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所有权问题之二——建筑物区分所有权1、概念和特征复合性（集合性）——专有权、持份权、成员权整体性（不可分割性）——专有权为主导主体身份多重性——专有权人、共有人、成员权利义务内容的复杂性又称为水平权：多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物时，区分所有人对专有部分所享有的所有权、共有部分所享有的持份权及基于区分所有人身份所享有的成员权的总称。具有以下特征：建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权专有部分所有权共用部分持分权业主大会组织的成员权《中华人民共和国物权法》第六章专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”建筑物区分所有权的法律关系专有部分建筑物物权关系共用部分（共有部分）所有权基地使用权（地上权、租赁权等）业主大会（区分所有权人集会）建筑物区分所有权管理人业主委员会管理组织业主、物业使用人管理服务人（物业管理公司）《物权法》--------------国家基本法律《物业管理条例》-----国家行政法规规范基础管理规约（业主公约)业主大会决议、决定单独所有、共有专有部分建筑物区分所有权之标的适用于不动产物权规定使用区分所有权人专用约定共用由区分所有权人按应有部分共有所有权不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通道、屋面、外墙等）法定建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线等设备）建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停共用部分分类车场、游泳池）（共有部分）约定附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）全体共用（大共）部分共用（小共）售房合同约定共用部分之专用权（约定专用）管理规约约定业主大会决议（物业服务合同）约定得为单独所有权之标的专有部分要件：构造上及使用上独立性使用专用共用（约定）区分所有建筑物范围：专有部分及市政设施以外之其他部分不属于专有部分之附属物一体依约定：无约定依专有部分比例性共用部分持分占有作为分担共用部分负担的准则、依据使用共用（原则）基地专用（法律、规约、约定）特色不得分割不得单独处分，共用部分持分权应随专有部分所有权之转移而转移不得独立办理产权登记2、客体——区分所有建筑物在结构上能区分为两个以上的独立部分区分各部分能单独使用并能为不同所有人所有建筑物除区分专用部分外，还有共用部分在结构上能区分两个以上独立部分为不同所有人使用，并在整体上有供各所有人共同使用部分的建筑物现行法称为：异产毗邻房屋构成条件是否违反一物一权原则？3、专有部分（1）构造上的独立性——能够明确区分（2）使用上的独立性——可以排他使用不需要其他部分的辅助；要有独立的经济效用（3）法律上的独立性——能够通过登记取得权属证书包括：房屋、露台、车位、摊位等专有部分与共用部分范围（1）明确范围对物业管理的意义与作用内容：专有部分——专项服务、特约服务共用部分——常规服务责任：专有部分——业主自己承担共用部分——物业公司、业主大会、业委会费用：专有部分——业主自己承担共用部分——物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会承担责权利明确，有利于解决纠纷（2）空间说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有部分（3）中心说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有部分（4）最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间（也称为抹灰层）（5）折中说行使建筑物管理权时适用最后粉刷层说，自由粉刷、悬挂物品等专有部分转让时适用中心说，可自由转让，共有人无优先购买权专有部分所有权的行使第71条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。如:装修不得拆除承重墙，不得在专有部分储藏、存放易燃易爆危险物品专有部分所有权专有部分所有权权利义务法律责任占有收益使用装修、改良、修缮排他性相邻权按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过专有部分的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗相互容忍停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失处分4、共有部分基础结构部分——建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等公共通行部分——通道、楼梯、大堂等附属设施、设备——消防、公共照明等其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等架空层、停车场、会所、绿地所有权屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯共有部分持份权使用权——按其持份为限，可使用整个共有部分改良权——经共有持分者表决同意可作必要改良收益权——按其应有部分比例收取，主要用于补充专项维修资金，或按业主大会的决定使用处分权——事实和法律处分，由管理团体行使知情权——对共有部分使用情况行使监督权——对专项维修资金的管理和使用制止权——对毁损或危害共有部分行为共用部分持分权共用部分持分权权利义务法律责任持分占有收益分享使用装修、改良、修缮排他性相邻权按规划设计功能使用共用部分维护和保存共用部分按持分比例承担共用部分的责任与费用按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用不得单独处分共用部分停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失清偿拖欠费用5、业主大会组织的成员权业主大会组织的成员权权利义务参与管理权选聘权选举权监督权请求权服从、执行业主大会的决议、决定遵守业主公约、业主大会议事规则遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、物业管理企业所提供的管理服务按时交纳物业管理费、专项维修资金业主大会决议的分摊费用共同承担业主大会、业主委员会的民事责任参加业主大会通过大会形成决议、决定通过大会制订、修改公约、业主大会议事规则通过业主大会制订、修改物业管理制度、规定选举、被选举、罢免业委会通过招标投标等方式签订物业管理合同参与物业管理活动责任主体之间相互监督请求分配共有收益请求正当管理共同事务请求召开业主大会会议请求追究侵权或违约责任遵守物业管理制度、规定业主大会——由全体业主组成,每年至少应召开定期会议一次（一个专有部分按一人计算）召开会议——发生重大事故须即时处理；经区分所有权人1/5以上及区分所有权比例合计1/5以上,以书面载明会议目的及理由请求召集的召集人于开会前15日以书面载明开会内容,通知各区分所有权人但因紧迫情事须召开临时会议的,可以公示方式通知区分所有权人,公示期间不得少于二日业主大会的召开决议方法会议决议应有过半数业主出席,并于获得出席人数过半数同意各专有部分有一表决权；数人共有的推选一人行使因故无法出席会议时,可以委托他人代理出席特别事项的决议（五）（六）经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意；其余双过半数同意:（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主管理委员会的选任和任期应成立管理委员会或推选管理人或委托管理人由管理委员会选举或推选一人为主任委员主任委员对外代表管理委员会管委会的组织及委员的选任应于规约中规定管理委员、主任委员及管理人任期一年,连选得连任管理委员会的职责A.共用部分的清洁、维护、修缮及一般改良B.区分所有权人共同事物的建议C.区分所有权人和专有部分占有人违规行为的制止D.区分建筑物及其周围环境的维护E.收益及其经费的收支、保管及使用F.区分所有权人会议决议的执行G.管理规约、会议记录等文件的保管H.管理服务人的委任、雇佣及其监督I.会计报告、结算报告及其他管理事项的提出及公告J.管理规约规定的其他事项(管理委员会的诉讼主体资格)管理委员会和管理人具有当事人能力,可以独立充任原告或被告建筑物区分所有权的专有部分确定纠纷案光明公司拟建晨星花园一号住宅楼出售，在其报批的有关文件和图纸中均载明该楼欲建10层，一层为本楼地下停车场。1993年7月，该公司办理完各项手续即开始兴建大楼，1994年底该楼建成，1994年8月该公司开始做广告售楼。自1994年9月起，张某等先后与光明公司订立购房合同，合同第8条规定：光明公司将为本楼住户提供地下停车场的停车车位。1995年2月，张某等搬入该楼后发现光明公司已将该楼50多套房连同地下停车场卖给新光集团，该集团表示地下停车场的车位仅供住在本楼的本单位职工使用，其他住户如要停车须按每天15元的标准缴费。张某等人遂找光明公司交涉，该公司认为合同中虽规定提供车位，但并未说明是无偿提供。双方不能达成协议，张某诉求法院判令光明公司无偿提供车位。法院将新光集团列为第三人。张某等要求光明公司无偿提供车位的请求能否得到支持？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2009年3月23日通过，2009年10月1日起施行第5条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第6条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建筑物区分所有权的共有权行使纠纷案许新与王谦分别购买了解放东路六号商品楼的单元房，成为上下楼邻居，王谦住二楼203号，许新住一楼103号。1989年，许新及其家人为腾出一间房屋在一楼开个便民商店，把厨房挪到已封好的阳台上。因阳台无下水、煤气管道，需将自来水管道、煤气管道、下水管道进行改造。刚施工时，因受敲打声响的影响，王谦到许家查看，发现许家正在改动下水管道时方法不当，遂提醒许新，但其不以为然。许家改造完毕后开了一家商店，并将写有商店字号的霓虹灯招牌挂在二楼与三楼间。商店开了一星期后，因许家施工不当，造成下水塔塞，王家的水排不出去，将地板泡坏，广告招牌也影响休息。王谦要求许新弥补损失，并摘去商店招牌，许新置之不理。于是，王谦向法院提起诉讼。1.许新是否有权改动下水管道？2.王谦是否有权要求许新摘掉霓虹灯招牌？建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度1.公共、公用与共用、共有2.建筑区划与物业管理区域3.红线、紫线、黄线、绿线、蓝线4.所有权的初始获得、创设获得与继受获得5.小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权6.会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地7.人防工程的所有权及经营权8.小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属9.房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房承租房的权利性质10.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系11.相邻关系的处理原则新提出了“建筑区划”（《物业管理条例》中的“物业管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴规定了建筑区划内的一些法定权利道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共