万科城高层

1本项目为当前禅城区规模最大的项目,具备成为区域历史性指标楼盘的基础属性！土地面积：337543.71m2（579亩）建筑面积：≤77.635万m2总户数：约5千多户居住总人口：约2万人容积率：2.3以下项目指标：1.1市场竞争理解2南庄以发展陶瓷行业为主，是工业重镇，空气污染严重，区域房地产业发展缓慢，市场关注度低；本地房地产市场的滞后，令南庄人都分流到禅城中心区和周边镇区购房；南庄区域的开发气氛及开发水平较低；区域居住价值认同度低，住房消费基本外流。南庄人分流置业主要项目分布图帝景南湾中海万锦豪园佛奥天湖郦都1.2市场竞争理解31.3产品属性理解开发面积：约13万m2住宅指标：独立别墅：6套1200m27套580m2TOWNHOUSE：120套350~400m2高层洋房：162套180m2四房；162套70-130m2两房与三房本项目分期开发，产品链丰富，高端产品供应市场吞吐量广大。一期经济指标：君领世纪万科城城市核心区祁福南湾海琴湾穆天子南海碧桂园周边区域主要低密度住宅项目分布图4传统观念上，项目所在的区域居住价值低，消费者不认可南庄区域内会有高品质的豪宅存在1.4项目属性理解南庄区域内没有豪宅气氛，当前区域价值需重新定义！5佛山地区较少项目能以一城市线江景资源作为卖点佛山地区水道虽多，但两江分流的开阔水面较少1.5自然资源理解双江汇聚，千米黄金海岸，本项目地块占据城市稀缺景观资源！6南庄启动重要的13项市政建设，其中涵盖路桥、电力、水电、住宅、酒店及专业市场；“优二进三”战略加速南庄环境治理步伐打造“都市绿洲”是今后南庄重点发展思路，水乡南庄已成了南庄新环境形象的一个标志，“住在南庄”的品牌即将打响1.6区域价值理解城市发展的新规划，南庄未来居住价值将需要重新评估。“五心五片区、两江两轴线”规划7启动高速发展平稳发展减缓发展800400080003207人均GDP（美元）萎缩停滞稳定发展高速发展4％5％8％15％年增长率：南庄今年GDP情况25.2430.1334.5639.7719.37%14.70%15.07%05101520253035404502年03年04年05年00.050.10.150.20.25地区生产总值（亿元）年增长率（按05年南庄GDP总值39.77亿元，人口总数15.5万人计算）按照世界银行经济发展理论判断，南庄2005年人均GDP达3207美元，宏观经济发展处于高速发展阶段根据库兹涅茨在《各国的经济增长》中的理论，南庄宏观经济增长接近15％，房地产业应处于高速发展阶段。南庄综合实力在全省1500多个乡镇总名列第七名。城乡居民存款余额75.07亿元1.7区域经济发展区域经济富强，积蓄大量高端购买力人群！8项目理解小结项目特性项目地块拥有稀缺自然景观资源万科品牌特质决定需在禅桂中心区确立高端品牌地位未来南庄的发展规划可为项目的居住价值带来巨大的升值潜力区域气质南庄作为工业重镇的过往形象，造成本区域短期内欠缺支撑豪宅的居住价值观，同时也缺乏改变现时市场形象的高端品牌地产项目南庄前期房地产市场发展的缓慢，现时市场供应十分有限令其市场关注度低，南庄人购买力外流现象严重地方经济实力雄厚，蕴藏大量高端购买力矛盾矛盾区域现时综合条件对高端定位的局限性矛盾体9认同项目所处的地段，主要是认同地段周边的自然环境，但非南庄人对南庄居住环境不认同以镇街房地产价格水平评估本项目售价，但价格接受弹性大，大量藏富多次置业，进入个性化消费阶段，具有房产投资保值观念，消费观念注重性价比南庄客户认同项目所处的江景资源的稀缺价值，具备豪宅的打造潜质，并具有强大的购买实力而为此买单，总价承受力空间大喜欢独立别墅，不认同联排别墅价值与独立别墅等同，居住物业要体现自身社会地位外出置业的南庄人在享受会所、物业管理等小区生活配套带来的便利，对新的物业在配套、服务等的软性附加值上有更高的期待——对南庄购房置业消费者的深层解读客户心态及价值观提炼相信眼见为实，缺乏想象力，追求房子的豪华感与自身身份匹配，生活社交小圈子联系紧密，亲戚朋友对总价购房决策有直接影响高度认同地段价值江景资源占有欲高外区质疑区域价值注重附加价值追求在乎真实环境感受10树立目标客户群置业价值观策略南庄本地客户外区客户营造消费群体对本项目稀缺资源的追捧改变对南庄居住环境的既有看法，重新定义区域价值，树立“住在南庄”的全新居住价值观兑现万科品牌的实力与其豪宅产品打造力，树立品牌美誉度燃点起南庄人在本土居住的激情与信心令其充分认知南庄作为禅城城市副中心的规划利好与区域升值潜力让项目地块稀缺性资源的价值得到高度认同让南庄市场的空白点与洼地效应对价格的升值拉动力得到认知令万科品牌实力产生溢价效应11佛山房地产市场宏观趋势供应量分析成交量分析消化率分析成交价格分析佛山商品住宅市场研究12佛山市商品住宅供应量稳步上升，顺德、南海为主要供应热点由04年起，佛山市新建商品住宅供应量持续稳定增长，通过回归分析预测07年佛山市供应量达到622万平米，同比增长8%；禅城区供应量波动大，总量控制在100万平米以下；近年南海区供应量升至200万平米以上高位水平，与顺德区（251万平米）同为供应热点市场；商品住宅供应分析数据来源：佛山市房协2003-2007年佛山市住宅供应量走势图y=58.561x+329.340100200300400500600700批出面积线性(批出面积)批出面积4263825215752003年2004年2005年2006年2007年6222003-2006年佛山市各区新建商品住宅供应量走势0501001502002502003年2004年2005年2006年2003年7913116629202004年3914415924152005年10020116917532006年812062314215禅城区南海区顺德区三水区高明区`“大禅城”区域商品住宅供应量少13商品住宅需求分析高位需求仍保持一定幅度增长，南海需求井喷06年佛山商品住宅成交总面积701万㎡，同比8%。南海06年成交量激增，是由于一环等市政建成开通使南海居住便利性提高，致使消费向价格低洼地区楼市流动；禅城04-06年成交量缓升，由于禅城受大型市政利好辐射较若，因此可以反证禅城以内区消费为主，近年呈稳定状态；保守推导：通过03-06年线形回归分析：2007年佛山市总成交量为722万㎡。数据来源：佛山市房协2003-2007年佛山市住宅供应量走势图y=37.768x+532.860200400600800成交面积线性(成交面积)成交面积6075536487012003年2004年2005年2006年2007年7222003-2006年佛山市各区新建商品住宅成交量走势0501001502002503003502003年2004年2005年2006年2003年80171243102102004年7715323264252005年8615231241562006年932662592361禅城区南海区顺德区三水区高明区`佛山整体商品住宅需求放量速度加快14商品住宅需求分析全市商品住宅市场一手成交量稳增，二手成交相对持平；04-06年佛山二、三级房地产市场呈现截然相反调性：一手增长快，二手呈缓慢下降态势，而总成交货量稳定增长。说明佛山房产需求上涨，市场表现理性；佛山市04-06年两级住宅市场成交量对比020040060080010002004年5532698222005年6482458932006年701232933一手住宅成交量二手住宅成交量住宅总成交量2006年佛山市及各区一、二手商品住宅成交套数对比0100002000030000400005000060000全市禅城南海顺德高明三水一手住宅套数（套）二手住宅套数（套）数据来源：佛山市房协需求上涨主要体现在一手需求上，禅城因新增供应不足致使二手成交比例大15商品住宅消化情况由于统计方式关系，03-06年消化率超过120%，但仍可体现佛山楼市供不应求态势；市场在不受严重干扰的情况下，将保持一定发展惯性，因此可预估07年供不应求情况将持续；供不应求的形势下楼市将以“中心城区-城郊-郊区”轨迹发展，供求双方呼唤新城诞生。2003-2006年佛山市住宅供求关系走势图01002003004005006007008002003年2004年2005年2006年0%20%40%60%80%100%120%140%160%批出面积成交面积消化率2006年佛山市各区住宅供求关系走势图02004006008000%50%100%150%200%250%300%350%400%450%批出面积成交面积消化率批出面积812062314215575成交面积932662592361701消化率114%129%112%54%406%122%禅城区南海区顺德区三水区高明区佛山市数据来源：佛山市房协各区供不应求态势持续16商品住宅成交价格2006年佛山市住宅成交均价进一步走高，全年均价为3645元/平方米，为近四年来新高。与2005年相比增幅达两成，与广州、深圳等一线城市平齐；佛山市至今连续三年成交量持续平稳上升，交易价格亦呈现较为一致的涨升态势，三年累计升幅超过1200元/平方米；线形回归分析：预计07年成交均价达到3990元/平方米。2003-2007年佛山市住宅成交均价走势图（元/㎡）y=417.04x+1904.9010002000300040005000成交均价线性(成交均价)成交均价23662723305636452003年2004年2005年2006年2007年3990数据来源：佛山市房协2003-2006年佛山市各区新建商品住宅成交均价走势0100020003000400050002003年2004年2005年2006年2003年35192690214315839142004年349926502991163212242005年367931383217199817692006年41553979357725352106禅城区南海区顺德区三水区高明区`全市成交价格快速攀升17商品住宅成交价格佛山市2005与2006年价差接近600元/平方米，仅比其2003-2005年均价差距少100元/平方米。禅城、南海、三水三区06年升幅已超过其前两年均价累计升幅；升幅相对明显的禅城和三水两个区域对佛山市整体楼价攀升有一定影响；但起实质性支撑作用的是南海区；从05、06年两年均价升幅预期：07年均价升幅将高于06年。2003-2006年佛山市各区成交均价差距对比单位:元/平方米0200400600800100012002003-200569016044810744158552005-2006589476841360537337佛山市禅城区南海区顺德区三水区高明区数据来源：佛山市房协禅桂楼价升幅衔领各区禅桂楼市跃升幅度大，南庄分片“价格峡谷”突显18土地供应思路近年政府主力推动中心城区的旧城改造，并控制土地供应量，造成禅桂2006年土地争夺激烈，成交价量齐升，预计2007年土地价格将继续攀升以禅桂中心组团为标杆轴心各大发展商对后市看高？禅城06A3341元/㎡中海地产禅城06B3406元/㎡金地地产禅城06B3406元/㎡金地地产禅城06-CG083788元/㎡凯德置地禅城06D3448元/㎡凯德置地禅城06E3100元/㎡东建集团桂城A7街区2430元/㎡万科集团桂城8790街区2040元/㎡保利集团黄岐G01931198元/㎡万科集团突破4000元/㎡楼面地价只是时间问题近期土地拍卖情况19宏观调控政策经历04-06年连续三个政策大年后，07年为政策小年，或称为政策落实年，佛山市场连续多年对政策不甚敏感，因此政策的负面影响基本可排除中央宏调的核心思想改善住房供应结构、完善税制，抑制房价快速增长！温总理政府工作报告——促进房地产业持续健康发展老调重提，中央宏调的核心思想对佛山房地产影响短期内影响小于国六条加