不动产权籍调查技术方案解读

不动产权籍调查技术方案解读2国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。《条例》共6章35条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。不动产权籍调查技术方案解读3早在2007年就已将“国家对不动产实行统一登记制度”写入《中华人民共和国物权法》。但不动产登记“九龙治水”的管理模式让统一登记面临部门利益和职权再分配等难题，加之一系列的法律难题，致使统一登记进展缓慢，甚至一度陷入停滞。2013年11月，国务院常务会议决定由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责。不动产权籍调查技术方案解读国土资源部会同住房城乡建设部、农业部、林业局、海洋局，建立不动产登记工作部际联合会议制度。明确了各自的登记责任。42014年3月，不动产登记工作部际联席会议第一次会议召开，明确用3年左右时间全面实施不动产统一登记制度。5月，经中央编办批复，在国土部地籍司加挂成立不动产登记局。将不动产登记职责统一到一个部门，实行“一站式”服务。不动产权籍调查技术方案解读2014年11月28日，中央编办批复同意中国土地矿产法律事务中心更名为国土资源部不动产登记中心，主要承担不动产登记相关政策、业务、技术等方面的支撑工作。与此同时，各地方政府也已成立了不动产登记主管部门，并开展相关工作。52014年7月30日，国务院常务会议讨论《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，决定向社会公开征求意见。不动产权籍调查技术方案解读2014年12月22日《不动产登记暂行条例》正式公布。与《征求意见稿》相比，条例主要涉及明确不动产登记类型等5处修改。5处修改明确了不动产登记员制度、增加了对不动产登记类型的规定、调整了登记审查要求、增加了登记错误的赔偿责任规定等。国土资源部2015年3月26日就《不动产登记暂行条例实施细则》（征求意见稿）向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2015年4月25日。6同时国土部要求做好“过渡期”（《条例》实施时起至《不动产权籍调查规程》出台前这段时期）的不动产权籍调查工作意义重大，保证现有各类不动产权籍调查工作的平稳过度，实现过渡期不动产权籍调查的有效衔接。不动产权籍调查技术方案解读7做好过渡期间不动产权籍调查工作一、统一基础，做好调查工作的有效衔接（一）坚持地籍调查作为不动产权籍调查的基础。以地籍调查为基础，以宗地为依托，稳妥有序地组织开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量工作，避免因调查基础不一而可能导致的权力交叉、重叠、信息不对称等问题，依法保护权利人的合法权益。（二）坚持已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据。以现有地籍调查成果为依据，充分利用房屋、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料，开展不动产权籍调查。8二、多规程并行，保持调查工作的连续稳定（一）继续沿用现行的不动产权籍调查标准。为保证不动产权籍调查工作的连续运行和平稳过渡，过渡期间继续执行现行的《地籍调查规程》、《房产测量规范》、《农村土地承包经营权调查规程》、《海籍调查规范》等标准规范。（二）协调一致现行调查标准间的差异。现行不动产权籍调查标准在数据基础、精度要求等方面的要求存在差异，对于不一致的，原则上以《不动产权籍调查技术方案》（以下简称《技术方案》）的要求为准。做好过渡期间不动产权籍调查工作9三、合一调查，坚持调查工作的便民利民（一）实施各项不动产权籍调查的一体化。一个不动产单元的权籍调查事项应尽可能由一家调查机构主导完成，避免多家调查机构多次调查同一不动产单元。（二）合理确定不动产权籍调查内容。不动产权籍调查应以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查的内容。做好过渡期间不动产权籍调查工作10四、严格要求，规范调查结果（一）调查成果须经相关部门审核确认。不动产权籍调查成果一经登记，具备法律效力。在前期行业管理中已经产生或部分产生并经行业行政主管部门或授权机构审核确认的成果，可继续沿用。（二）规范提交不动产权籍调查成果。应以不动产单元为单位，按照《技术方案》要求的不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图等成果样式提交纸质成果和相应的电子数据。做好过渡期间不动产权籍调查工作11（四）建立不动产权籍调查数据库和管理系统。应以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据库和管理系统，实现对不动产权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用，并结合日常不动产登记等业务对数据库进行及时更新和系统维护升级，满足不动产权籍调查的信息共享和成果利用。（三）不动产单元应具有唯一代码。《不动产登记暂行条例》明确规定不动产单元应具有唯一代码。做好过渡期间不动产权籍调查工作12一、权籍的有关概念一般来说土壤是地球表层含有腐植质，能够生长植物的疏松表层。2.土地(1)含义：一般认为，土地是指地球表层的陆地部分(包括内陆水域和沿海滩涂)及其以上一定高度和以下一定深度范围内的土壤、岩石、大气、水文和植被所组成的自然资源综合体。1.土壤(2)性质a.土地具有自然属性的，它是自然的产物，是财富之母b.土地的面积是有限的，具有总量不变性和位置的固定性。围海造田也只是改变了土地的形态和位置，不是创造新的土地。c.土地具有永久利用性。只要人类重视对土地的保护和改良，土地就具有永久利用性，这与一般的生产资料是不同的。133.国土它指的是一国主权管辖范围内的版图，包括其领土、领海和领空。国土是政治的产物，它可以随着政治的变化而变化。4.宗地土地权属界线封闭的地块或者空间。5.房屋土地（海域）上的建筑物、构筑物，包括独立成栋、有固定界限的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。6.定着物固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。一、权籍的有关概念147.不动产土地、海域以及房屋、林木等定着物。8.不动产单元权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。9.地籍记载有关土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图薄册及数据，也可形象地将地籍喻之为土地的户籍,是土地诸要素的隶属关系综合成统一体的总称。简言之，地籍就是土地的户籍。10.地籍区及地籍子区在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的土地管理区域；根据实际情况，可以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。一、权籍的有关概念15（二）、调查内容以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物的不动产单元的状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。二、权籍调查1、宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至等土地状况。针对土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地，还应查清承包地块的发包方、地力等级、是否基本农田、水域滩涂类型、养殖业方式、适宜载畜量、草原质量等内容。（一）、权籍调查的含义是政府为取得土地权属和利用状况等基本权籍资料而组织的一项系统性社会调查工作。162、宗海信息。查清宗海的权利人、项目名称、项目性质、等级、用海类型、用海方式、使用金总额、使用金标准依据、使用金缴纳情况、使用期限、共有情况、构（建）筑物基本信息等内容二、权籍调查3、房屋（建、构筑物）信息。查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、建（构）筑物名称、建（构）筑物数量或者面积、土地使用份额等。4、森林、林木信息。针对林地使用权宗地，还应查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。17（三）、调查的依据与任务1、主要技术依据房产测量规范（GB/T17986.1-2000）、土地利用现状分类（GB/T21010-2007）、地籍调查规程（TD/T1001-2012）、海籍调查规范（HY/T124-2009）、农村土地承包经营权调查规程（NY/T2537-2014）、不动产登记暂行条例（国令第656号）、不动产登记暂行条例实施细则、不动产登记簿二、权籍调查2、技术路线以地籍调查为基础，以宗地为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。183、基本任务是查清每宗地（海）的权属、界址、位置、面积、用途等资料。4、基本要求按统一的技术规程和符合质量要求的图件进行调查以权源文件或权属双方指界签约或协议书为依据，办理不动产登记后，权籍成果方能生效。二、权籍调查5、权籍调查的目的权籍调查目的在于弄清不动产的基本状况，并把它们反映到权籍调查表中和地籍图上。196、权籍调查的原则为了保证权籍管理工作顺利开展，避免不应有的矛盾，权籍调查应遵循以下原则：1.遵守国家土地、房产和不动产等有关法律的原则2.遵守实事求是的原则依法并与现状结合的原则充分考虑历史背景的原则3.遵守权籍管理的原则符合国家统一规定的基本制度保证权籍资料的现势性和系统性保证权籍资料的可靠性和精确性保证权籍资料的概括性与完整性二、权籍调查204.多用途的原则以宗地（海）为单位进行权籍调查调查前应收集有关测绘、地政、房产、规划、建筑物报建、海域、林地等资料应采用空间上全覆盖的调查方法二、权籍调查217、地籍区和地籍子区的划分a）在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区。b）在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。c）地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。d)海籍调查可不划分地籍区和地籍子区。二、权籍调查228、宗地(宗海)划分a）在地籍子区内，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地等。b）两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗。c）两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。d）土地权属有争议的地块可设为一宗地。e）公用广场、停车场、市政道路、公共绿地、市政设施用地、城市（镇、村）内部公用地、空闲地等可单独设立宗地。f）在县级行政辖区内，划分宗海。二、权籍调查239、调查程序不动产权籍调查按照准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、成果整理归档的次序开展工作。1）、准备工作根据授权委托的不动产权籍调查任务，调查机构应做好收集、整理和分析等相关资料，制定调查方案，发放指界通知书，计算测量放样数据等工作。不动产登记和管理的资料分散于不同部门的，调查机构应携带不动产权籍调查资料协助查询单到相关行政主管部门的档案室或在数据库中查询、核对并获取被调查对象的档案资料和数据，并要求出具证明或在资料复印件上加盖档案资料专用章。二、权籍调查概述242）、权属调查权属调查应由县级以上人民政府不动产登记机构组织完成。权属调查工作的主要内容为：二、权籍调查（1）核实确认不动产的现状根据申请调查的材料和档案资料查询结果，核实确认不动产的权属现状，首先需要确认其界址是否发生变化，然后确定权属调查的具体方法。界址是否发生变化的具体情形如下：25（a）新设界址和界址发生变化的情形有：①征用集体土地；②城镇改造拆迁；③划拨、出让、转让国有土地使用权或海籍使用权，包括宗地或宗海分割转让和整宗转让；④权属界址调整后的宗地或宗海，土地整理后的宗地重划；⑤宗地或宗海的界址因自然力作用而发生的变化等；⑥由于各种原因引起