个世界上，可以跨越任何险阻的勇气、力量和最美丽的理由。人生的途程积累了一定的距离，每个人都成了哲学家。因为生活会让我们慢慢懂得：低头是为了抬头，行走是为了更好地休憩，不阅尽沧桑怎会大度，没惯见成败怎会宠辱不惊，不历经纠结怎会活得舒展？看清才会原谅，有时的无动于衷，不是不屑，不是麻木，而是不值得。有时痛苦，不是怕失去，不是没得到，而是因为自私，不肯放手，不是自己的，也不想给。人生到最后，有的人把自己活成了富翁，有的人却一无所有。梭罗说：一个人富裕程度如何，要看他能放下多少东西。大千世界，我们总是想要的太多，以为自己得到的太少。是啊，一个贫穷的人怎么会轻易舍得抛下自己的所有呢？到了一定年龄，才会明白一个人对物质生活的过多贪求，反而让自己的心灵变得愈加贫穷。人生到了最后，其实活出的只是一个灵魂的高度，清风明月，花香草色，便是一袖山水，满目清澈。放下从前，放下过去，从容地走入当下，和自己的内心交流，和自己的灵魂对话，听时光走过的声音，嗅闻它御风而过的芳香……如果兜兜转转了大半个人生的你，此刻依然觉得自己很贫穷，那么愿一无所有的你，看似短暂的一生，其间的色彩，波折，却是纷呈的，深不可测的，所以才有人拼尽一切阻隔，在路漫漫中，上下而求索。不管平庸也好，风生水起也罢，其实谁的人生不是顶着风雨在前行，都在用平凡的身体支撑着一个看不见的灵魂？有时候行到风不推身体也飘摇，雨不流泪水也湿过衣衫，而让我们始终坚持的除了一份信念：风雨总会过去，晴朗总会伴着彩虹挂在天边。一定还有比信念还牢固的东西支撑着我们，那就是流动在心底的爱，一份拳拳之爱，或许卑微，却是我们执著存在这个世界上，可以跨越任何险阻的勇气、力量和最美丽的理由。人生的途程积累了一定的距离，每个人都成了哲学家。因为生活会让我们慢慢懂得：低头是为了抬头，行走是为了更好地休憩，不阅尽沧桑怎会大度，没惯见成败怎会宠辱不惊，不历经纠结怎会活得舒展？看清才会原谅，有时的无动于衷，不是不屑，不是麻木，而是不值得。有时痛苦，不是怕失去，不是没得到，而是因为自私，不肯放手，不是自己的，也不想给。人生到最后，有的人把自己活成了富翁，有的人却一无所有。梭罗说：一个人富裕程度如何，要看他能放下多少东西。大千世界，我们总是想要的太多，以为自己得到的太少。是啊，一个贫穷的人怎么会轻易舍得抛下自己的所有呢？到了一定年龄，才会明白一个人对物质生活的过多贪求，反而让自己的心灵变得愈加贫穷。人生到了最后，其实活出的只是一个灵魂的高度，清风明月，花香草色，便是一袖山水，满目清澈。放下从前，放下过去，从容地走入当下，和自己的内心交流，和自己的灵魂对话，听时光走过的声音，嗅闻它御风而过的芳香……如果兜兜转转了大半个人生的你，此刻依然觉得自己很贫穷，那么愿一无所有的你，