搜索
世纪半岛奥宸财富广场物业管理方案版本：A版1奥宸世纪财富广场2号地块物业服务方案一、公司简介云南奥宸物业管理有限公司是经云南省工商管理局批准，于2000年2月13日正式成立的专业物业管理企业，注册资金500万元人民币，是国家一级房地产开发资质集团企业“云南奥宸房地产开发（集团）有限公司”旗下的成员之一，公司具有国家建设部颁发的二级物业管理企业资质，各类专业管理服务人员500余人，公司聘全球知名物业管理公司“第一太平戴维斯”为物业管理顾问。现已成为云南省昆明市西山区物业管理协会“副会长单位”、昆明物业管理协会“会员单位”。几年来，通过坚持不懈的市场化运作，奥宸物业的业务部不断扩大，先后承接管理了南苑·金乐园小区、南苑·泰园小区、地中海·水岸银沙、东方广场·铂金公寓、奥特莱斯商场、香槟小镇、金盾花园、世纪半岛·菩提苑、世纪半岛·橄榄谷、世纪半岛·苹果谷、世纪半岛·茶溪谷、滇池星城、橙郡一期、金盾花园、市政府小区等物业项目，管理面积近200万平方米。目前地产公司正在开发的广福中心、橙郡小区、市政府小区等地产项目，奥宸物业已进入前期物业咨询服务阶段。现所管理的物业类型有写字楼、高档住宅、商业物业、大型住宅组团等等，在行业内已树立起务实、诚信的良好形象。奥宸物业2006年获得了昆明市西山区物业管理协会授予“十佳诚信物业管理企业”称号，所管理服务的小区先后荣获昆明市各级街道办事处、公安机关授予的治安工作“先进集体”等称号。奥宸物业坚持“用心做事、微笑服务、尊重业主”的服务理念。“服务为先、诚信为本、求真务实”的管理理念，运用适合的管理模式和梯次管理体系，通过ISO9001：2000质量体系认证，在优质的公共日常服务的基础上，致力为广大业主和物业使用人提供“人性化、精细化、特色化”的高附质服务，为开发商和合作伙伴提升物业形态的市场价值和品牌价值。奥宸物业将不断改进和提升管理和服务体系，为每一位“奥宸集团”的业主提供更专业、更便捷、更温馨的物业服务，为营造环境优美、安全舒适、和谐发展的文明社区而不懈努力。世纪半岛奥宸财富广场物业管理方案版本：A版2二、目的本方案是针对奥宸世纪财富广场实施物业管理服务的相关内容、具体措施和管理办法而制定的物业管理方案。1、与被服务双方签定规范的物业管理服务合同，明确双方的权利、义务关系;2、接管物业时，对各种设施、设备进行查验，验收手续齐全，相关资料齐备;3、有完善的物业管理方案，质量管理，档案管理有序健全;4、管理人员持证上岗，佩带工作牌，着工作服，行为规范，服务主动、热情;5、设有服务接待中心，24小时服务电话，实行服务首问制，急修15分钟到达现场，报修按双方约定时间到场，有报修、维修记录;6、各物业业主对物业管理服务满意率达95％以上;7、制定突发事件应急预案，并进行日常学习，发生突发事件，应及时通知相关部门并协助做好工作,避免类似事件的发生。三、项目概况：奥宸世纪财富广场位于昆明主城区南市区滇池板块。比邻滇池，距离滇池国家旅游度假区主干道—滇池路约3KM。即45M宽的广福路与30M宽的前卫西路交接处。是昆明主城区向新昆明东城区、一湖四片、一湖四环的发展枢纽。地处该片区的中心区，区域位置优越，空气质量佳，环境优美、交通便利，地势平坦。区域内政府，机关商住社区日趋成熟，配套设施齐全。该项目是以商业为主，写字楼、高档会所、影剧院、高级餐厅等作为配套设施的综合性项目。商业引入沃尔玛这样的国际知名品牌作为带动区域其他形成商业的发动机，以高档会所、影剧院、高级餐厅等，将该区域打造成为南市区的商业广场。写字楼定位为5A级写字楼标准设计。技术指标：2号地块：世纪半岛奥宸财富广场物业管理方案版本：A版3住宅面积：11987.89㎡，公寓面积：13342.0㎡商业：52496.69㎡，餐饮面积：3003.06㎡办公面积：25889.40㎡，物业用房面积：111.48㎡，地下车库及设备用房面积：43747.62㎡（计机动车车位961个，非机动车车位650个）总建筑面积：150466.66㎡四、人员编制及组织架构1、客户服务部管理处经理：1人客服主任：1人收费员：1人物管员：3人合计：6人2、保安部：主管：1人领班：3人2号地块广福路城市广场形象岗：2×3＝6人2号地块前卫西路城市广场形象岗：2×3＝6人2号地块前卫西路车库出入口固定岗：1×3＝3人2号地块靠公安厅一侧车库出入口固定岗：1×3＝3人2号地块商业步行街巡逻岗：2×3＝3人2号地块车库巡逻岗：1×3＝3人消防控制室：1×3＝3人监控室：1×3＝3人云南奥宸物业管理有限公司财富广场2号地块管理处经理1人保安部保安主管1人保安领班3人保安员72人工程部工程部主管1人工程维修员4人客户服务部客服主任1人收费员1人物管员3人保洁绿化部保洁绿化领班1人保洁员26人绿化员3人世纪半岛奥宸财富广场物业管理方案版本：A版4合计：30人商场保安：商场主出入口：2×3＝6人商场巡逻：8×2＝16人合计：22人写字楼保安：写字楼大堂：2×3＝6人写字楼楼层保安：14×1＝14人合计：20人人员总计76人3、工程部工程部主管：1人商业工程维修员：2人写字楼工程维修员：2人合计：5人4、保洁绿化部保洁绿化领班1人2号地块外围：4人2号地块车库：3人2号地块A栋2号楼、3号楼：4人商场保洁：商场一层：3人商场二层：3人商场三层：3人商场四层：3人写字楼保洁：A栋1号楼5—14层：2人A栋1号楼15—17层：1人绿化3人合计：30人人员总计：116人五、费用支出（月）1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利：世纪半岛奥宸财富广场物业管理方案版本：A版5序号岗位编制工资（月/元）社会保险22％福利费17.5％合计（元）1管理处经理1400088070055802客服部主任1300066052541853物管员3200044035083704收费员1200044035027905保安主管1300066052541856保安领班31750385306.252441.257保安队员7216003522801607048工程部主管1300066052541859工程维修员422004843851227610保洁领班11450319253.752022.7511保洁员261300286227.54715112绿化员314003082455859合计1172597492、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：序号项目计算依据月支出备注1物业共用部位日常维护综合测算2000含安全通道2道路维修养护综合测算6003照明灯具维修养护综合测算600不含材料4各类水泵维修养护综合测算1000不含材料5空调、风机维修养护综合测算12005设施、设备用电综合测算20000按表实读6设施、设备用水综合测算4000按表实读合计294003、电梯保养及年检费用：序号项目台数单价（台/年）合计（元/月）备注1扶梯保养费用830002000调整时按调整价格为准2扶梯年检费用8800533.3调整时按调整价格为准3客梯保养费用4300010004客梯年检费用4800266.75货梯保养费用23000500调整时按调整价格为准6货梯年检费用2800133.3调整时按调整价格为准合计4433.34、保洁绿化费用：世纪半岛奥宸财富广场物业管理方案版本：A版6序号项目计算依据月支出备注1保洁工具、用品日常耗用1000含拖把、扫把、洗衣粉等2绿化工具、用品日常耗用1000含化肥、农药等3化粪池清掏费用一年一次1254高层玻璃外墙清洗一年一次1000合计31255、秩序维护费用；序号项目计算依据月支出备注1安防系统维护、用电综合测算10002警用器具维护、损耗综合测算500合计15006、办公费用；序号项目计算依据月支出备注1通讯费2部400电话2部2办公用易耗品、办公用设备保养综合测算5503办公及宿舍水电费综合测算8004其他业务费综合测算200必要的业务往来费合计19507、固定资产折旧费；序号项目计算依据月支出备注1复印机折13000元÷36月=361元/月361元按3年进行分摊2电脑4000元×2÷36月=222.22元/月222.22元按3年进行分摊3打印机1600元÷36月=44.44元/月44.44元按3年进行分摊4保险柜650元÷36月=18.06元/月18.06元按3年进行分摊5文件柜440元×8÷36月=97.8元/月97.8元按3年进行分摊6办公桌椅475元×8÷36=105.6元/月105.6元按3年进行分摊7电话机300元÷36月=8.33元/月8.33元按3年进行分摊8对讲机1500元×10÷36月=417元/月417元按3年进行分摊9电池配件及维修200元×10÷12月=167元/月167元按1年进行分摊10自卫棍50元×10÷36月=14元/月14元按3年进行分摊11电视机1800元÷36月=50元/月50元按3年进行分摊12人字梯400元÷36月=11.12元/月11.12元按3年进行分摊13垃圾转运车1400元÷24月=58.33元/月58.33元按2年进行分摊14低值易耗品5元/月×100人=500元/月500元按每人每月5元计算15员工服装500元×116÷24月=2062.5元/月2416.7元按2年进行分摊16保洁、绿化大型工具28620÷36月=795元/月795元按3年进行分摊（含洗地机、打蜡机、剪草机、打药机等）合计5286.6元世纪半岛奥宸财富广场物业管理方案版本：A版78、法定税费；1＋2＋3＋4＋5＋6+7＝305442.9元×5.5％＝16799.36元9、合理利润；1＋2＋3＋4＋5＋6+7＝305442.9元×10％＝30544.29元10、不可预见费用1＋2＋3＋4＋5＋6+7＝305442.9元×20％＝61088.58元11、总支出1＋2＋3＋4＋5＋6+7+8+9+10=413875.13元六、物业管理服务费标准每月维持物业运转的费用为：413875.13元（即：月物业管理服务支出＋法定税费＋合理利润＋不可预见费用）总建筑面积：120173.04㎡（住宅面积：11987.89㎡，公寓面积：13342.0㎡商业：52496.69㎡，餐饮面积：3003.06㎡；办公面积：25889.40㎡，物业用房面积：111.48㎡，地下车位961个每个面积约14平方米合计：13454㎡）物管费标准：413875.13元÷120173.04㎡＝3.44元/㎡/月（平均价）七、物业管理服务费收入住宅：2元/㎡/月（以中间9层为准，每上一层加0.03元/㎡/月，每下一层减0.03元/㎡/月。）公寓：2元/㎡/月（以中间9层为准，每上一层加0.03元/㎡/月，每下一层减0.03元/㎡/月。）商业、餐饮：4元/㎡/月车位：1.2元/㎡/月办公楼：5元/㎡/月商业面积：52496.69㎡，餐饮面积：3003.06㎡住宅面积：11987.89㎡非住宅公寓面积：13342㎡地下车位961个每个面积约14平方米合计：13454㎡世纪半岛奥宸财富广场物业管理方案版本：A版8办公楼面积：25889.40㎡住宅、公寓：11987.89㎡+13342㎡=25329.89×2=50659.78元/月商业及餐饮：55499.75㎡×4=221999元/月车位：13454㎡×1.2=16144.8元/月办公楼：25889.4㎡×5=129447元/月合计：418250.58元六、各部门操作流程及服务标准1、工作流程示意图顾客信息法律法规、条例市场需求承接服务项目服务过程策划成立管理处编制物业管理方案信息反馈收集相关法律法规、条例世纪半岛奥宸财富广场物业管理方案版本：A版9信息反馈世纪半岛奥宸财富广场物业管理方案版本：A版10公司及世纪半岛管理处将严格按照ISO9001：2000质量管理体系中的各种文件、规程和作业指导书操作，做到不论工作大小，每件事都要程序化，一丝不苟、环环相扣、节节相连，从根本上保证公司的服务管理质量。针对日常物业管理工作，我们编制了详尽的质量管理体系文件，相信我们