某项目投资估算与利润分析报告

某项目投资估算与利润分析报告本项目地块分布较散，按照分布的位置，将其分为1号、4号、5号和塘汛5号地块。其中，1号与塘汛5号地块为商品房开发，4号、5号地块为统建房。第一节1号地块的财务分析与评价（容积率为2.5）1.项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。序号单位数值1㎡40384㎡111056住宅㎡95912商业㎡5048100960地下面积㎡10096（含物管及公共用房350㎡）10096311070642.55%28建筑密度指标名称用地面积2总建筑面积地上面积合计地下面积合计可销售面积容积率2.销售收入测算项目面积(㎡)销售价格(元/㎡)销售额（万元）说明1、住宅95912￥3,40032,610.1均价2、商业5048￥7,0003,533.6商业部分的总均价数量销售价格(元/个)销售额（万元）说明3、车位278￥60,0001,668.0均价总产值37,811.7其中，地下车位数量=地下车位总面积÷一般单个车位面积35平米/个这一公式推算得出。3.项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据，1号地块的地价为40万/亩的基准地价的30%与6万元代征费之和，即12+6=18万/亩，合270元/㎡。项目费用面积(㎡)单价(元/㎡)总价(万元)说明一、土地成本土地成本403842701,090.4二、前期工程费规划勘察设计费10096028.7289.8按地上建面=用地面积(60*666.67)*容积率(2.5)水电气配套费1009601601,615.4按地上建面小计1,905.1三、建安工程费地面预算100960180018,172.8含外墙、水电、门窗、电梯地下预算1009635003,533.6按地下建面室外道路管网及景观工程费10096060605.8按地上建面小计22,312.2四、报建费项目报建、人防费1009601101,110.6按地上建面一至四项合计26,418.2项目费用销售额(万元)比例合计(万元)说明五、管理费管理费37,811.71.20%453.7按总产值六、营销推广费营销费37,811.72%756.2按总产值推广费37,811.71.20%453.7按总产值小计1,210.0七、财务费财务费37,811.71%378.1按总产值八、不可预见费不可预见费37,811.70.3%100.0按建安工程费九、相关税费营业税费及附加37,811.75.60%2,117.5按总产值土地增值税37,811.71%378.1按总产值小计2,495.6五至九项合计4,637.4合计总成本31,055.64.初步产值利润分析一、项目总产值(万元)37,811.7二、项目总成本(万元)31,055.6三、项目产值利润计算现金毛利润(万元)6,756.1毛利润率17.87%5.盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下设盈亏平衡点的销售收入为A，则：总投资÷（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税31,055.6万元÷(A-(A*5%+A*5%*7%+A*5%*3%+A*5%*4%-0)=1则计算A为32,932.8万元盈亏平衡点=32,932.8万元÷37,811.7万元=87.1%盈亏平衡分析表明：当销售收入达到87.1%时，项目可以保本。本项目1号地块容积率为2.5时的盈亏平衡为87.1%，说明本项目抗风险能力良好，收益理想。6.财务评价结论●项目静态分析总投资成本为31,055.6万元，销售总收益37,811.7万元，现金毛利润6,756.1万元，毛利润率17.87%。●1号地块如按照市场价格40万/亩出让，则总收益为40万/666.67*40384㎡=2,423.0万元，远低于将项目进行开发的6,756.1万元毛利润，因此项目更益进行房地产开发。●项目的盈亏平衡分析表明：项目利润比较理想。财务分析评价表明项目的经济效益可行。第二节1号地块的财务分析与评价（容积率为3）1.项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。序号单位数值1㎡40384㎡133267住宅㎡115094商业㎡6058121152地下面积㎡12115（含物管及公共用房350㎡）121153132917435%28合计容积率建筑密度地上面积地下面积合计可销售面积指标名称用地面积2总建筑面积2.销售收入测算其中，地下车位数量=地下车位总面积÷一般单个车位面积35平米/个这一公式推算得出。项目面积(㎡)销售价格(元/㎡)销售额（万元）说明1、住宅115094￥3,40039,132.0均价2、商业6058￥7,0004,240.6商业部分的总均价数量销售价格(元/个)销售额（万元）说明3、车位336￥60,0002,016.0均价总产值45,388.63.项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据，1号地块的地价为40万/亩的基准地价的30%加6万元代征费之和，即12+6=18万/亩，合270元/㎡。项目费用面积(㎡)单价(元/㎡)总价(万元)说明一、土地成本土地成本403842701,090.4二、前期工程费规划勘察设计费12115228.7347.7按地上建面=用地面积(60*666.67)*容积率(3)水电气配套费1211521601,938.4按地上建面小计2,286.1三、建安工程费地面预算121152180021,807.4含外墙、水电、门窗、电梯地下预算1211535004,240.3按地下建面室外道路管网及景观工程费12115260726.9按地上建面小计26,774.6四、报建费项目报建、人防费1211521101,332.7按地上建面一至四项合计31,483.8项目费用销售额(万元)比例合计(万元)说明五、管理费管理费45,388.61.20%544.7按总产值六、营销推广费营销费45,388.62%907.8按总产值推广费45,388.61.20%544.7按总产值小计1,452.4七、财务费财务费45,388.61%453.9按总产值八、不可预见费不可预见费45,388.60.2%100.0按建安工程费九、相关税费营业税费及附加45,388.65.60%2,541.8按总产值土地增值税45,388.61%453.9按总产值小计2,995.6五至九项合计5,546.6合计总成本37,030.44.初步产值利润分析一、项目总产值(万元)45,388.6二、项目总成本(万元)37,030.4三、项目产值利润计算现金毛利润(万元)8,358.2毛利润率18.41%5.盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下设盈亏平衡点的销售收入为A，则：总投资÷（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税37,030.4万元÷(A-(A*5%+A*5%*7%+A*5%*3%+A*5%*4%-0)=1则计算A为39,268.7万元盈亏平衡点=39,268.7万元÷45,388.6=86.5%盈亏平衡分析表明：当销售收入达到86.5%时，项目可以保本。本项目抗风险能力良好，收益可观。6.财务评价结论●项目静态分析总投资成本为37,030.4万元，销售总收益45,388.6万元，现金毛利润8,358.2万元，毛利润率18.41%。●1号地块如按照市场价格40万/亩出让，则总收益为40万/666.67*40384㎡=2,423.0万元，远低于将项目进行开发的8,358.2万元毛利润，因此项目更益进行房地产开发。●1号地块容积率为3时的毛利润率、抗风险能力大于容积率为2.5时的毛利润率、抗风险能力。●项目的盈亏平衡分析表明：项目的抗风险能力较好。财务分析评价表明项目的经济效益可行。第三节塘汛5号地块的财务分析与评价（35亩）根据甲方提供的数据，塘汛5号地块分为属于统建房地块性质的35亩地块与属于工业转出让用地性质的17亩地块两部分。1.项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。序号单位数值1㎡23333㎡77000住宅㎡66500商业㎡350070000地下面积㎡7000（含物管及公共用房350㎡）7000376650435%30指标名称用地面积总建筑面积2可销售面积容积率建筑密度地上面积合计地下面积合计2.销售收入测算其中，地下车位数量=地下车位总面积÷一般单个车位面积35平米/个这一公式推算得出。项目面积(㎡)销售价格(元/㎡)销售额(万元)说明1、住宅66500￥3,50023,275.1均价2、商业3500￥7,0002,450.0商业部分的总均价数量销售价格(元/个)销售额(万元)说明3、车位190￥60,0001,140.0均价总产值26,865.13.项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据，塘汛5号地块分为属于统建房地块性质的35亩地块与属于工业转出让用地性质的17亩地块两部分。35亩地的地价为97万/亩的基准地价的30%与6万元代征费之和，即97*30%+6=35.1万/亩，合526元/㎡。项目费用面积(㎡)单价(元/㎡)总价(万元)说明一、土地成本土地成本23333.455261,227.3二、前期工程费规划勘察设计费70000.3528.7200.9按地上建面=用地面积(35*666.67)*容积率(3)水电气配套费70000.351601,120.0按地上建面小计1,320.9三、建安工程费地面预算70000.35180012,600.1含外墙、水电、门窗、电梯地下预算7000.0435002,450.0按地下建面室外道路管网及景观工程费70000.3560420.0按地上建面小计15,470.1四、报建费项目报建、人防费70000.35110770.0按地上建面一至四项合计18,788.3项目费用销售额(万元)比例合计(万元)说明五、管理费管理费26,865.11.20%322.4按总产值六、营销推广费营销费26,865.12%537.3按总产值推广费26,865.11.20%322.4按总产值小计859.7七、财务费财务费26,865.11%268.7按总产值八、不可预见费不可预见费26,865.10.2%53.7按建安工程费九、相关税费营业税费及附加26,865.15.60%1,504.4按总产值土地增值税26,865.11%268.7按总产值小计1,773.1五至九项合计3,277.5合计总成本22,065.94.初步产值利润分析一、项目总产值(万元)26,865.1二、项目总成本(万元)22,065.9三、项目产值利润计算现金毛利润(万元)4,799.3毛利润率17.86%5.盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下设盈亏平衡点的销售收入为A，则：总投资÷（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税22,065.9万元÷(A-(A*5%+A*5%*7%+A*5%*3%+A*5%*4%-0)=1则计算A为23,399.7万元盈亏平衡点=23,399.7万元÷26,865.1=87.1%盈亏平衡分析表明：当销售收入达到87.1%时，项目可以保本。本项目利润率一般，收益较好。6.财务评价结论●项目静态分析总投资成本为22,065.9万元，销售总收益26,865.1万元，现金毛利润4,799.3万元，毛利润率17.86%。●塘汛5号地块的35亩地块如按照市场价格97万/亩出让，则总收益为35*97=3395万元，低于将项目进行开发的4,799.3万元毛利润，因此项目适宜进行开发。●塘汛5号35亩地块为97万/亩，高于1号地块40万/亩的地价，因此在本方案计算均价一致的前提下，塘汛5号35亩地块的毛利润率、抗风险