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房地产项目投资分析问：如何进行房地产项目的大环境分析？答：房地产项目的大环境分析应在国家、地区、城市、街区的层次上进行，包括如下内容：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面。在投资环境分析的情况下应对房地产市场状况进行分析，包括房地产的供求关系、当地土地出让情况、商品房的销售价格和销售情况、竞争物业的发展状况等。问：房地产项目投资的操作流程是怎样的？答：1、投资项目的寻找；2、投资项目精选；3、可行性研究分析；4、在项目可行的情况下组织投标或者谈判签订合同获得项目使用权或收购、租赁项目；5、对新获得项目进行建设或对收购的项目进行重新包装；6、按原先可行性研究分析中制订的计划进行销售或者出租以获取利润。问：房地产项目可行性研究分析报告如何编制？答：房地产项目可行性研究分析报告的编制应包括如下的内容：1、总论：包括项目背景、项目概况等；2、房地产调查与预测：包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。1）房地产投资环境的调查与预测：应在国家、区域、城市、区位的层次上进行。主要包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对地产项目的影响，要进行充分的了解和估计。2）房地产市场状况的调查与预测：应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，主要内容包括：供求状况；地产项目的销售价格、租金和经营收入；地产项目开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。3、房地产项目策划：这一项主要针对新开发项目。4、房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内地产项目开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地出让费用或土地和建筑物租赁费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。5、房地产项目收入估算与资金筹措：在项目策划方案的基础上，制订切实可行的出售、出租、自营等计划。6、房地产开发项目财务评价：是在市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。应编制的基本财务报表主要有：现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。在进行房地产项目财务评价中分为静态评价指标和动态评价指标。（1）静态评价指标是指投资项目在不考虑资金的时间价值的情况下来考察项目盈利能力的一种指标，常见的静态分析指标主要有利润率、静态投资回收期等。1利润率=2静态投资回收期的表达式为：式中：pp为静态投资回收期；CI，CO分别为现金流入量和现金流出量；t为时期。具体计算公式为：式中：K=累计净现金流量开始出现正值的年份-1；当年就是第K+1年。（2）动态评价指标考虑了资金的时间价值，能够更科学、更全面地反映投资项目的经济活动状况，因此在房地产项目投资分析中，其应用较为普遍。1现值：是指未来某时期收到或付出的某一金额的现在的价值。把未来金额折算成现值的过程称为折现（或贴现），折现中所使用的利率称为折现率（或贴现率）。现值的计算公式为:PVn为第n个时间周期金额的现在值；PV为将来金额的现在值；FVn为将来值；称为现值系数，可用（P/F，i，n）表示，这样上式可以写成：PVn=FVn×（P/F，i，n）。2终值：是指按本金计算的每期利息在本期末加入本金，并在以后各期内再计算利息，期末所得的本利和。复利终值的计算公式为：FVn=PV×(1+i)n其中PV是本金，FVn是终值。为方便计算，将公式中的(1+i)n称为复利终值系数。通常用（F/P，i，n）表示。这样上式可以写成：F=PV×（F/P，i，n）。3年金现值：是各期期末所发生的等额款项复利现值的总和。其计算公式为：PVAn为年金现值；A为每期期末发生的等额款项；为期末年金现值系数，可用（P/A，i，n）表示，这样上式可以写成：P=A×（P/A，i，n）。4年金终值：是指各期期末所发生的等额款项复利终值的总和。其计算公式为：为年金复利终值；A指按期支付（收入）的等额款项；为年金终值系数，可用（F/A，i，n）表示，这样上式可以写成：=A×（F/A，i，n）。5净现值：财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和。计算公式为：式中：NPV为项目在起始时间点的财务净现值；CI，CO分别为现金流入量和现金流出量；t为时期，ic为折现率，可以选用行业基准收益率；I代表初始投资额。财务净现值指标表示用现金流入现值补偿现金流出现值后的余额。用财务净现值指标评价项目的经济可行性，判断标准为：如果NPV0，则项目可以被接受；如果NPV0，则项目应该被拒绝。6动态投资回收期：是指项目以净收益现值抵偿全部投资现值所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：式中：Pt为动态投资回收期。动态投资回收期以年表示，其计算公式为：上式中的K为累计现金流量开始出现正值的年份减去一年，小数部分也可换算成月数，以年和月表示。具体计算步骤如下：A、计算各年的现金流量净现值，若为正数则称第i年现金流量净现值为净流入；若为负数则称第i年现金流量净现值为净流出。B、计算从第0年开始到第i年末的累计净现值。C、求K。当i=K时，累计净现值0；当i=K+1时，累计净现值0。D、求在项目财务评价中，动态投资回收期（Pt）与基准回收期（Pc）相比较，Pt如果小于Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。7、房地产项目的不确定性分析（也即风险分析）：是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析。可进行不确定性分析的因素主要有：租售价格、销售进度、出租率、开发周期、项目总投资、土地费用、建安工程费、融资比例、融资成本、建筑面积和投资收益率等。临界点分析是对房地产投资项目中的各变量（开发或销售量、成本、销售利润等）进行综合分析的一种技术经济分析方法。临界点分析的目的是确定投资活动的盈亏临界点，以及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。临界点分析的数学模型：利润=销售收入-销售税金-总成本由于：销售收入=单位售价×销量销售税金=销售收入×销售税率=单位售价×销量×销售税率总成本=变动成本+固定成本=单位变动成本×产量+固定成本假设产量=销售量，则：利润=单位售价×销量-单位售价×销量×销售税率-单位变动成本×销量-固定成本=单位售价×销量×（1-销售税率）-单位变动成本×销量-固定成本设：Z为利润；P为单位售价；Q为产（销售）量；r为销售税率；Cv为单位变动成本；Cf为固定成本；则上述公司可表示为：Z=PQ(1-r)-CvQ-Cf敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。敏感性分析的目的是找出对项目影响最大的敏感性因素，以便项目实施过程中的操作人员及时采取对策并进行有效的控制。临界点分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的安全程度；敏感性分析则要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变化时，对全部投资和自有资金的经济评价指标的影响情况。临界点分析的临界点是盈亏平衡点，即利润=0；敏感性分析的临界点是经济指标的临界点，即FNPV=0，FIRR=ic。换句话说，临界点分析，分析的是项目在临界点时应达到的售价、销售收入、销售量和生产能力利用率，说明项目的抗风险能力；敏感性分析，分析的问题有两个：一个是变动幅度，另一个是临界点的极限值。通过变动幅度来找最具敏感性的因素；通过临界点的极限值来说明某个变量或不确定性因素向不利方向变动时允许达到的最低值。超过此值，项目由可行变得不可行。8、房地产开发项目方案比选：方案比选是寻求合理的开发方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中帅选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。9、房地产开发项目综合评价：综合评价盈利能力分析是根据地产项目的直接效益和直接费用，以及可以用货币计量的间接效益和间接费用，计算综合内部收益率（CIRR)考察地产项目投资的盈利水平。综合内部收益率是指地产项目在整个计算期内，各期净现金流量现值等于零时的折现率。它反映了地产项目所占用的资金的盈利率，是考察地产项目盈利能力的评价指标。房地产项目投资考虑的因素 投资盈利性方面的因素投资的盈利性取决于项目实施所需的费用和可带来的收益； 投资安全性方面的因素投资的安全性取决于项目自身的风险和投资者所作的财务和法律等方面的安排； 其他因素企业目标往往是多方面的投资决策也要考虑盈利性和安全性以外的企业目标。房地产项目投资估算方法 1.固定资产投资估算 常用的固定资产投资估算方法有两大类，即扩大指标估算法与详细估算法。扩大指标估算法是套用原有同类项目的固定资产投资额，估算拟建项目固定资产投资额。 扩大指标估算法有单位生产能力投资估算法、指数估算法和比例估算法。单位生产能力投资估算法是指根据同类项目单位生产能力所耗费的资产投资额来估算拟建项目固定资产投资额的一种估算方法；指数估算法也称生产规模估算法，是根据同类项目实际固定资产投资估算拟建项目固定资产投资额的一种估算方法；比例估算法是指根据已有的同类项目主要设备投资占整个项目固定资产投资总额的比例等统计资料，估算拟建项目固定资产投资额的一种方法 扩大指标估算法具有计算简单的优点，但也有明显的不足，其一是准确性较差；二是需要积累大量相关的基础数据，并要经过科学系统的分析与整理。故这种方法一般适用于项目规划性估算、项目建议书估算和其他临时性估算等。一般投资项目的估算均用详细估算法。 详细估算法是指先将构成固定资产投资的各个组成部分分项估算，然后汇总为固定资产投资总额。采用详细估算法，固定资产投资构成的各要素可估算如下：1)建筑工程费的估算 建筑工程费一般可根据投资项目建筑面积与相应的概算指标加以估算，其计算公式如式。式中，项目建筑面积根据生产能力来确定，每平方米造价根据有关部门制定的概算指标或经验数据来确定。 建筑工程费一项目建筑面积×每平方米造价 2.设备购置费估算 设备购置费一般可根据设备原价和运杂费进行计算，其计算公式如式。式中，运杂费包括运输费、装卸费、保险费等，可以根据供货方式、运输方式等加以确定。 设备购置费一设备原价+运杂费 3.安装工程费的估算 安装工程费一般可根据设备购入价与相应的安装费率，或设备重量与相应的安装费加以估算，其计算公式如式。式中，设备购入价、设备重量可通过向供货方了解而取得，安装费率、每吨设备安装费可根据国家有关规定或经验数据加以确定。 安装工程费一设备原价×安装费率 或设备重量(单位：t)×每吨设备安装费 4.其他费用的估算 其他费用，可按有关规定和取费标准进行估算，或按实际可能发生的费用进行估算。例如，土地征用费可按国家的有关规定估算，土地批租费可按实际可能发生的批租成本进行估算，勘察设计费可按国家规定的收费标准进行估算等等。 5.预备费用的估算 预备费用可按建筑工程费、设备购置费、安装工程费和其他费用之和的百分比估算。一般要略高于设计概算编制办法规定的比率。预备费率一般为5％～20％，也可分别以人民币和外币计算，即前四项投资中人民币部分确定一个预备费率，一般为5％～10％；前四项投资中外汇部分确定一个预备费率，一般为15％～20％。 6.开办费估算 开办费一般根据目标项目筹建期间的支出、项目特点以及同类项目的经验数据加以估算。如咨询调查费应按咨询机构的收费标