万科财务分析报告最终

CompanyLogoAddYourCompanySloganPowerPoint万科财务报告分析上市公司代码：000002小组成员：徐喆200848990827吴丽丽200848990828梁红杏200848990829张玉歆200848990830肖何200848950315公司简介Contents1经营成果2共同比分析3相关比率分析4竞争者分析5结论分析及局限性分析6一、万科公司简介深圳市万科房地产有限公司成立于1984年，是万科集团全资子公司，核心利润企业。公司连续六年在深圳市房地产行业综合开发企业资质排名中获得第一名。十余年来公司专注于房地产市场的开发，房地产开发事业蓬勃发展，以不断的创新和超越铸造了“万科城市花园”、“万科四季花城”和“万科金色家园”、“万科东海岸社区”为代表的引领市场的优秀项目品牌，经营业绩实现持续增长。近五年来累计完成房地产总投资65亿元，累计商品房竣工面积112万平方米，累计商品房销售面积106万平方米，累计商品房销售收入75亿元，累计利税总额14亿元，企业资产总计达32亿元。万科公司的主营业务是房地产和物业管理。二、万科2010年经营成果关心万科的人们，一定会记住2010这个年份，因为一个数字——千亿。是的，万科的销售额2010年突破了千亿。作为一串仅由1和0构成的字，它具备某种貌似神秘的标志性特征。因为这是世界住宅企业年销售额的历史巅峰。千亿级，也是迄今为止中国非国有企业抵达的最高海拔线。公司的销售规模首次突破千亿，全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%。2010年全国商品房销售总额为52,478.7亿元。按此口径计算，2010年公司在全国的市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。报告期内，公司房地产项目结算面积452.1万平方米，同比减少25.3%，结算收入500.3亿元，同比增长3.6%，结算成本296.3亿元，同比减少13.2%；房地产业务的营业利润率为29.75%，比上年提高7.76个百分点。万科2010年经营成果2010年度公司实现营业收入507.1亿元，同比增3.8%，实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%。实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。2010年度房地产业务结算毛利率29.75%，较09年上升7.76个百分点，结算净利率15.52%，较09年上升3.27个百分点。报告期内，在销售规模迅速扩大的情况下，公司严格贯彻费用控制标准，管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9%。万科2010年经营成果2010中国房地产品牌价值研究成果发布会上，万科物业以7.28亿元的品牌价值，荣获“2010中国物业服务优秀品牌企业”第一名。《财富》（中文版）公布的“中国上市公司500强”排行榜中，万科位列第45位，在“房地产行业”排行榜中，位列第1位。2010年，公司作为唯一独立建馆的房地产企业参加上海世博会，品牌形象得到全面提升。三、共同比分析纵向共同比分析Diagram2Diagram3Diagram2Diagram3利润表资产负债表万科纵向共同比资产负债表（一）资产单位201020092008总资产%100100100货币资金%17.516.716.8应收账款%0.070.050.08存货%61.865.595.2流动资产%95.394.772货币资金占总资产的比重呈逐年缓慢增长趋势，由08年的16.8%增长到10年的17.4%，10年公司所持有的货币资金较期初大幅增长至378.2亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和167.8亿元，资金实力进一步增强。存货三年来一直占总资产的一半以上，说明公司在建开发产品增加。同时，存货占总资产的比例有所下降，说明存货结构健康，存货周转较快。这一现象也说明：万科认真执行了宣称的“谨慎拿地、不当地王、不囤地”等口号。流动资产占总资产的比重很大，并呈逐年上升趋势，对流动负债的保障程度高。0102030405060708090100201020092008总资产货币资金应收账款存货流动资产万科纵向共同比资产负债表（二）负债单位201020092008总负债%100100100短期借款%0.11.35.7应付款项%10.517.716预收款项%46.234.429.8流动负债%80.573.880.30102030405060708090100201020092008总负债短期借款应付款项预收款项流动负债短期借款的比重逐年下降，这与国家的宏观经济政策有关，2010年四季度，央行两度加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率，加强对房企贷款的风险管理，对房地产信托融资的管制也更为严格。2010年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由09年的19.8%下降为17.3%。长期借款比重逐年上升，说明企业业务规模扩大，借款规模增加。预收款项占总负债的比重上升，说明公司预售量（所谓的卖楼花）增加。出现这种情况是由房地产行业的“预售房制度”造成的。万科纵向共同比资产负债表（三）所有者权益单位201020092008所有者权益%100100100股本%24.224.228.3资本公积%16.118.820.2盈余公积%19.419.217未分配利润%24.719.415.90102030405060708090100201020092008所有者权益股本资本公积盈余公积未分配利润股本和资本公积三年来变化不大，公司经营比较稳定，对债务的保障程度高，发展能力和竞争能力较强。盈余公积和未分配利润逐年增加，公司提高了内部留存收益，用于扩大再投资，也反应出公司的股利支付政策。万科纵向共同比利润表（一）利润单位201020092008营业总收入%100100100营业总成本%78.184.185.0营业成本%59.370.661.0销售费用%4.13.14.5管理费用%3.62.93.7营业总成本占营业总收入的比例逐年降低，说明企业盈利能力逐年增强，以较少的成本可以生成更高的收入，这得益于企业每年营业总收入的增长速度大于营业总成本增长速度。销售费用和管理费用09年下降后，10年又有所上升，因为10年销售收入突破千亿，销售面积比09年35.3%，品牌项目推广费用、销售代理费用及佣金、人工及行政费用的增加导致销售费用和管理费用有所上升。财务费用三年来程下降趋势，但降幅不大，这主要是因为资本化利息和利息收入增加。0102030405060708090100201020092008营业总收入营业总成本营业成本销售费用管理费用万科纵向共同比利润表（二）利润单位201020092008营业总收入%100100100财务费用%1.01.21.6营业利润%23.517.815.5利润总额%23.517.615.4净利润%17.413.211.30102030405060708090100201020092008营业总收入财务费用营业利润利润总额净利润财务费用三年来呈逐年下降趋势，但降幅不大，这主要是因为资本化利息和利息收入增加。净利润自08年以来增长了将近一倍，涨幅非常之大，企业的盈利能力较强。万科横向共同比分析横向共同比分析Diagram2Diagram3Diagram2Diagram3利润表资产负债表万科横向共同比资产负债表（一）资产单位200820092010总资产%100115.4180.8货币资金%100115.1189.3应收账款%10077.3172.7存货%100104.9155.2流动资产%100114.9181.1万科横向共同比资产负债表（二）负债单位200820092010总负债%100114.7200.3短期借款%10025.832.1应付款项%100126.4131.2预收款项%100132.5310.7流动负债%100105.4200.8万科横向共同比资产负债表（三）所有者权益单位200820092010所有者权益%100117140.6股本%100100100资本公积%100109112盈余公积%100132.8160.9未分配利润%100142.4217.8050100150200250300350200820092010总资产货币资金应收账款存货流动资产总负债短期借款应付款项预收款项流动负债所有者权益股本资本公积09，10年08总资产均有大幅度增加，说明企业经营规模不断扩大，资金实力逐步增强。09,10年企业应付款项和预收款项均有大幅度增加说明与合作公司往来款项增加，企业预售量增加。所有者权益呈逐年上升趋势，净资产增加，公司的稳定性增强，对债务的保障程度高，发展能力和竞争能力增强。盈余公积和未分配利润逐年增加，公司提高了内部留存收益，用于扩大再投资，也反应出公司的股利支付政策。万科横向共同比利润表（一）利润单位201020092008营业总收入%123.7119.2100营业总成本%113.6118.0100营业成本%120.3138.0100销售费用%111.881.4100管理费用%120.694.2100万科横向共同比利润表（二）利润单位201020092008财务费用%76.787.3100营业利润%186.9136.5100利润总额%188.9136.3100净利润%190.5138.6100050100150200250200820092010营业总收入营业总成本营业成本销售费用管理费用财务费用营业利润利润总额净利润销售费用和管理费用09年下降后，10年又有所上升，因为10年销售收入突破千亿，销售面积比09年增加35.3%，品牌项目推广费用、销售代理费用及佣金、人工及行政费用的增加导致销售费用和管理费用有所上升。净利润自08年以来大幅增长企业的盈利能力较强。但一方面由于行业面临严厉调控压力，销售压力大增；另一方面，公司在突破千亿之后，在战略上有意放缓销售速度，而将战略的重点放在提高增长效率上。10年销售增速将会放缓，净利润增速也将放缓。共同比分析小结总体来说，万科公司的各项财务指标较稳定，公司财务稳健。货币资金比较充裕，资金实力雄厚。整个房地产行业普遍负债经营的情况下，万科也不例外，而且负债比率很高。但另一方面，万科的高负债，充分运用了财务杠杆为股东创造了效益。公司存货囤积量很大，短期变现困难，短期债务偿还压力大，对融资的依赖性大。公司应注重风险管理，采取更为稳健的财务政策。四、相关比率分析流动性分析盈利能力分析长期偿债能力分析投资者分析现金流量分析1、短期偿债能力分析Chart短期偿债能力指标(N/A)200820092010流动比率1.761.911.59速动比率0.430.590.56现金比率0.310.340.29流动性分析运营能力指标（%）单位200820092010存货周转率次0.330.390.27应收账款周转率次45.8659.7643.74存货周转天数天1112.08935.901355经营周期天1120.04942.001363.3Chart020040060080010001200140016002008年2009年2010年存货周转天数应收账款周转天数经营周期流动性分析小结万科公司的流动比率和它的速动比率比较偏低，可以看出，作为一家房地产公司，销售不动产是它的主营业务，这一特点在一定程度上影响到了该企业的流动资产，从而影响到了它的短期偿债能力。流动性分析流动比率08、09、10三年的流动比率都维持在1.5以上，说明企业的短期偿债能力较强，但是三年都没有达到2，说明企业可能存在资金占用不合理或者变现能力不够强的问题。速动比率08、09、10三年的速动比率均小于1，说明企业的流动资产中存货和待摊费用等占得比重较大，企业依旧面临着一定的支付的压力，由数据可知企业的短期偿债能力不太乐观。周转天数因为该企业