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江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则（2019年版）南通市规划局关于印发《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则(2019年版)》的通知各有关单位：依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》等法律法规及城乡规划相关规范，结合我市实际，我局对《江苏省城市规划管理技术规定(2011年版)》及《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则(2014年版)》相关内容进行了细化完善，组织编写了《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则（2019年版）》（以下简称《实施细则》），现予印发。本《实施细则》与《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》配合使用，其条款编号纳入《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》条款编号序列。本《实施细则》定于2019年1月1日起执行，原《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则(2014年版)》同时废止。2018年12月31日之前已经城乡规划主管部门审定建设工程规划设计方案的，从批准方案之日起一年内申请建设工程规划许可证的可按审定的方案执行；审定方案超过一年仍未申请建设工程规划许可证的，未申请部分涉及建筑长度、宽度、层次等重大调整的，原审定方案作废，须按本《实施细则》重新编制建设工程规划设计方案报审。南通市规划局2018年12月5日江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则（2019年版）2.2.3制定和实施新建居住区的规划，应按照城乡规划法律法规、国家和省城乡规划相关标准、规范的规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理和其他公共服务设施用地以及户外公共活动空间。配套公建设施应与整体项目同步实施，如分期实施的，应根据分期的约定同步设计报批，同步规划许可，同步竣工核实。2.4.1住宅建筑的层高不宜超过3米，使用集中空调、新风或地暖系统的不宜超过3.3米。公共建筑等其他类型建筑的层高，应与其功能相适应。工业厂房、仓储物流等建筑可根据实际使用功能确定层高。2.4.1.1办公及宾馆类建筑底层层高不得超过5米，其它层次层高不得超过4.2米。办公及宾馆类建筑标准层挑空面积不宜超过该层次建筑面积的10%（每处挑空不宜超过3层）。2.4.1.2中小型商业建筑底层层高不得超过5米，二层及以上层高不得超过4.5米，其主入口门厅、大堂、中庭局部挑空不宜超过该层建筑面积的15%。2.4.1.3有特殊要求功能区（如大型商业建筑、剧场、影厅、门厅大堂、宴会大厅、运动场馆、多功能厅、博物馆、展览馆、会议中心、中庭、内廊、采光厅等）的公共建筑可根据其使用功能合理设置层高，但应提供合理的依据且符合相关规范要求，必要时需由规划部门组织专题论证。2.4.1.4地面建筑与地下建筑之间一般不得设置管线层、履土层等建筑夹层，但下列情况除外：（1）地面建筑为住宅的，其与地下建筑（人防工程）之间设置建筑夹层的，建筑夹层与其上地面层层高之和不得超过4.2米。（2）地面建筑为办公和普通商业类的，其与地下建筑（人防工程）之间设置建筑夹层的，建筑夹层与其上地面层层高之和不得超过6米。2.4.2各地应制定建筑层高的管理规定，层高超过规定一定幅度的，超过部分应折算容积率。市范围内住宅、办公、商业等建筑的层高应符合2.4.1至2.4.1.2的相关规定。超过规定(许可）层高小于、等于1米的，按水平投影面积乘以2.0系数计入容积率控制指标（属施工正常误差的除外）；超过规定层高大于1米、小于等于2米的，按水平投影面积乘以3.0系数计入容积率控制指标；以此为基准，建筑层高每增加1米，增加1.0系数计容。2.0倍：层高≤规定层高+1米3.0倍：规定层高+1米＜层高≤规定层高+2米......2.4.3各地应在国家和省相关规范基础上，综合考虑满足居室日照、强化容积率管理、维护公共利益和公众合法权益等要求，制定阳台、阁楼、地下室、半地下室、架空层、过街楼、复杂地形上建筑物等的建筑面积管理和容积率计算的具体规则，以规范管理、促进公平。2.4.3.1住宅建筑阳台（设置在主体结构外）同时满足以下条件的,其建筑面积按其顶盖外沿在阳台底板上水平投影面积的1/2计入建筑容积率控制指标范围：（1）南侧阳台进深不大于2.1米且不大于所属房间进深的1/2；东西向及北侧阳台进深不大于1.5米且不大于所属房间进深的1/2。（2）阳台累计水平投影面积不大于本层建筑面积（不含阳台）的12%。（3）阳台设置单个装饰柱、墙（分户墙及主墙体除外）宽度不大于0.7米。2.4.3.1.(3)图示超出以上规定的，阳台应按水平投影面积全额计入容积率控制指标范围。非住宅建筑的阳台均按其水平投影面积全额计入容积率控制指标范围。2.4.3.2多层、小高层、高层住宅建筑不得设置露台、退台,平台（包括阳台等）至平台上盖（包括构架）的垂直范围内，按阳台规则逐层计入容积率控制指标范围；低层住宅建筑可局部设置露台、退台，但不得设置构架，且露台、退台加本层阳台累计水平投影面积不得大于本层建筑（不含阳台）的20%。出挑的屋檐投影至露台、退台上的宽度≤0.6米，不计入容积率控制指标范围，超过此宽度，屋檐投影面积按一半计入容积率控制指标范围。2.4.3.2图示2.4.3.3住宅建筑顶层设计为坡屋顶，且坡屋顶檐口起坡的，其坡屋顶内净高2.1米以下的空间不计入容积率控制指标范围。不符合上述条件的，其坡屋顶内部空间按照国标GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》计入容积率控制指标范围。2.4.3.4住宅建筑的飘窗同时满足以下条件的不计入容积率控制指标范围：（1）设置在主体结构之外，且窗台最外侧上下方无结构性墙体围护,上下层飘窗之间与外部通透的。（2）开窗净宽不大于所属房间开间的2/3，窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不小于0.45米、飘窗净高不大于2.1米、进深自墙体内侧到挑板外侧不大于0.9米。超出上述规定的飘窗，按挑出墙体外的水平投影面积计入容积率控制指标范围。2.4.3.5住宅建筑的设备平台同时满足以下条件的不计入容积率控制指标范围：（1）集中设置设备平台的，每户只能设置一处,不超过4平方米，且只能与厨房、卫生间相连。分设设备平台的，每个水平投影面积不得超过1.5平方米，分设的设备平台合计水平投影总面积不超过5平方米。（2）至少有一个长边除护栏或百叶外没有任何围护（外突的结构柱、剪力墙宽度每个不得超过0.15米）。（3）位于主体结构外。不满足上述条件的，设备平台按其水平投影面积计入容积率控制指标范围。非住宅的设备平台不论是否封闭，均按其水平投影面积计入容积率控制指标范围。2.4.3.6住宅建筑设置入户花园且同时满足以下条件的，其建筑面积按其顶盖外沿在底板上水平投影面积的1/2计入容积率控制指标范围：（1）入户花园在主入口设置且只有一处，为该住户独有，不涉及与其他住户的共享空间，水平投影面积不大于6平方米，且至少有一面全部直接采光的。（2）与入户花园相邻没有阳台、设备平台、花池等功能。不满足上述条件的，其入户花园按水平投影面积计入容积率控制指标范围。2.4.3.7住宅建筑地下室在地面建筑物四周设置采光井、地下庭院等空间形式的，当地下采光井、庭院进深不大于1.3米（含）、沿墙开挖长度累计不超过每户面宽一半时，该地下建筑面积不计入容积率控制指标范围；当地下采光井、庭院进深大于1.3米且小于等于2米或沿墙开挖长度累计超过每户面宽一半时，该地下建筑面积按一半计入容积率控制指标范围；当地下采光井、庭院进深大于2米时，该地下建筑面积全部计入容积率控制指标范围。住宅建筑中，地下结构空腔或不利用空间以及“回填土”（或覆土）除剪力墙、结构柱外设置分隔墙体的地下室，层高不小于2.2米的，均计算地下建筑面积。2.4.3.7图示2.4.3.8设计功能合理、且符合2.4.1.1、2.4.1.2条建筑挑空设置规定的办公、宾馆类建筑及中小型商业建筑的挑空部分可按其实际建筑面积计入容积率控制指标范围。2.4.3.9在核定容积率指标时，其它可不计入容积率控制指标范围的情形：（1）与城市或住区公共空间相连通的架空层（包括骑楼、过街楼和雨篷等）中，没有外墙围合（结构性墙、柱、栏杆除外）且对公众无条件开放的活动空间（层高不低于3.3米，不超过5米）。但门厅、楼梯间等为楼层服务的围合空间应计入。2.4.3.9.（1）图示（2）通向符合不计容条件的地下、半地下车库的，且至少有一个边长对外开敞不封闭的以下附属建筑：机动车、非机动车坡道、人行出入口等。（3）通向屋顶停车场的且至少有一个边长对外开敞不封闭的机动车、非机动车及人行坡道。（4）开敞且对公众无条件开放的廊（廊的檐口投影线宽度≤2.2米）、亭（亭的檐口投影线建筑面积≤15平方米）等景观建筑。2.4.3.9.(4)图示（5）建筑围护性外墙以外的保温层所占的建筑面积。（6）层高不超过2.2米的设备层、结构转换层。（7）按规范必须设置避难层的，其建筑面积不计入容积率控制指标范围。其他使用功能的部分，按其水平投影面积计入容积率控制指标范围。（8）建筑结构顶板（含覆土层）高出室外地坪基准标高不超过1.2米的地面建筑水平投影范围内的地下室、半地下室（地下室、半地下室局部设置变配电设施的，其变配电设施部分顶板超出室外地坪基准标高的控制要求可酌情放宽）。（9）新建建筑被自然地形部分掩埋的，当累计掩埋长度不足本层建筑外墙周长（包括沿下沉庭院设置的外墙，下同）1/2时，该层建筑面积全部计入容积率控制指标范围；累计掩埋长度超过本层建筑外墙周长1/2、不足2/3时，该层建筑面积的1/2计入容积率控制指标范围；累计掩埋长度超过本层建筑外墙周长2/3时，该层建筑面积不计入容积率控制指标范围。建筑结构顶板高出室外地坪基准标高不大于1.5米的建筑部分，视为被自然地形掩埋。下沉内庭院和车库坡道的外墙部分，按外墙长度的1/2计入掩埋长度；超出以上规定的外墙部分，视为非掩埋。2.4.3.9.（9）图示2.4.3.10住宅建筑底层层高不大于2.5米的配套车库及附属门斗、门廊等按一半面积计入容积率控制指标范围。2.4.3.11低层住宅建筑套内局部设置共享空间（挑空）并同时满足以下条件的，其共享空间（挑空）按其实际建筑面积计入容积率控制指标范围：(1)位于门厅、餐厅或者起居室上空，至少有一个边长与上层公共空间（走廊或者起居室）联通。(2)共享空间高度小于或等于两个自然层。(3)每套内共享空间（挑空）不超过一个。(4)开洞水平投影面积不超过下层总水平投影面积（包括共享部分、阳台）的20%。(5)开洞部分不得设置网格梁等构件。低层住宅建筑以外的其他住宅建筑设置的共享空间（挑空），均按自然层计入容积率控制指标范围。2.4.3.12在应建尽建地下一层停车仍不满足配建要求的情况下，可采取建设地面立体式停车楼解决停车需求；在应建尽建地下二层停车仍不满足配建要求的情况下，可采取机械式停车或建设地面立体式停车楼解决停车需求。停车楼仅地面层建筑面积计入容积率控制指标范围，但围合空间的管理用房应按其水平投影面积全额计入容积率控制指标范围。停车楼层高不应超过3.2米，停车楼内不得设置机械式停车。2.4.3.13住宅建筑女儿墙（含屋顶装饰性构架）高度不宜超过1.6米。公共建筑女儿墙（含屋顶装饰性构架）高度不宜超过2米。2.4.3.14低层住宅建筑不得采用内天井式平面布局，多层、小高层、高层住宅建筑不宜采用内天井式平面布局。2.4.3.15高层住宅建筑面宽不宜超过50米（不含出挑的阳台、设备平台、构造柱、面饰、保温等）；小高层、多层、低层住宅建筑面宽不宜超过60米（不含出挑的阳台、设备平台、构造柱、面饰、保温等）。2.4.3.16办公类建筑应集中设置卫生间。2.5建筑密度计算规定2.5.1在核定建筑密度指标时，以下情形应计入：（1）有结构性墙、柱围合的架空层（包括骑楼、过街楼、门廊和雨篷等）按其墙、柱的外围水平投影面积计算；无立柱的过街楼及外挑空间可不计建筑密度。（2）商业建筑内部设置中庭的，不论中庭封闭与否，均计入建筑密度。（3）地面立体式停车楼。2.5.2在核定建筑密度指标时，以下情形可不计入：